Krótkie wyprzedaże Fannie Mae nie mogą być dłużej odrzucane z powodu braku opóźnień
Ale to zmieniło się 1 listopada.
Krótka historia Fannie Mae
Zobacz, Fannie Mae, wraz z Freddie Mac, są dwoma gigantami hipotecznymi, którzy posiadają prawie 3 na 4 kredyty hipoteczne w Stanach Zjednoczonych. Od skromnych początków Fannie Mae w 1938 r. - utworzonych przez prezydenta Franklina D. Roosevelta i Kongresu, by kupować kredyty hipoteczne na rynku wtórnym - do publicznej oferty w 1968 r. Fannie Mae podskoczyła do rekordowych zysków przed wielkim krachu hipotecznym w 2007 r. Fannie Mae został umieszczony w konserwatorium rządowym we wrześniu 2008 r., w ramach Federal Housing Finance Agency.
Według Bailout Tracker CNNMoney.com, Fannie Mae otrzymała ponad 200 miliardów dolarów z programu pomocy związanej z trudnymi warunkami majątkowymi (TARP). Nie mówmy nawet o milionach dolarów premii oferowanych kierownictwu, w zamian za to, co niektórzy krytycy nazywają Amerykańscy podatnicy.
Co to jest krótka wyprzedaż Fannie Mae?
Fannie Mae dodaje kolejną warstwę do procesu krótkiej sprzedaży .
Ogólnie rzecz biorąc, sprzedawca przedstawi trudności, a dom będzie odwrócony, aby zakwalifikować się do krótkiej sprzedaży . Po otrzymaniu przez sprzedawcę oferty zakupu krótkiej sprzedaży oferta wraz z inną dokumentacją kwalifikacyjną jest wysyłana do banku sprzedającego.
Jeśli bank obsługuje pożyczkę tylko dlatego, że pożyczka została sprzedana Fannie Mae, nie tylko bank obsługi będzie przetwarzał krótką sprzedaż, ale pakiet zostanie później przesłany Fannie Mae do zatwierdzenia.
Oznacza to, że nawet jeśli bank sprzedającego zaakceptuje krótką sprzedaż, sprzedawca będzie nadal potrzebować zgody Fannie Mae, pod warunkiem, że obsługujący nie ma delegowanego uprawnienia . Krótka sprzedaż przez Fannie Mae trwa dłużej.
Czy sprzedawca może być obecny i zrobić krótką wyprzedaż Fannie Mae?
Odpowiedź wydaje się być twierdząca. Przed 1 listopada 2012 r. Negocjatorzy w Fannie Mae wielokrotnie powtarzali mi, że Fannie Mae nie wyda zgody na krótką sprzedaż, jeśli sprzedawca nie zalega. Inni inwestorzy, tacy jak Bank of America i Wells Fargo, nie zmuszają sprzedającego do niewywiązania się z płatności i przyznają krótką sprzedaż, gdy sprzedawca jest obecny.
Mam doświadczenie w pracy nad krótką sprzedażą Fannie Mae w Sacramento. Oto przykładowa transakcja. Bank of America zatwierdził krótką sprzedaż na początku 2012 r. I wysłał paczkę do Fannie Mae do przeglądu. Fannie Mae następnie odrzucił krótką sprzedaż, ponieważ sprzedawca nadal dokonywał płatności hipotecznych. W następnym miesiącu sprzedawca postanowił nie dokonywać płatności. Sześćdziesiąt dni później Fannie Mae zatwierdziła krótką wyprzedaż.
Czy Fannie Mae odracza sprzedaż powierniczą, jeśli krótka oferta sprzedaży jest w toku?
Niestety, odpowiedź wydaje się być nie. Po złożeniu zawiadomienia o niewypłacalności Fannie Mae oświadczyła, że nie wstrzyma procesu wykluczenia, podczas gdy rozważa krótką sprzedaż.
Jeżeli krótka sprzedaż nie może zostać sfinalizowana przed datą aukcji, Fannie Mae zamknie dostęp do rynku - nawet jeśli powód, dla którego krótka sprzedaż nie zostanie zatwierdzona, wynika z opóźnień w Fannie Mae.
Czy to nie jest ta irytująca wiadomość? Po jasnej stronie, po 1 listopada 2012 r. Rząd przestał naciskać na sprzedawców, którzy w przeciwnym razie pozostaliby na bieżąco z płatnościami hipotecznymi w celu wykluczenia. Niestety, po rozpoczęciu procesu wykluczenia, rząd odbierze dom pożyczkobiorcy, jeśli krótka sprzedaż nie może zostać zamknięta przed datą sprzedaży.
* W przypadku sprzedających, którzy zamykają krótką sprzedaż po 30 czerwca 2012 roku, jeśli sprzedawca jest członkiem wojska ze stałymi zleceniami zmiany, Fannie Mae pozwoli sprzedawcy pozostać aktualnym. Nowe wytyczne wydane przez FHFA, obowiązujące od 1 listopada 2012 r., Pozwalają sprzedawcom z trudnościami pozostać aktualnymi i nadal prowadzą krótką sprzedaż przez Fannie Mae.
Jeśli chciałbyś dowiedzieć się, czy twoja pożyczka jest w posiadaniu Fannie Mae, wejdź na stronę Fannie Mae Loan Lookup.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.