Jak działa wykluczenie
Kiedy kupujesz drogie nieruchomości, takie jak dom, możesz nie mieć wystarczająco dużo pieniędzy, aby zapłacić całą cenę zakupu z góry.
Możesz jednak zapłacić część ceny z zaliczką i pożyczyć resztę pieniędzy (do spłacenia w kolejnych latach).
Domy mogą kosztować setki tysięcy dolarów, a większość ludzi nie zarabia nigdzie blisko tego rocznie. Dlaczego kredytodawcy są gotowi zaoferować tak duże pożyczki? W ramach umowy pożyczki zgadzasz się, że nieruchomość, którą kupujesz, będzie służyć jako zabezpieczenie pożyczki : jeśli przestaniesz dokonywać płatności, pożyczkodawca może przejąć własność nieruchomości w celu odzyskania pożyczonych przez ciebie funduszy.
Aby zabezpieczyć to prawo, pożyczkodawca ma zastaw na swoim majątku i aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie wystarczającej ilości pieniędzy, (zazwyczaj) pożyczają tylko, jeśli masz dobry stosunek wartości kredytu do wartości .
Konsekwencje wykluczenia
Głównym problemem z przechodzeniem przez wykluczenie jest oczywiście fakt, że zostaniesz wypchnięty z domu. Musisz znaleźć inne miejsce do życia, a proces jest stresujący (między innymi) dla Ciebie i Twojej rodziny.
Wykluczenie może być również kosztowne. Gdy przestaniesz dokonywać płatności, Twój pożyczkodawca pobierze kary i opłaty prawne, a Ty możesz zapłacić z własnej kieszeni opłaty prawne, by walczyć z wykluczeniem. Wszelkie opłaty dodane do konta zwiększą twoje zadłużenie wobec pożyczkodawcy, a możesz nadal być winien pieniądze po tym, jak dom zostanie zajęty i sprzedany, jeśli wpływy ze sprzedaży nie są wystarczające (znane jako niedobór ).
Wykluczenie również zaszkodzi wyniki kredytowej . Twoje raporty kredytowe pokażą wykluczenie, które modele oceny zdolności kredytowej będą postrzegane jako negatywny sygnał. Będzie ci ciężko pożyczać pieniądze na zakup innego domu przez kilka lat (choć możesz uzyskać pewne pożyczki rządowe w ciągu 1-2 lat), a także będziesz mieć więcej trudności z uzyskaniem niedrogich pożyczek jakiegokolwiek rodzaju. Twoje oceny zdolności kredytowej mogą również wpływać na inne obszary Twojego życia, takie jak (w ograniczonych przypadkach) zdolność do znalezienia pracy lub stawek ubezpieczeniowych .
Jak uniknąć wykluczenia
Wykluczenie jest ostatecznością dla kredytodawców, którzy stracili nadzieję na otrzymanie zapłaty. Proces ten jest czasochłonny i drogi (ale mogą oni spróbować obciążyć cię tymi opłatami), a dla kredytobiorców jest to bardzo nieprzyjemne. Jak więc można tego uniknąć?
- Komunikacja: zawsze dobrze jest komunikować się z pożyczkodawcą, jeśli masz problemy finansowe. Skontaktuj się z nami, zanim zaczniesz tracić płatności i zapytaj, czy cokolwiek można zrobić. Jeśli zaczniesz brakować płatności, nie ignoruj komunikacji ze swoim pożyczkodawcą - otrzymasz ważne powiadomienia informujące o tym, gdzie się znajdujesz oraz jakie prawa i opcje nadal masz. Porozmawiaj z lokalnym doradcą ds. Nieruchomości lub doradcą mieszkaniowym HUD, aby zrozumieć, co się dzieje.
- Sprawdź alternatywy, aby utrzymać dom: jeśli wiesz, że nie będziesz w stanie dokonać płatności, dowiedz się, jakie opcje są dostępne - nawet jeśli uważasz, że jest za późno. Możesz uzyskać pomoc poprzez rządowe programy nastawione na walczących kredytobiorców . Twój pożyczkodawca może zaoferować jakąś modyfikację pożyczki, która sprawi, że twoja pożyczka będzie bardziej przystępna . Możesz nawet wynaleźć prosty plan spłat z pożyczkodawcą, jeśli potrzebujesz ulgi przez miesiąc lub dwa (na przykład między pracą lub niespodziewanymi wydatkami medycznymi).
- Alternatywne sposoby na opuszczenie domu: wykluczenie to długi, nieprzyjemny, kosztowny proces, który szkodzi Twojemu kredytowi. Jeśli jesteś po prostu gotowy, aby przejść dalej (i chcesz przynajmniej spróbować zminimalizować szkody), sprawdź, czy twój pożyczkodawca zgodzi się na krótką wyprzedaż . Pozwala to na sprzedaż domu i wykorzystanie wpływów do spłacenia pożyczkodawcy - nawet jeśli pożyczka nie jest całkowicie spłacona. Twój kredyt będzie nadal cierpieć, ale nie tak źle, jak po wykluczeniu. Jeśli to nie zadziała, inną mniej atrakcyjną opcją jest akt w miejsce egzekucji .
- Bankructwo: złożenie wniosku o ogłoszenie bankructwa może, ale nie musi pomóc, jeśli grozi ci wykluczenie. Kwestie są złożone, więc porozmawiaj z lokalnym prawnikiem, aby uzyskać dokładne informacje dostosowane do Twojej sytuacji i miejsca zamieszkania.
- Oszustwa: ponieważ jesteś w rozpaczliwej sytuacji, jesteś celem dla oszustów. Uważaj na wszelkie niechciane oferty, które pomogą ci uniknąć wykluczenia i wybieraj starannie, kto ci pomaga. Zacznij szukać pomocy od agencji doradztwa HUD i innych renomowanych lokalnych agencji. Poznaj oznaki oszustw ratunkowych.
Proces wykluczenia
Wykluczenie to na ogół powolny proces. Jeśli przegapisz jedną lub dwie płatności, prawdopodobnie nie masz do czynienia z eksmisją. Dlatego ważne jest, aby komunikować się ze swoim pożyczkodawcą, jeśli wpadłeś w ciężkie czasy - może nie być za późno. Szczegóły różnią się od pożyczkodawcy do pożyczkodawcy, a prawa są różne w każdym stanie, więc poniższy opis jest przybliżony i może nie być dokładnie tym, czego się spodziewasz - przeczytaj uważnie wszystkie swoje powiadomienia i umowy i porozmawiaj z prawnikiem lub z obudową HUD doradca, aby upewnić się, że wiesz, co się dzieje . Cały proces może trwać rok lub dwa, lub może poruszać się znacznie szybciej.
- Zawiadomienia zaczynają się: gdy tracisz płatności przez trzy miesiące, wielu pożyczkodawców uważa twoją pożyczkę za domyślną . Właśnie wtedy sprawy stają się krytyczne. Będziesz oczywiście otrzymywać komunikaty, gdy tylko opuścisz płatność (lub dwie), a te komunikaty mogą zawierać zawiadomienie o zamiarze kontynuowania procesu wykluczenia.
- Stany sądowe i niesądowe: w zależności od tego, w jakim jesteś państwie, będziesz mieć więcej czasu (i otrzymywać więcej powiadomień) niż inne. Istnieją dwa rodzaje państw - sądowe i niesądowe. W sądach twój pożyczkodawca musi wnieść powództwo sądowe przeciwko tobie w sądzie, aby zamknąć dostęp. Ten proces trwa dłużej, ponieważ często masz 30 do 90 dni pomiędzy poszczególnymi zdarzeniami. W stanach pozasądowych pożyczkodawcy mogą zamknąć dostęp na podstawie umów, które podpisaliście z nimi, a sędzia nie jest zaangażowany. Jak możesz sobie wyobrazić, rzeczy poruszają się znacznie szybciej w stanach niesądowych. W każdym z typów państw możesz walczyć z egzekucją w sądzie - w sądzie będziesz zazwyczaj otrzymywać wezwanie, ale w stanie niesądowym będziesz musiał wszcząć postępowanie sądowe przeciwko pożyczkodawcy, aby powstrzymać proces wykluczenia. Porozmawiaj z lokalnym prawnikiem, aby uzyskać więcej informacji.
- Zatrzymanie procesu: w większości stanów pożyczkodawcy muszą oferować pożyczkobiorcom jakąś ulgę, aby zatrzymać proces wykluczenia. To, czy te opcje są realistyczne, czy wykonalne, to inna kwestia. Kredytodawcy mogą powiedzieć, że możesz przywrócić i pozostać w domu, jeśli dokonasz wszystkich (lub znacznej części) pominiętych płatności i pokryjesz dotychczasowe opłaty prawne i kary. Możesz także mieć możliwość spłacenia pożyczki w całości (co nastąpi tylko wtedy, gdy uda Ci się refinansować lub znaleźć ogromne źródło pieniędzy).
- Aukcja i eksmisja: jeśli nie możesz zapobiec egzekucji, nieruchomość zostaje udostępniona licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Jeśli nikt inny nie kupi domu (co jest powszechne), własność idzie do pożyczkodawcy. W tym momencie, jeśli nadal jesteś w domu (i nie podjąłeś żadnych kroków, by chronić dom ), stoisz przed możliwością eksmisji i nadszedł czas, aby wyrównać nowe zakwaterowanie. Lokalne przepisy określają, jak długo możesz pozostać w domu po wykluczeniu i powinieneś otrzymać powiadomienie informujące, jak długo możesz zostać. Zapytaj swojego byłego pożyczkodawcę o wszelkie zachęty "za gotówkę za klucze", które mogą pomóc w ułatwieniu przejścia na nowe mieszkania (zakładając, że jesteś gotowy, by się szybko przeprowadzić).