Problemy są komplikowane, jeśli inwestor ostatnio kupił wykluczenie
Kiedy inwestor odbiera dom należący do banku, kupując go w hurtowym zakupie bezpośrednio z banku lub licytując w domu na aukcji, najważniejsza myśl w umyśle inwestora przynosi zyski.
Ale kiedy widzisz dom na sprzedaż, patrzysz na jego walory estetyczne i jak ten dom pasuje do twoich parametrów. Ze względu na jego atrakcyjność emocjonalną, możesz nie zauważyć wad konstrukcyjnych.
Naprawianie Flippera wykluczającego
Nie mówię, że wszyscy inwestorzy odcinają rogi, gdy odwykują nieruchomość. Wielu inwestorów jest sumiennych i zatrudnia wysokiej jakości ekip budowlanych. Ale niektórzy inwestorzy - a rzadko wiesz, z których są, patrząc na nich - wynajmują najtańszą pracę, jaką mogą znaleźć, i korzystają z najtańszych materiałów, próbując zwiększyć swoją marżę zysku. Oto niektóre obszary zainteresowania:
- Pleśń
Niektóre domy bankowe są puste, bez ogrzewania i klimatyzacji, przez wiele miesięcy. Jeśli występuje wyciek rur lub wilgoć, pleśń może rosnąć i rozprzestrzeniać się. Forma remediacji kosztuje tysiące dolarów. Czy inwestor pomalowałby formę? Co myślisz?
- Raporty o szkodnikach
Inwestorzy kupują domy należące do banków w stanie "jak jest" . Banki rzadko płacą za szkodniki. Nieleczone, termity lub prochowe chrząszcze mogą pochłaniać integralność strukturalną domu. Wewnętrzne ściany mogłyby być podparte przez gnijące szpilki.
- Azbest
Szybkim i łatwym rozwiązaniem do pokrywania podłóg z linoleum, który zawiera azbest, jest ułożenie na nim laminatu lub ceramiki. Jeśli podkład nie zostanie bezpiecznie przymocowany do podłoża, może z czasem się wyrwać. To samo dotyczy bocznicy zewnętrznej . Co znajduje się pod nową bocznicą?
- Pozwolenia na budowę
Czy inwestor dodał lub usunął pokój lub dokonał jakiejkolwiek poprawy wymagającej pozwolenia? Możesz tego nie wiedzieć, ponieważ jest mało prawdopodobne, że inwestor ujawni każdą wykonaną pracę. Niektóre prace mogły wymagać zezwolenia, podczas gdy nie uzyskano pozwolenia.
- Substandardowe materiały budowlane
O ile flipper z wyższej półki nie jest domem wysokiej klasy, to prawdopodobnie inwestor kupił urządzenia z dolnej półki, niskie szafki wykonane z tłoczonej płyty i niedrogie instalacje hydrauliczne lub tanie okna z podwójnymi szybami, które mogą szybko się zużyć. Nie będziesz wiedział, czy wykonawca używał płyt gipsowo-kartonowych o grubości pół cala lub ćwierć cala, chyba że zdejmiesz pokrywy pojemników i zmierzysz.
- Nielicencjonowani podwykonawcy
Możliwe jest, że kontrahent inwestora mógł zatrudnić nieudokumentowanych / nielicencjonowanych pracowników poniżej płacy minimalnej, aby wykonywać skomplikowane prace, do których pracownicy byli nieprzeszkoleni. Nawet prosta robota, taka jak wisząca płyta gipsowo-kartonowa , szorowanie i szlifowanie, może być wykonana niepoprawnie, a nie będziesz wiedział, dopóki śruby nie zaczną wychodzić z kolejnych miesięcy.
90-dniowa reguła rzutowania
90-dniowa reguła rzutowania dotyczy sezonowania tytułu. Wiele wytycznych i nakładek dla kredytodawców wymaga, aby inwestor posiadał nieruchomość przez co najmniej 90 dni, zanim kredytodawca kupującego udzieli pożyczki temu nabywcy. Termin zawarcia umowy musi wynosić co najmniej 90 dni po zarejestrowaniu aktu inwestora.
FHA tymczasowo zniosła tę zasadę od 1 lutego 2010 r. Do 31 stycznia 2011 r. Istnieją jednak ograniczenia, które obowiązują nawet w tym okresie, a niektóre z nich zależą od stosunku procentowego nowej ceny sprzedaży do pierwotnej ceny sprzedaży.
Bank może wymagać paragonu, aby udowodnić, że wykonano znaczną pracę w celu uzasadnienia nowej ceny sprzedaży.
Mechanic's Liens na Flippers Wykluczenie
Na przykład w Kalifornii podwykonawcy mają 90 dni na złożenie zastawu mechanika za niezapłaconą pracę. Oznacza to, że jeśli kontrahent nie zapłaci podwykonawcy lub jeśli materiały zostały dostarczone bez zapłaty, kupujący może stwierdzić, że zastaw został złożony przeciwko domowi po zamknięciu domu przez depozyt.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.