Ile twojego domu naprawdę posiadasz?
Innymi słowy; Współczynnik LTV informuje, jaką część własności posiadasz, w porównaniu do tego, ile jesteś winien. Wskaźnik ten stosuje się w przypadku kilku rodzajów pożyczek, w tym kredytów mieszkaniowych i samochodowych (zarówno zakupów, jak i refinansowań).
Jak obliczyć
Aby obliczyć współczynnik LTV, podziel kwotę pożyczki na całkowitą wartość aktywów zabezpieczających pożyczkę.
Przykład: Załóżmy, że chcesz kupić dom o wartości 100 000 USD. Masz 20 000 $ na zaliczkę , więc musisz pożyczyć 80 000 $.
Twój współczynnik LTV będzie wynosił 80 procent, ponieważ kwota pożyczki w dolarach wynosi 80 procent wartości domu. 80 000 USD podzielone przez 100 000 USD równa się 0,80 (co odpowiada 80 procentom - zobacz, jak ujęte są dziesiętne i procentowe ).
Obliczyć współczynnik LTV, dzieląc wartość pożyczki na wartość nieruchomości: 80 000/100 000 = 0,8.
Łatwym sposobem obliczenia wartości LTV jest użycie kalkulatora urządzenia lub wyszukiwanie w Google przy użyciu ukośnika ("/") w celu podziału.
Na przykład poniższy link będzie "szukać" odpowiedzi: 80 000/100 000, lub możesz wpisać ją w dowolne pole wyszukiwania (w tym Bing i Yahoo).
Dlaczego jest to ważne
Wskaźnik LTV pomaga kredytodawcom ocenić ryzyko: im więcej pożyczają, tym większe ryzyko bierze. Wyższe ryzyko dla pożyczkodawcy oznacza:
- Trudniej jest uzyskać zgodę na pożyczki.
- Być może będziesz musiał zapłacić więcej (z wyższą stopą procentową ).
- Być może będziesz musiał ponieść dodatkowe koszty, takie jak ubezpieczenie hipoteczne.
Jeśli obliczasz LTV, prawdopodobnie masz do czynienia z pożyczką, która jest zabezpieczona jakimś zabezpieczeniem . Na przykład, kiedy pożyczasz pieniądze na zakup domu, pożyczka jest zabezpieczona zastawem na dom . Pożyczkodawca może przejąć dom i sprzedać go w drodze przejęcia, jeśli nie spłacisz pożyczki. To samo dotyczy kredytów samochodowych - Twój samochód może zostać przejęty, jeśli przestaniesz dokonywać płatności.
Kredytodawcy tak naprawdę nie chcą twojej własności - po prostu chcą szybko odzyskać swoje pieniądze. Jeśli tylko pożyczają do 80% (lub mniej) wartości nieruchomości, mogą sprzedać nieruchomość po cenie niższej niż dolara, aby odzyskać środki. To łatwiejsze niż oferowanie świetnej oferty.
Podobnie, wszystko, co kupiłeś, mogło stracić na wartości od momentu zakupu, więc pożyczanie co najmniej 100 procent stwarza ryzyko dla kredytodawców.
Na koniec, kiedy wpłacisz część swoich pieniędzy na zakupy, możesz je bardziej wycenić i dalej dokonywać płatności. Masz skórę w grze, więc nie zamierzasz odejść, chyba że nie masz wyjścia.
Dobre współczynniki LTV
Jaki jest dobry współczynnik LTV, który może pomóc ci uzyskać zgodę na pożyczkę?
To zależy od preferencji pożyczkodawcy i rodzaju pożyczki. Często będziesz mieć więcej szczęścia przy więcej zainwestowanym kapitale (lub niższym współczynniku LTV).
Przy kredycie mieszkaniowym 80 procent to magiczna liczba. Jeśli pożyczysz więcej niż 80 procent wartości domu, będziesz musiał uzyskać prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI), aby chronić pożyczkodawcę. To dodatkowy wydatek, ale często można anulować ubezpieczenie, gdy otrzymasz poniżej 80 procent LTV. Kolejna godna uwagi liczba to 97 procent. Niektórzy pożyczkodawcy pozwalają na zakup z 3 procent w dół ( pożyczki FHA wymagają 3,5 procent) - ale będziesz płacić ubezpieczenie hipoteczne, być może przez okres trwania pożyczki.
W przypadku kredytów samochodowych wskaźniki LTV często rosną, ale kredytodawcy mogą ustalać limity (lub maksima) i zmieniać stawki w zależności od tego, jak wysoki będzie Twój współczynnik LTV. W niektórych przypadkach można nawet pożyczyć na ponad 100 procent LTV.
Podwodne: Kiedy współczynnik LTV jest wyższy niż 100 procent, pożyczka jest większa niż wartość aktywów zabezpieczających pożyczkę (lub masz ujemny kapitał własny). Zazwyczaj nie jest to dobra sytuacja, ponieważ trzeba by wypisać czek (lub zapłacić), aby sprzedać aktywa - nie dostaniesz żadnych pieniędzy z umowy. Po spadku wartości domów w czasie kryzysu hipotecznego , głównym problemem były podwodne pożyczki mieszkaniowe. Podwodne pożyczki samochodowe są zawsze problemem. Jeśli pożyczasz z wysokim współczynnikiem LTV, upewnij się, że istnieje dobry powód do podjęcia ryzyka.
Pamiętaj: Twoje equity nie musi być w formie pieniędzy, które przynosisz do transakcji. Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości (lub jej części), Twój udział własnościowy może zostać wykorzystany jako kapitał własny, a wartość tego udziału może z czasem ulec zmianie. Na przykład, gdy zaciągasz pożyczkę na dom z pożyczką pod zastaw domu , wykorzystujesz wartość swojego domu i skutecznie zwiększasz współczynnik LTV, gdy otrzymujesz pożyczkę. Jeśli twój dom zyskuje na wartości, ponieważ ceny mieszkań rosną, twój LTV będzie się zmniejszał (chociaż możesz potrzebować oceny, aby to udowodnić). Podobnie, jeśli pożyczasz pieniądze na budowę nowego domu, możesz użyć ziemi, na której budujesz, jako kapitału własnego na kredyt budowlany.
Większy obraz
Wskaźniki LTV są niezwykle ważne. Ale są częścią większego obrazu, który obejmuje:
- Twoje wyniki kredytowe (z dobrym kredytem łatwiej uzyskać wyższe pożyczki LTV)
- Twoje dochody dostępne do dokonywania miesięcznych płatności
- Zasób, który kupujesz (czy to dom w dobrej formie, czy dom wielorodzinny - czy to nowy, czy używany pojazd? Motocykl czy samochód kempingowy?)
Oprócz kredytu, jedną z najważniejszych rzeczy dla kredytodawców jest stosunek zadłużenia do dochodów. To szybki sposób, aby dowiedzieć się, jak przystępna może być każda nowa pożyczka - czy możesz wygodnie wziąć na siebie te dodatkowe miesięczne płatności, czy też dostajesz się ponad głowę?