Pierwsze kroki w krótkiej sprzedaży w Kalifornii
Aby rozpocząć, musisz zaplanować strategię i odpowiedzieć na kilka pytań.
Istnieje wiele różnych rodzajów krótkiej sprzedaży . Nie musisz znać wszystkich rodzajów krótkiej sprzedaży, o ile możesz odpowiedzieć na następujące pytania:
- Kto jest twoim pożyczkodawcą? Ważny jest nie tylko Twój pożyczkodawca, ponieważ określa on, w jaki sposób przetwarzana jest twoja krótka sprzedaż, ale musisz dowiedzieć się, czy pożyczkodawca jest usługodawcą, czy inwestorem. To inwestor ostatecznie zatwierdza twoją krótką sprzedaż, chyba że twój pożyczkodawca wyznaczył władzę .
- Czy masz trudności finansowe? Jeśli tak, będziesz musiał napisać list o trudach . Jeśli nie masz trudności finansowych, lepiej mieć nadzieję, że pożyczkodawcą jest Bank of America i że zakwalifikujesz się do sprzedaży krótkiej kooperacji lub zachęty HIN. Większość kredytodawców w Kalifornii chce, aby sprzedawca mógł udokumentować trudności finansowe. Wyjątek jest często robiony w przypadku Fannie Mae, jeśli sprzedawca zalega określoną liczbę dni w połączeniu z niskim wynikiem FICO.
- Czy twoja pożyczka jest pożyczką rządową? Kredyty rządowe obejmują kredyty, które są własnością podmiotu sponsorowanego przez rząd (GSE), takiego jak Fannie Mae lub Freddie Mac. Zasady różnią się w przypadku pożyczki GSE. Jeśli Twoja pożyczka to FHA lub VA, pożyczki tego typu trwają dłużej i są zatwierdzane w dwuetapowym procesie.
- Czy kwalifikujesz się do krótkiej sprzedaży HAFA? Niektóre rodzaje krótkiej sprzedaży HAFA, takie jak te za pośrednictwem Bank of America, mogą trwać bardzo długo. Ramy czasowe przekazane przez rząd rzadko są przestrzegane. Posiadałem krótką sprzedaż przez Bank of America HAFA, trwającą średnio od 6 miesięcy do 12 miesięcy. Jedyną przewagą krótkiej sprzedaży HAFA w Kalifornii jest 3000 USD, którą sprzedawca otrzyma przy zamknięciu, ale sprzedawca otrzyma te pieniądze tylko wtedy, gdy sprzedawca zamieszka w nieruchomości.
Jeśli chcesz zrobić krótką sprzedaż HAFA, zdaj sobie sprawę, że proces jest inny w przypadku krótkiej sprzedaży Fannie Mae HAFA i krótkiej wyprzedaży Freddie Mac HAFA w krótkiej sprzedaży, ponieważ są to również podmioty sponsorowane przez rząd. Nie ma ARASS dla krótkiej sprzedaży Freddie Mac HAFA, co oznacza, że przed złożeniem oferty musisz uzyskać wstępne zatwierdzenie.
Żaden agent nie poradzi sobie z krótką sprzedażą HAFA. Powinieneś pracować tylko z certyfikowanym i doświadczonym agentem krótkiej sprzedaży HAFA, jeśli zdecydujesz się na krótką sprzedaż HAFA.
Uzyskaj zwolnienie z odpowiedzialności za krótką wyprzedaż w Kalifornii
W lipcu 2011 roku w Kalifornii SB 458 występują niedogodności i pozytywne aspekty. Pod pewnymi względami ograniczenia sprawiły, że niektórzy kredytodawcy bardziej niechętnie akceptowali krótką sprzedaż.
Jednak na plusie prawo uniemożliwia bankowi żądanie, aby sprzedawca wniósł wkład jako warunek zatwierdzenia krótkiej sprzedaży.
SB 458 zmienia kodeks cywilny Kalifornii 580 przez dodanie paragrafu e. California Civil Code 580e mówi, że bank musi zwolnić sprzedającego z odpowiedzialności osobistej, jeśli bank zatwierdza krótką sprzedaż. Nie ma znaczenia, czy:
- Dom to osobista rezydencja lub wynajem
- Pożyczka to trudne pieniądze lub pieniądze
- Pożyczka znajduje się na pierwszej, drugiej lub trzeciej pozycji
Nie robi żadnej różnicy. Każdy pożyczkodawca, który wyraża zgodę na krótką sprzedaż 1 do 4 sztuk w Kalifornii, musi zwolnić sprzedającego z odpowiedzialności i nie może dochodzić uchybienia . Oczywiście prawa mogą się zmieniać. Tak więc rozsądnie jest uzyskać list o krótkim zatwierdzeniu sprzedaży, który zawiera konkretne werdykty zrzeczenie się niedoboru lub zwolnienie sprzedawcy.
Podatki na krótką wyprzedaż w Kalifornii
Jeśli pożyczka jest refinansowaniem, sprzedawcy powinni uzyskać poradę podatkową od wykwalifikowanego specjalisty podatkowego. Dzieje się tak dlatego, że refinansowanie stawki i terminu jest obsługiwane w inny sposób dla celów podatkowych niż refinansowanie, które jest refinansowaniem gotówkowym. Te wolne środki w momencie refinansowania mogą podlegać opodatkowaniu przy sprzedaży, nawet po krótkiej sprzedaży, pod pewnymi warunkami.
Ustawa o zadłużeniu hipotecznym z 2007 r. Jest ustawą federalną. Zwolnienie osobistych rezydencji do pewnej maksymalnej kwoty z opodatkowania. To nie jest prawo stanu Kalifornia. Przez wiele lat prawo stanu Kalifornia odzwierciedlało prawo federalne. Niezależnie od tego, czy prawo stanu Kalifornia zwolni sprzedawcę z podatku dochodowego od państwa w celu uzyskania redukcji zadłużenia hipotecznego, odpowiedź najlepiej odpowie podatnik. Dzieje się tak, ponieważ nawet jeśli sprzedawca zostanie zdyskwalifikowany, mogą obowiązywać inne zwolnienia.
Ponadto, listów hipotecznych wydanych w 2013 roku zwolnij sprzedawców od 1 do 4 jednostek w Kalifornii z podatków na poziomie federalnym i stanowym.
Jeśli chcesz uzyskać poradę prawną i podatkową dotyczącą krótkiej sprzedaży w Kalifornii, skonsultuj się z podmiotem posiadającym licencję i kwalifikacje, aby udzielić Ci tej porady. Agenci nieruchomości nie mogą udzielać porad prawnych i podatkowych.