Pytanie: Czy kodeks postępowania w sprawie wyceny domu wpłynie na ocenę mojego domu?
Czytelnik pyta: "Jestem totalnie zdezorientowany, słyszałem, że niektóre zasady obowiązują w odniesieniu do wycen, ale to, co znajduję w Internecie, to mnóstwo facetów z wypożyczalni narzekających na to, co daje? Brzmi tak, jak nasze procedury oceny chronią opinię publiczną. W przyszłym tygodniu wystawię moje mieszkanie na sprzedaż, czy kodeks postępowania w sprawie wyceny domu wpłynie na wycenę mojego domu?
Odpowiedź: Nie jesteś osamotniony w swoich błędach dotyczących ocen. Na pierwszy rzut oka świetny pomysł brzmi Kodeks postępowania w zakresie wyceny domu, znany jako HVCC. Zmieniony proces oceny dotyczy wielu właścicieli domów. Więcej, może to doprowadzić do niskiej oceny Twojego domu.
Prokurator generalny stanu Nowy Jork Andrew Cuomo w 2007 roku złożył pozew przeciwko eAppraisalIT i jego rodzicowi, First American, za przejście do Washington Mutual, który rzekomo naciskał rzeczoznawców, aby złożyli tak zwane zawyżone oceny.
W wyniku pozwu, Fannie Mae i Freddie Mac, najwięksi nabywcy domowych kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych, zdecydowali się na przyjęcie Kodeksu postępowania w sprawie wyceny nieruchomości (Home Valuation Code of Conduct). Wszyscy zwykli kredytodawcy, którzy sprzedają kredyty hipoteczne Fannie Mae lub Freddie Mac, muszą teraz przestrzegać Kodeksu postępowania w sprawie wyceny nieruchomości. Wpływa na pożyczki FHA od 15 lutego 2010 r. I do przodu, a sam proces jest stale aktualizowany.
Co to jest Kodeks postępowania w zakresie wyceny domu?
Zasady HVCC mówią, że poszczególne banki i brokerzy kredytów hipotecznych, którzy sprzedają konwencjonalne kredyty na rynku wtórnym Fannie Mae i Freddie Mac, nie mogą już wybierać swoich własnych rzeczoznawców. Muszą pozwolić firmie zarządzającej wyceną zrekrutować rzeczoznawcę z puli rzeczoznawców w celu dokonania oceny.
Zasady HVCC mają na celu powstrzymanie zmowy między instytucjami kredytującymi a oceniającymi. Jakkolwiek sensowne jest to, że Kodeks postępowania w zakresie wyceny domu, zdaniem wielu specjalistów z branży nieruchomości, ma odwrotny skutek.
Próbując udaremnić zawyżone wartości domów, które stanowiły niewielką część rynku wyceny, HVCC początkowo spowodował chaos, według krytyków, i zawiedli cały proces oceny wielu konwencjonalnych kredytobiorców. Dziś jest lepiej.
Co jest nie tak z domowym kodeksem postępowania w sprawie wyceny?
Mogę powiedzieć, co dzieje się na rynku Sacramento, co do którego jestem dość pewny, odbija się echem na prawie każdym innym rynku nieruchomości w tym kraju.
- Osoby dokonujące wyceny poza obszarem dokonują wycen.
Moi kupcy Sacramento zapłacili rzeczoznawcy z Stockton, miasta położonego 45 minut drogi od Sacramento, aby dokonać oceny w mieście, w którym rzeczoznawca nie mieszka ani nie pracuje. Kolejna nieruchomość została oceniona przez rzeczoznawcę z Las Vegas w stanie Nevada. Jeśli rzeczoznawca jest licencjonowany do pracy w danym obszarze, może pracować w tej okolicy, nawet bez doświadczenia.
- Rzeczoznawcy o mniejszym doświadczeniu wykonują wyceny.
Ponieważ oceniający są wybierani losowo z puli wszystkich licencjonowanych rzeczoznawców, pożyczkobiorca może w końcu otrzymać całkiem nowego rzeczoznawcę. W Kalifornii rzeczoznawca może uzyskać licencję mieszkaniową na wycenę domu jednorodzinnego o wartości do 1 miliona dolarów. Wymagania są 150 godzin edukacji i 2000 godzin pracy w ciągu 12 miesięcy, zgodnie z California Office of Real Estate Appraisers.
- Doświadczeni rzeczoznawcy kończą działalność.
Rzecz o doświadczonych rzeczoznawcach polega na tym, że najprawdopodobniej przebywali w domach w dzielnicach, gdzie są proszeni o wycenę. Wiedzą, dlaczego dom po jednej stronie fizycznej granicy może mieć wyższą wartość rynkową niż dom po drugiej stronie. Liczą na powtarzanie spraw. Kiedy to źródło działalności wysycha, nie mają pracy, a ich wiedza jest bezwartościowa.
- Transakcje mogą spaść, gdy złe oceny są zbyt niskie.
Rzeczoznawcy, którzy nie znają okolicy lub mają niewielkie doświadczenie, z dużym prawdopodobieństwem dokonają niedowartościowanej oceny. Gdy wycena jest mniejsza niż cena sprzedaży, wielu sprzedawców odmawia negocjacji, a kupujący nie chcą nadrobić różnicy. Tak więc trwa sprzedaż oczekująca . Sprzedawca traci kupującego, a kupujący traci dom . Istnieją inne sposoby radzenia sobie z niską oceną, ale anulowanie transakcji jest powszechne.
- Konsument płaci zwiększony koszt oceny.
Nie ma darmowego lunchu. Ponieważ firma zarządzająca wyceną, która wybiera rzeczoznawców, musi zostać opłacona, konsumenci ponoszą koszty. Część opłaty za wycenę trafia do firmy zarządzającej wyceną, a saldo do rzeczoznawcy. Ktoś musi wnieść opłatę do firmy zarządzającej wyceną. Nie wspominając już o tym, że rzeczoznawcy zarabiają mniej, więc w branży pozostaje mniej rzeczoznawców.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.