Zalety i wady wobec czynu w związku z wykluczeniem
Moim zdaniem, czyn w zamian faworyzuje bank bardziej niż faworyzuje właściciela domu.
Kiedy ostatnio pomagał ci bank? Co więcej, dlaczego chciałbyś pomóc bankowi, który nie chce ci pomóc? Większość ludzi staje przed decyzją po tym, jak bank odmówił modyfikacji pożyczki lub odrzucił krótką sprzedaż . Oczywiście, jeśli posiadasz kapitał własny, sprzedałbyś dom przed rozważeniem czynu, ale niektórzy sprzedawcy, którzy stanęli przed tą decyzją, nie mają kapitału, ponieważ są pod wodą.
Definicja czynu w związku z wykluczeniem
Aktem zastępującym przejęcie jest dokument przekazujący tytuł podpisany przez właściciela domu, notarialnie notarialny i ostatecznie zapisany w rejestrach publicznych. Dostarcza tytuł od właścicieli domów do banku, który posiada kredyt hipoteczny.
Powody, dla których Bank może odrzucić czyn w zamian za wykluczenie
Powszechne nieporozumienie dotyczące czynów polega na tym, że własność musi znajdować się w wykluczeniu . Pożyczkodawca może, ale nie musi, złożyć zawiadomienie o niedotrzymaniu warunków lub wszcząć postępowanie sądowe w celu wykluczenia, ale może nadal być otwarty na omawianie aktu w zamian.
Jednak banki często niechętnie akceptują akt w miejsce wykluczenia, jeśli właściciel domu jest obecny, ale bycie obecnym nie oznacza, że bank odmówi. Banki nie są zobowiązane do zaakceptowania aktu w miejsce egzekucji. Oto kilka powodów, dla których bank może odmówić wykonania umowy:
- Takie działanie nie jest opłacalne.
Jeśli bank wierzy, że może zarobić więcej pieniędzy poprzez zamknięcie dostępu do nieruchomości - albo dlatego, że nieruchomość posiada kapitał własny, albo rząd federalny zapewnia finansowe zachęty dla banku, aby zamknąć dostęp do niego, bank może odrzucić ofertę właściciela domu, by dostarczyć akt w miejsce egzekucji.
- Obciążenia, osądy lub zastawy podatkowe dla młodszych.
Wszelkie późniejsze zastawy wniesione przeciwko nieruchomości pozostaną własnością i staną się obowiązkiem pożyczkodawcy, jeżeli nie zostaną zwolnione przed zawarciem umowy w sprawie czynu w miejsce egzekucji. Zazwyczaj najlepszym kandydatem jest nieruchomość z tylko jedną pożyczką. Lub drugi pożyczkodawca może zaakceptować akt prawny, jeśli pierwsza pożyczka jest aktualna, a majątek jest wart więcej niż suma jego obciążeń .
- Wskazówki dotyczące konserwacji zabraniają wykonywania czynności.
Wiele pożyczek obsługiwanych jest przez PSA, a wytyczne zawarte w tych umowach o PSA mogą zabraniać czynu zastępującego zamknięcie. PSA są zobowiązane do przestrzegania wytycznych i tych warunków nie można zmienić.
- Niedopuszczalne warunki.
Możliwe jest również, że PSA może poprosić pożyczkobiorcę o wniesienie wkładu finansowego w zamian za akceptację czynu, a kredytobiorca może odmówić ze względu na zasadę lub brak zleceniodawcy.
Wady wobec czynu w związku z wykluczeniem
Zawsze zasięgnij porady prawnej, zanim skoczysz na bit, aby nadać bankowi tytuł w miejsce egzekucji. Pamiętaj, że w interesie banku leży uzyskanie od ciebie czynu. W twoim najlepszym interesie może nie być przestrzeganie. Pod pewnymi względami można argumentować, że przekazanie bankowi czynu w miejsce egzekucji jest zaledwie o krok od rezygnacji z kredytu hipotecznego.
- Wpływ na kredyt.
Akt w sprawie wpłynie na twój raport kredytowy . Niektóre źródła twierdzą, że wpływ na kredyt jest identyczny jak w przypadku pełnego zamknięcia dostępu do nieruchomości. Sytuacja każdej osoby jest inna. W razie wątpliwości zadzwoń do biura informacji kredytowej i zapytaj. Nie wierz we wszystko, co czytasz online.
- Możliwość zakupu innego domu.
Nie ma czegoś takiego jak dawanie czynu w zamian i obracanie się, aby natychmiast kupić inny dom. Hipoteczne giganty, Fannie Mae i Freddie Mac , które kupują kredyty na drugim rynku, nie będą kupować hipoteki udzielonej przez pożyczkobiorcę, który podpisał akt na 4 lata bez okoliczności łagodzących, 2 lata z okolicznościami łagodzącymi. Ciągle wprowadzają zmiany w wytycznych.
Porównaj czekanie do kupienia po wykluczeniu, które wynosi 7 lat bez okoliczności łagodzących, 5 z, a to, co odebrałeś, to zasadniczo 3-letni zysk. Patrząc na to w inny sposób, krótka sprzedaż może zakwalifikować cię do zakupu domu w ciągu 2 lat, w takim przypadku możesz stracić dwa lata, jeśli będziesz zmuszony czekać 4 lata po podpisaniu umowy.
- Zwolnienie odpowiedzialności .
Upewnij się, że czyn w szczególności zwalnia Cię z odpowiedzialności za spłatę pożyczki. Co więcej, przekazanie tytułu jest mało ważne, jeśli masz drugiego pożyczkodawcę, który będzie cię ścigał za niedobór .
Wskazówka: Pamiętaj, aby zapytać swojego księgowego, czy anulowany dług może skutkować zobowiązaniem podatkowym. Tymczasowo ustawa o zadłużeniu z tytułu zadłużenia hipotecznego z 2007 r. Zapewnia ochronę, ale te zachody słońca corocznie. Niewypłacalność może być kolejnym dostępnym zwolnieniem.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.