Jak sprzedawcy oceniają rodzaje finansowania w ofercie
Pytanie: Czy mój typ pożyczki jest zaletą lub wadą w ofercie zakupu?
Czytelnik pyta: "Jestem w stanie pozazdroszczenia być w stanie zapłacić gotówką lub uzyskać pożyczkę na zakup domu Chcę kupić nieruchomość inwestycyjną, ale wiesz jak to jest rynek Wiele ofert mnóstwo. Chcę, aby moja oferta była najlepsza, i wiem, że rodzaj oferty odgrywa ogromną rolę, więc czy lepiej jest złożyć ofertę na gotówkę lub z pożyczką? A jeśli jest to pożyczka, Pożyczka jest najlepsza? Gdzie jest moja przewaga? Co sprawia, że jedna oferta kupna jest lepsza od drugiej, gdy porównuje się ją ze względu na rodzaj pożyczki?
Odpowiedź: Rozsądnie jest zastanowić się, jak oferta może być postrzegana przez sprzedającego, ponieważ rodzaj kredytu hipotecznego lub warunki finansowania mogą w znacznym stopniu wpłynąć na to postrzeganie. Wrzuć do tego miksu rynek sprzedawcy, a także będziesz konkurować z wieloma ofertami różnych kupujących. Twoja oferta zostanie dokładniej przeanalizowana i oceniona.
Kupujący byliby zdziwieni, gdyby wiedzieli, jak nieuczciwie są wybrane oferty zakupu. Podczas gdy mamy prawo Fair Housing, które zakazuje dyskryminacji ze względu na klasy ochronne, inne rodzaje dyskryminacji nie są ograniczone. Nie wspominając, że większość sprzedawców i ich agenci aukcyjni nie robią praktyki informowania kupujących, dlaczego ich oferta została odrzucona. Po prostu to odrzucają. Nie muszą wyjaśniać, dlaczego.
Jednak powszechną praktyką jest ocenianie oferty zakupu według rodzaju finansowania, z którego kupujący korzysta. Oferty zakupu często są klasyfikowane w następujący sposób.
Najlepszy rodzaj oferty znajduje się na pierwszym miejscu, z najmniej atrakcyjną ofertą na ostatnim miejscu:
- Gotówka. Oznacza to gotówkę w kasie. Nie oznacza to domu będącego obecnie w depozycie, ponieważ byłaby to sprzedaż warunkowa, a nie gotówkowa. Nie oznacza to również refinansowania innej nieruchomości, która w późniejszym terminie wygeneruje gotówkę. Zazwyczaj ofercie gotówkowej towarzyszy dowód posiadania środków . Dzieje się tak dlatego, że sprzedawca nie przyjmuje słowa kupującego, że kupujący jest dobry na gotówkę. Jest to odpowiednik prośby kupującego o wyprodukowanie walizki zapakowanej w 100-dolarowe banknoty.
Ponieważ gotówka jest tak wysoko oceniana, czasami nabywcy gotówki są w stanie wynegocjować zniżkę. Ale nie licz na to świadczenie w przypadku oferty zbiorowej lub krótkiej sprzedaży . Pamiętaj, że wszystkie oferty, z wyjątkiem finansowania przez właściciela, powodują, że na koniec sprzedawca otrzyma gotówkę. Główną korzyścią płynącą z oferty gotówkowej nie jest wymóg oceny.
Oferty gotówkowe po cenie katalogowej są wysoce pożądane w przypadku domów z kapitałem własnym, ponieważ nie ma oceny. Oferty gotówkowe po cenie rynkowej nie są jednak pożądane w przypadku krótkiej sprzedaży, ponieważ jeśli kupujący podejdzie, oczekiwania banku zostały już ustalone. Może to być trudne do powielenia.
- Konwencjonalna pożyczka . Wymogi w zakresie oceny FICO dla pożyczki konwencjonalnej są wyższe niż dla pożyczki FHA. Możesz uzyskać konwencjonalną pożyczkę, jeśli twój wynik FICO odzwierciedla minimum wymagane dla FHA, ale zapłacisz wyższą stopę procentową.
Preferowane stawki są oferowane tym kredytobiorcom, którzy odkładają co najmniej 20% w gotówce, co skutkuje stosunkiem wartości kredytu do wartości 80% lub niższym. Im niższy wskaźnik, tym mniejsze ryzyko dla pożyczkodawcy. Ponadto, jeśli ocena jest niższa, kredytodawca często pożycza różnicę w gotówce, jeśli wartość pożyczki jest niższa niż 80%.
Kolejna korzyść dla pożyczek tradycyjnych to wymogi dotyczące pożyczkodawców, które są mniej rygorystyczne. Pożyczkodawca znacznie rzadziej wymaga napraw. Już sam ten fakt sprawia, że zwykły nabywca wydaje się znacznie bardziej atrakcyjny niż nabywca FHA. Należy jednak pamiętać, że nowsze domy zwykle nie wymagają napraw.
- Pożyczka FHA . Wielu kupujących po raz pierwszy wybiera pożyczkę FHA, ponieważ początkowa wypłata gotówki jest zwykle mniejsza niż kwota wymagana w przypadku pożyczki konwencjonalnej. Ponadto wymóg punktacji FICO na nakładki kredytodawcy jest znacznie łagodniejszy. Minimalna zaliczka na pożyczkę FHA wynosi 3,5% ceny zakupu.
Wskazówki dotyczące napraw FHA nie są tak surowe, jak uważają niektórzy sprzedawcy i agenci. Ale w starszych domach potrzeba więcej napraw. Łuszczenie farby to ogromny problem z FHA, jeśli dom został zbudowany przed 1978 rokiem. Dom może mieć betonową podłogę bez wykładzin, ale lepiej nie mieć łuszczącej się farby. Pożyczki FHA są czasami wstrzymywane od zamknięcia ze względu na warunki finansowania.
Zgłoszenie szkodnika może być wymagane przez osobę zajmującą się oceną FHA lub nie.
- Pożyczka VA . Weterani uzyskują krótki koniec kija, jeśli chodzi o hierarchię pożyczek. Jednak kredytobiorcy VA są prawdopodobnie lepszym ryzykiem kredytowym niż nabywca FHA, ponieważ wymagania dotyczące zakupu bez zaliczki są bardziej rygorystyczne. Kredytobiorca zachowuje możliwość wpłacenia zaliczki na zakup domu lub zakupu bez zaliczki. Większość kredytobiorców VA wybiera dźwignię.
Wadą pożyczki VA są raporty o szkodnikach. Kiedy wymagane jest działanie szkodników, pożyczkodawca będzie chciał uzyskać certyfikat ukończenia. Jeśli transakcja jest krótką sprzedażą, zazwyczaj banki nie będą autoryzować płatności za szkodniki. Krótkie domy sprzedaży sprzedawane są tak jak jest .
Niestety, ze względu na hierarchię i błędne wyobrażenia, kupujący VA często spadają na dno stosu ofert, podczas gdy mogą być najbardziej wykwalifikowani. Agenci, którzy obsługują dużo krótkiej sprzedaży, wolą kupować VA, ponieważ wiedzą, że ci kupujący zostaną odrzuceni gdzie indziej, co czyni ich kandydatami do krótkiej sprzedaży.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.