Zazwyczaj (kredytobiorca) płaci miesięczną składkę za prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI).
To dodatkowy koszt każdego miesiąca, a to wymaga trochę budżetu. Jednak niektórzy kredytodawcy oferują pożyczkę hipoteczną (LPMI), która pozwala zmniejszyć lub uniknąć tej dodatkowej miesięcznej płatności.
Czy jest to dobry pomysł, aby kupić mniej niż 20 procent w dół, jest dyskusyjne i jest tematem do innego artykułu.
Jak działa LPMI
LPMI to ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które organizuje Twój pożyczkodawca. Płacisz za pokrycie na jeden z dwóch sposobów:
- Jednorazowa płatność na początku Twojej pożyczki (płatność ryczałtowa)
- Wyższa stopa oprocentowania kredytu, co powoduje miesięczne wyższe miesięczne spłaty kredytu hipotecznego, przez cały okres trwania pożyczki.
Podejście jednorazowe jest mniej powszechne niż korekta oprocentowania kredytu hipotecznego .
Niestety, termin LPMI nie jest dokładny, ponieważ pożyczkodawca tak naprawdę nie płaci za ubezpieczenie - robisz to. Zawsze pamiętaj (zwłaszcza w przypadku transakcji finansowych), że nikt nie płaci za ciebie kosztów, chyba że dostaną coś w zamian.
Aby korzystać z LPMI, wystarczy zmienić strukturę składek ubezpieczeniowych, aby nie płacić oddzielnej opłaty co miesiąc.
Jeśli zapłacisz ryczałt , pożyczkodawca określi kwotę, która według nich pokryje ich koszty. Następnie kupują ubezpieczenie hipoteczne za te pieniądze. W takim przypadku zasadniczo płaci się z góry za pokrycie.
Jeśli płacisz z biegiem czasu , pożyczkodawca dostosowuje stawkę kredytu hipotecznego, aby pokryć koszty ubezpieczenia. Ponieważ wyższa stopa oprocentowania kredytów hipotecznych oznacza wyższe miesięczne płatności (zobacz Jak obliczać pożyczki ), w efekcie płacisz więcej każdego miesiąca, jeśli zdecydujesz się na LPMI. Ta wyższa płatność powinna być niższa, niż byś zapłacił, gdybyś co miesiąc korzystał z oddzielnej opłaty PMI, ale nie ma sposobu, aby "anulować" dodatkowe koszty, gdy spłacasz pożyczkę .
Plusy i minusy LPMI
LPMI nie jest dla wszystkich. W rzeczywistości nie wszyscy będą kwalifikować się do pożyczki z LPMI. Zazwyczaj trzeba mieć dobry kredyt, aby LPMI był opcją i ma sens tylko w pewnych sytuacjach.
Pożyczki krótkoterminowe: LPMI jest najbardziej atrakcyjne dla kredytów krótkoterminowych. Jeśli planujesz uzyskać 30-letnią pożyczkę i dokonywać płatności przez dziesięciolecia, możesz być lepiej z oddzielną polityką PMI. Czemu? Ponownie, większość kredytów LPMI stosuje skorygowaną (wyższą) stopę procentową kredytu hipotecznego, w przeciwieństwie do jednorazowej płatności z góry. Ta stopa oprocentowania kredytów hipotecznych nigdy się nie zmieni, więc będziesz musiał całkowicie spłacić pożyczkę, aby pozbyć się premii LPMI. Możesz to zrobić , spłacając pożyczkę z własnych oszczędności (łatwiej powiedzieć niż zrobić), refinansowanie pożyczki lub sprzedaż domu i spłatę długu.
Dla porównania spójrz na niezależną politykę PMI, którą możesz anulować, gdy zbudujesz wystarczający kapitał własny w swoim domu. Po anulowaniu zyskujesz na niższym oprocentowaniu - i bez żadnych dodatkowych opłat PMI - przez pozostały okres trwania pożyczki.
Osoby o wysokich dochodach: dla tych, którzy mogą uzyskać aprobatę na LPMI, jest to najbardziej atrakcyjne dla kredytobiorców o wysokich dochodach. Osoby te i rodziny mogą korzystać z większej ulgi podatkowej ze względu na wyższą stopę procentową (zakładając, że odejmują one odsetki od kredytu hipotecznego ). Natomiast osoby o niższych dochodach mogą odliczyć samodzielne PMI, więc LPMI nie przyniesie żadnych dodatkowych korzyści podatkowych. Oczywiście powinieneś zawsze porozmawiać z doradcą podatkowym na temat potencjalnych potrąceń - a nawet jak najlepiej ustrukturyzować swoją pożyczkę hipoteczną . Reguły te zmieniają się okresowo, więc zanim zdecydujesz się na cokolwiek (i przygotuj się na zmiany po podjęciu decyzji), skonsultuj się z ekspertem w sprawie aktualizacji.
Wysoka wartość LTV: Jeśli Twój współczynnik zadłużenia (LTV) jest zbliżony do 80 procent, LPMI prawdopodobnie nie jest najlepszą opcją, chyba że planujesz szybko pozbyć się pożyczki (poprzez refinansowanie lub przedpłatę). Blisko 80 procent, prawie skończyłeś z ubezpieczeniem hipotecznym w ogóle. Jeśli korzystasz z oddzielnej polisy ubezpieczenia hipotecznego, możesz dokonać osobnej płatności co miesiąc. Będziesz mógł stosunkowo szybko zrezygnować z ubezpieczenia , a Ty nie utkniesz na wyższym oprocentowaniu. Pamiętaj, że istnieje kilka sposobów na uzyskanie ponad 80 procent LTV:
- Dokonując płatności, zwiększasz swój kapitał własny, a Ty zmniejszasz LTV.
- Jeśli wartość twojego domu wzrasta dzięki silnemu rynkowi mieszkaniowemu lub ulepszeniom domu, twój LTV poprawia się.
Odwołanie PMI wcześniej może wiązać się tylko z kosztami rzędu kilkuset dolarów ( aby uzyskać wycenę ). Ale refinansowanie pożyczki LPMI może kosztować znacznie więcej.
Alternatywy dla LPMI
Jeśli LPMI nie brzmi jak idealne dopasowanie dla ciebie, możesz spróbować kilku różnych podejść.
Większa zaliczka: odkładając co najmniej 20 procent, eliminujesz konieczność płacenia PMI. Jednak wielu kupujących nie ma takiej opcji.
Kupuj swój własny PMI: Zawsze możesz zapłacić za swój własny PMI (czasami nazywany kredytobiorcą opłacanym ubezpieczeniem hipotecznym lub BPMI) co miesiąc. Widzieliście już kilka przykładów sytuacji, w których zwykły PMI jest lepszy niż LPMI powyżej.
Piggyback: Możesz także wypróbować kombinację pożyczek, aby uniknąć PMI, chociaż musisz uważnie przejrzeć numery. Strategia piggyback, znana również jako pożyczka 80/20, jest tylko jedną z opcji. Pożyczki te nie są tak powszechne, jak były kiedyś, ale są dostępne. Piggyback pozwala całkowicie uniknąć ubezpieczenia hipotecznego, ale twoja druga hipoteka będzie miała wyższą stopę procentową. Jeśli szybko spłacisz drugą hipotekę, w końcu będziesz cieszyć się niską stopą kredytu hipotecznego (która nie zostanie zwiększona przez LPMI) na kolejne lata.
Pożyczki o niskich dochodach: kilka programów pożyczkowych pozwala na niewielkie wpłaty zaliczkowe. Na przykład pożyczki FHA są dostępne z zaledwie 3,5 proc. Musisz zapłacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego, ale te pożyczki mogą być lepsze dla niektórych kredytobiorców. Pożyczki VA pozwalają na zerową obniżkę i nie wymagają żadnego ubezpieczenia hipotecznego.