Dowiedz się, jak uzyskać zatwierdzenie programu Affordable Refinance Program Home
Czytelnik pyta: "Próbowaliśmy uzyskać modyfikację pożyczki, ale Wells Fargo powiedział, że się nie kwalifikujemy, mamy hipotekę, która ma się zresetować, z kredytu hipotecznego na pełną amortyzację w ciągu sześciu miesięcy. możemy sobie pozwolić na tę wypłatę, nie chcemy sprzedawać na krótkiej wyprzedaży, ponieważ nie chcemy, aby nasza córka zmieniła szkołę ... Słyszałem, że możemy spłacić naszą pożyczkę nową pożyczką w ramach programu refinansowania prezydenta Obamy. Byłem na ścieżce nadziei, przekraczania naszych palców i utraty snu nad tym kredytem hipotecznym przez ostatnie pięć lat, nie wiem, czy mogę to już znieść Co jest nie tak z Home Affordable Refinance Program? to?"
Odpowiedź: Wytyczne HARP są wyjątkowo łagodne. Krótko mówiąc, rząd oferuje dwie opcje poprzez Making Home Affordable. Dwie opcje to:
- Modyfikacja pożyczki poprzez Making Home Affordable
- HARP poprzez Making Home Affordable
Podstawowa różnica między tymi dwoma programami polega na tym, że modyfikacje pożyczki są dla osób mających trudności finansowe, a HARP dla sprzedawców, którzy nie kwalifikują się do zmiany pożyczki, ponieważ nie mają trudności finansowych.
Jak zakwalifikować się do HARP
Standardy kwalifikacyjne HARP są stosunkowo proste:
- Twój kredyt hipoteczny musi być własnością Fannie Mae lub Freddie Mac. Inne rodzaje pożyczek nie kwalifikują się do HARP. Możesz sprawdzić swoją pożyczkę online, aby sprawdzić, czy jest ona przechowywana przez Fannie Mae lub Freddie Mac , przechodząc do narzędzi wyszukiwania pożyczek na stronie Making Home Affordable.
- Twoja pożyczka musi pochodzić przed 1 czerwca 2009 r.
- Twój stosunek kredytu do wartości musi przekraczać 80 procent.
- Musisz być obecny w swoich płatnościach, z nie więcej niż jedną spóźnioną płatnością w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
- Z wyjątkiem małego okna, które jest wykluczone, nie można było używać HARP w przeszłości.
Aspekty HARP
Główne powody, dla których właściciel domu mógłby ubiegać się o HARP, to fakt, że właściciel domu chce zachować dom i nie może uzyskać modyfikacji pożyczki .
Właściciele domów, którzy preferują krótką sprzedaż, zazwyczaj nie ubiegają się o HARP.
- Program refinansowania nie ma limitu kwoty pożyczki, jeśli twoja istniejąca pożyczka ma stałą stawkę. Nie ma ograniczenia.
- Istnieje niewielka, ograniczona zachęta do wypłat. Zasadniczo do kredytu można dodać tylko koszty zamknięcia, aby zwiększyć saldo.
- Możesz usunąć pożyczkobiorcę z istniejącej pożyczki, jeśli pozostały pożyczkobiorca może udowodnić stałą historię płatności. To zadziałałoby dla kwalifikacyjnej pary rozwiedzionej .
- Możesz dodać kredytobiorcę do kredytu, pod warunkiem, że nowy kredytobiorca może się kwalifikować.
- Możesz refinansować, jeśli złożyłeś wniosek o ogłoszenie bankructwa, o ile bankructwo zostało zakończone ponad 12 miesięcy temu, a od tego czasu pozostajesz na bieżąco z płatnością hipoteczną .
- Z wyjątkiem jednego rodzaju programu HARP, minimalna ocena kredytowa i wskaźnik zadłużenia nie są wymagane.
Wyjaśnione problemy HARP
Ten sam problem, który nęka programy modyfikacji pożyczek, nęka HARP. Na początek niewielu ludzi kwalifikuje się do pomocy, co oznacza, że wytyczne nie pasują do większości osób.
- Największym problemem jest to, że program nie zmniejsza salda głównego. W rzeczywistości sprawia, że główny bilans jest jeszcze większy.
- Będziesz nadal płacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego, jeśli jesteś teraz tego winien. Chociaż Twoja płatność może spaść z powodu niższej stopy procentowej, Twoja płatność również może wzrosnąć. Jednak wytyczne Fannie Mae mówią, że jeśli wcześniej nie korzystałeś z ubezpieczenia hipotecznego, to teraz nie.
- Nie można spłacić ani refinansować pożyczki o stałym oprocentowaniu ani pożyczki hipotecznej o stałym oprocentowaniu za pośrednictwem HARP. Najlepszą rzeczą, jaką możesz zrobić, to skłonić drugiego pożyczkodawcę do podporządkowania, co oznacza pozostanie na drugiej pozycji. Ale nie ma motywacji, aby drugi pożyczkodawca się zgodził. Dlaczego drugi pożyczkodawca chciałby zagrozić swojej pozycji i jeszcze bardziej pogrążyć się w studni bez kapitału?
- Możesz zmienić rodzaj pożyczki na regres. Przepisy różnią się w zależności od stanu. Na przykład w Kalifornii sprzedający, którzy refinansują, zmieniają warunki swoich pożyczek z pieniędzy kupowanych na twarde . Trudne pieniądze mogą narazić pożyczkobiorcę na orzeczenie w przypadku niewykonania zobowiązania.
Ogólnie rzecz biorąc, kredyty na zakup pieniędzy nie podlegają regresowi w Kalifornii. Jeśli miałbyś przejść przez wykluczenie w dół drogi, jeśli twoje pożyczki pozostałyby zakupem, możesz być chroniony przed osobistą odpowiedzialnością w Kalifornii. Rezygnacja z refinansowania, na przykład uzyskanie prawa do wydania wyroku w sprawie niedotrzymania warunków, może być dużym plusem dla banków i złym dla właścicieli domów.
Krótka wyprzedaż kontra HARP
Pod HARP, za dwa lata twój dom może nadal być pod wodą i wart mniej niż jesteś winien. Sprzedawcy, którzy organizują krótką sprzedaż, często kwalifikują się do zakupu domu w ciągu dwóch do trzech lat. Więc, zasadniczo wymieniają podwodny dom na dom, ale z dużo mniejszym kredytem hipotecznym, z wyjątkiem tego, że wynajmują go przez pierwsze dwa lata. Po upływie dwóch lat były sprzedawca może mieć ten sam dom, ale z kapitałem własnym.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.