Co najważniejsze dla nabywców domów, pożyczki jumbo umożliwiają kupowanie droższych domów.
Być może nie dbasz o rynki kredytów hipotecznych, ale jeśli kupujesz dom o wysokich cenach i nie dokonujesz sporej zaliczki, Twoja wypożyczalnia może być najlepszym rozwiązaniem. Możesz nawet uzyskać lepsze oprocentowanie pożyczki niespełniającej warunków.
Jumbo-Sized Mortgage
Kredyty Jumbo otrzymują swoją nazwę od dużych dostępnych sald kredytowych. Zgodne pożyczki, które są największym segmentem pożyczek w USA, to kredyty spełniające wytyczne ustalone przez GSE. Te kwoty pożyczek na 2017 r. Są ograniczone do 424 100 $ w większości regionów kraju i mają dodatkowe zasady dotyczące kwalifikacji pożyczkobiorcy. W niektórych obszarach o wysokich kosztach limity kredytowe są znacznie wyższe, aby uwzględnić lokalne rynki mieszkaniowe. Na przykład w hrabstwie Los Angeles limit 2017 to 636,150 USD.
Jeśli chcesz pożyczyć więcej niż limit kredytu w swojej okolicy, musisz użyć pożyczki jumbo lub innej metody kreatywnej, aby zabezpieczyć finansowanie.
Jumbo Lenders
Banki i inni inwestorzy prywatni emitują pożyczki jumbo.
Kredytodawcy ci nie mają zamiaru sprzedawać kredytów GSE, więc kredytodawcy mogą opracować własne kryteria zatwierdzania. Każdy pożyczający ma unikalne cele i obawy, więc każdy program pożyczek jumbo jest inny. Oznacza to, że ważne jest, aby robić zakupy wśród różnych kredytodawców, ponieważ kryteria ustalania cen i zatwierdzania mogą się znacznie różnić.
Znajdź pożyczkodawcę, który pasuje do Twojej sytuacji finansowej i nieruchomości, którą kupujesz. Na przykład niektórzy pożyczkodawcy ułatwiają lub trudniej uzyskać pożyczki na drugie domy, a różni pożyczkodawcy mają różne wymagania dotyczące zaliczek.
Kwalifikacje do kredytów hipotecznych Jumbo
Podobnie jak w przypadku każdej pożyczki, musisz spełnić kryteria zatwierdzenia, a pożyczki jumbo są trudniejsze niż kwalifikacje konwencjonalne. Kwoty pożyczki są wyższe, więc kredytodawcy są bardziej selektywni ze względu na zwiększone ryzyko emisji jumbos.
Historia kredytowa: będziesz potrzebować dobrego kredytu, aby uzyskać zatwierdzenie pożyczki jumbo. Wynik FICO powyżej 700 jest minimalny dla większości kupujących, ale inne czynniki mogą uzasadniać nieco niższy wynik.
Zaliczka: Kredyty hipoteczne typu Jumbo zazwyczaj wymagają zaliczki w wysokości 20 procent lub więcej. Jednak niektórzy kredytodawcy typu "jumbo" będą działać z dopłatami w wysokości około 10 procent, a inni reklamują programy o jeszcze niższych wymaganiach. Aby zakwalifikować się do pożyczki jumbo z niewielką wpłatą, potrzebujesz dobrego kredytu, wysokich dochodów lub znacznych aktywów rezerwowych. W przypadku większości pożyczkodawców wymagania dotyczące zaliczek wzrastają wraz ze wzrostem wielkości pożyczek.
Przychody i aktywa: w przypadku tych dużych pożyczek pożyczkodawcy wymagają dokumentacji, aby udowodnić, że masz wystarczające dochody i majątek, aby pozwolić sobie na zakup nieruchomości.
Konsekwentny dochód jest najlepszy. Osoby samozatrudnione potrzebują dokumentów podatkowych i dodatkowych informacji o swoich firmach, a osoby zajmujące się płacami potrzebują formularzy W2. Pożyczkodawcy chcą również, aby aktywa rezerwowe były dostępne na pokrycie płatności przez okres od sześciu do 12 miesięcy.
Dług wobec dochodów: Niski stosunek długu do dochodu jest zawsze pomocny przy ubieganiu się o kredyty. Kredytodawcy zwykle używają 43 procent jako celu, ale ta liczba nie jest ustawiona w kamień. Zwłaszcza, jeśli dostępne są znaczne aktywa, kredytodawcy mogą uwzględnić te aktywa (lub dochody z tych aktywów) w ramach kalkulacji dochodu.
Kredyty Jumbo nie mają na celu pomóc pożyczkobiorcom "rozciągnąć" i kupić więcej domu, niż mogą sobie pozwolić. Zamiast tego są one dla finansowo bezpiecznych kredytobiorców kupujących domy, które są droższe od przeciętnych.
Co płacisz
Opłaty odsetkowe: Historycznie, kredyty typu jumbo charakteryzowały się wyższymi stopami procentowymi niż zgodne pożyczki.
Ryzyko jest większe, ponieważ zwiększają się rozmiary pożyczek. Ponadto zatwierdzanie jednorazowych kredytobiorców, którzy nie pasują do uporządkowanych kategorii, wymaga dużego nakładu pracy. Jednak od czasu kryzysu hipotecznego prywatni pożyczkodawcy stwierdzili, że większość kredytobiorców może być kredytobiorcami o niższym ryzyku i mogą być rentownymi klientami na różne sposoby. W rezultacie oprocentowanie kredytów hipotecznych typu "jumbo" może być niższe niż oprocentowanie pożyczek zgodnych. Mimo to, dzięki dużym saldzie pożyczek, możesz łatwo zapłacić więcej w kosztach odsetek niż ktoś, kto ma mniejszą pożyczkę po wyższej stawce.
Pożyczki Jumbo są dostępne z oprocentowaniem stałym lub zmiennym .
Koszty zamknięcia: kredyty Jumbo obejmują koszty zamknięcia , podobnie jak w przypadku innych kredytów mieszkaniowych. W szczególności opłaty za oszacowanie mogą być wyższe ze względu na wyspecjalizowane właściwości lub wysokie zakupy w dolarach. W niektórych przypadkach będziesz potrzebować dwóch ocen do zatwierdzenia kredytu jumbo.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego: Ubezpieczenie kredytu hipotecznego chroni pożyczkodawców, gdy pożyczkobiorca nie wywiąże się z pożyczki. Konwencjonalne pożyczki i programy rządowe zazwyczaj wymagają od kredytobiorców wykupienia tego ubezpieczenia przy niewielkiej zaliczce, ponieważ możliwość odzyskania środków znajdujących się w przejęciu jest wątpliwa. Ale pożyczki jumbo są inne. To, czy będziesz musiał zapłacić prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI) od pożyczki niespełniającej oczekiwań, zależy od pożyczkodawcy - niektórzy pozwalają na obniżenie o mniej niż 20 procent bez PMI.
Alternatywy dla kredytów Jumbo
Kredyty Jumbo to nie jedyna droga do zakupu luksusowych domów lub nieruchomości na gorących rynkach nieruchomości. Jeśli nie masz ochoty pożyczyć tak dużo, lub jeśli masz problemy z uzyskaniem zgody na pożyczkę jumbo, inne podejście może być lepsze.
Pożyczki na piggyback: Zamiast jednej dużej pożyczki można skorzystać z połączenia mniejszych pożyczek. Strategie te powróciły od czasu kryzysu hipotecznego. Ale w przeciwieństwie do kredytów zaciągniętych przed 2008 r., Będziesz musiał udowodnić, że masz możliwość spłaty każdej pożyczki.
- Pożyczka 80/20: Z kredytem 80/20 na cały dzień otrzymasz "pierwszy" kredyt hipoteczny na 80% ceny zakupu nieruchomości. Ponieważ masz współczynnik 80% wartości kredytu do wartości (LTV) , unikasz płacenia PMI. Drugi kredyt hipoteczny pokryje pozostałe 20 procent ceny zakupu.
- 80/10/10: Z podejściem 80/10/10 otrzymujesz pierwszą pożyczkę na 80% LTV. Będziesz jednak również dokonywał 10-procentowej zaliczki, pozostawiając tylko 10% pożyczki na drugą hipotekę.
Pożyczki na piggyback rozwiązują problem płacenia PMI, ale nadal pożyczasz duże sumy pieniędzy. Aby uzyskać zatwierdzenie, potrzebujesz wysokich wyników kredytowych - ale możesz kwalifikować się z wynikami FICO w wysokich 600. Oprocentowanie drugich kredytów hipotecznych jest zwykle wyższe niż oprocentowanie pierwszych kredytów hipotecznych, więc koszty pożyczkowe mogą być wyższe w przypadku tej strategii. Porównaj te koszty z innymi opcjami za pomocą kalkulatora kredytowego lub tabeli amortyzacji .
Należy pamiętać, że niektóre ustalenia dotyczące piggyback używają pożyczek balonowych . Na przykład może zaistnieć potrzeba spłacenia jednej lub obu pożyczek lub refinansowania w ciągu 15 lat.
Weryfikuj ograniczenia: zanim zrezygnujesz z korzystania z dużych kredytów hipotecznych, sprawdź, czy rzeczywiście potrzebujesz takiego kredytu. Kredyty Jumbo niekoniecznie są złe - możesz nawet uzyskać lepszą stopę procentową. Ale dostosowanie pożyczek lub programów rządowych może być dla Ciebie lepiej dopasowane. Jeśli znajdujesz się w obszarze wysokich kosztów, możesz często pożyczyć znacznie więcej niż "standardowy" limit. Niektórzy używają terminu "jumbo" w odniesieniu do zgodnych pożyczek w obszarach o wysokich kosztach, więc poproś o wyjaśnienie przy omawianiu opcji.
Większa zaliczka: Prostym sposobem na uniknięcie korzystania z dużych kredytów hipotecznych jest dokonanie większej zaliczki. Trzeba tylko wymyślić wystarczająco dużo, aby sprowadzić kwotę pożyczki poniżej lokalnego limitu kredytowego. Dzięki temu będziesz mieć więcej dostępnych opcji, a będziesz płacić mniej odsetek za mniejsze saldo pożyczki. Pozyskanie znacznej ilości gotówki łatwiej powiedzieć niż zrobić, zwłaszcza, że dolar rośnie. Ale jeśli masz dostępne fundusze, może to być atrakcyjna opcja.