Twoje prawo do anulowania PMI
Niestety, właściciele domów borykają się z wyzwaniami eliminującymi opłaty za PMI, nawet gdy PMI nie jest już potrzebny.
W niektórych przypadkach kredytobiorcy i serwisanci byli zdezorientowani, w jaki sposób anulować PMI, a niektórzy pozbawieni skrupułów operatorzy pożyczek podjęli decyzję o anulowaniu opłat za PMI.
Jaka jest ustawa o ochronie właściciela domu?
Ustawa o ochronie właścicieli domów (HPA), znana również jako Ustawa o anulowaniu PMI, jest prawem chroniącym konsumentów przed przepłacaniem za PMI. Zasady ustalają:
- Gdy właściciele domów mogą anulować PMI i przestać płacić składki
- Kiedy kredytodawcy muszą automatycznie przestać obciążać kredytobiorców za PMI
- Ujawnienia, które kredytodawcy muszą podać, gdy pożyczka wymaga PMI
- Jak radzić sobie z niezapłaconymi składkami, które płacą właściciele domów
Kto się kwalifikuje? HPA ma zastosowanie do hipotecznych kredytów mieszkaniowych, w tym do domów jednorodzinnych, mieszkań i innych wieloprzedmiotowych mieszkań. Ustawa nie obejmuje pożyczek zabezpieczonych przez państwo, takich jak pożyczki FHA lub pożyczki VA. Co więcej, HPA traktuje pożyczki koncesjonujące i kredyty "wysokiego ryzyka" inaczej. Aby skorzystać z HPA, konsumenci muszą mieć dobrą historię płatności.
Data wejścia w życie: Umowa HPA weszła w życie 29 lipca 1999 r. Kredytodawcy nadal jednak muszą ujawniać informacje kredytobiorcom, którzy zaciągnęli kredyty przed tą datą.
Dlaczego PMI? PMI jest zwykle wymagany tylko wtedy, gdy właściciele domów płacą mniej niż 20 procent. Przy wysokim wskaźniku kredyt-wartość (LTV) kredytodawcy ryzykują utratę pieniędzy, jeśli muszą zamknąć dom i szybko go sprzedać.
Ale gdy LTV spadnie poniżej 80 procent, kredytodawcy stają wobec znacznie mniejszego ryzyka, a właściciele domów - w teorii - powinni przestać płacić miesięczne opłaty za PMI.
Jak właściciele domów anulują PMI
HPA zapobiega sytuacjom, w których właściciele domów płacą miesięczne opłaty PMI przez cały okres trwania pożyczki.
Prośba pożyczkobiorcy: Kredytobiorca może anulować PMI, przesyłając pisemny wniosek do swojego podmiotu obsługującego pożyczkę, gdy planowana pożyczka osiągnie 80% LTV (w oparciu o harmonogram amortyzacji pożyczki). Właściciele domów mogą również złożyć tę prośbę, jeśli obniżą LTV do 80 procent, dokonując dodatkowych płatności. Aby się zakwalifikować, właściciele domów mogą wymagać dowodu, że nieruchomość nie straciła na wartości.
Automatyczne zakończenie: Pożyczkodawcy są zobowiązani do automatycznego anulowania pokrycia PMI, gdy planowana pożyczka ma osiągnąć 78 procent pierwotnego LTV.
Końcowe rozwiązanie: gdy PMI nie zostanie anulowane z powodu wniosku kredytobiorcy lub automatycznego rozwiązania, kredytobiorcy muszą anulować miesięczne opłaty PMI po tym, jak pożyczka osiągnie półmetek planu amortyzacji .
Inne cechy: HPA jest skomplikowana, a szczegóły twojej pożyczki mają wpływ na twoje prawa wynikające z ustawy. Na przykład wszelkie zastawy na nieruchomości mogą uniemożliwić skuteczne anulowanie pokrycia.
Niezgodne pożyczki ( takie jak pożyczki jumbo ) mogą wymagać oczekiwania, aż dojdziesz do 77 procent LTV.
Ujawnienie: Twoje prawa jako pożyczkobiorcy
Oprócz ustalenia zasad anulowania PMI, HPA wymaga od pożyczkodawców informowania kredytobiorców o ich prawach. Ujawnienia obejmują upfront i coroczne zawiadomienia o tym, kiedy i jak kredytobiorcy mogą anulować PMI. Informacje zawierają szczegółowe informacje na temat harmonogramu amortyzacji, kiedy wniosek o anulowanie oraz wszelkie funkcje, które ograniczają możliwość anulowania PMI.
W przypadku istniejących pożyczek wydanych przed lipcem 1999 r., Kredytobiorcy otrzymują roczne powiadomienie przypominające im, że mogą zażądać anulowania i udostępniają swoje dane kontaktowe obsługującego pożyczkę.
Pożyczkodawca wypłacił ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Niektóre kredyty wykorzystują pożyczkę hipoteczną (LPMI) zamiast dodawania składek do miesięcznej płatności właściciela domu.
Kredytobiorcy nadal płacą za LPMI - nazwa nie jest do końca dokładna - ale nie płacą za to miesiąc po miesiącu. Zamiast tego pożyczający może zapłacić:
- Płatność ryczałtowa na początku pożyczki.
- Wyższe oprocentowanie salda kredytu, co prowadzi do wyższych miesięcznych spłat kredytu hipotecznego (kwoty głównej i odsetek) .
Większość kredytobiorców z LPMI wybiera wyższą stopę procentową. Ale ta stopa procentowa trwa przez cały okres trwania pożyczki i nie ma sposobu, aby "anulować" LPMI i utrzymać dotychczasową pożyczkę. Zamiast tego właściciele domów muszą spłacić swoją pożyczkę LPMI, zwykle refinansując nową pożyczkę .
Mimo to HPA dotyczy kredytów z LPMI. Pożyczkodawcy są zobowiązani do ujawnienia pożyczkobiorcom informacji, które:
- Wyjaśnij, jak działa LPMI
- Podkreśl wyższą stopę procentową zwykle spotykaną przy LPMI
- Porozmawiaj o zaletach i wadach różnych opcji