Pytanie: Czy powinienem naprawić swój dom lub spróbować sprzedać?
Czytelnik pyta: Spędziłem dużo czasu i pieniędzy na przebudowie zewnętrznej mojego domu, a także znacznej przebudowie głównej kąpieli. Jednak reszta mojego 22-letniego domu wymaga uwagi w środku. Kąpiel na górze ma suchą zgniliznę i jest przestarzały. Podobnie jest w kuchni lat 80. Mamy całkiem nowe urządzenia, ale lady i szafki prawdopodobnie wymagają wymiany. Czy powinienem naprawić mój dom lub spróbować go sprzedać?
Odpowiedź: To jedno z tych pytań, w przypadku których odpowiedź zależy od zmiennych, takich jak stan konkurencyjnych zapasów, czy jest to gorący, zimny lub neutralny rynek nieruchomości oraz prawdopodobieństwo zwrotu z inwestycji.
Z mojego doświadczenia wynika, że wielu sprzedawców przeznacza zbyt dużo pieniędzy na naprawę swoich domów na sprzedaż. Dokonują napraw, które kupujący może nigdy nie zauważyć lub nie będzie płacić dodatkowo. Przed podjęciem jakichkolwiek napraw skontaktuj się ze swoim agentem i upewnij się, że Twój agent jest doświadczony i wykwalifikowany, aby zapewnić spójne odpowiedzi, na których możesz polegać.
Sprzedaż domu w stanie jak jest
Na przykład, kilka lat temu, były klient powiedział, że sąsiedzi z sąsiedztwa musieli natychmiast sprzedać dom. Powiedzieć, że potrzebna była praca, było niedopowiedzeniem.
Dom wyglądał na nadający się do zamieszkania. Miał dziury w ścianach aż po zewnętrzne i przesiąknięte moczem drewniane podłogi; większość urządzeń elektrycznych nie działała, a wanna w łazience spadła przez legary.
Wszystkie krany wyciekły, aw jednej sypialni znalazłem stos martwych szczurów wepchniętych w stos na środku podłogi.
To nie był dom, który można łatwo naprawić. Nawet warstwa farby nie pomogłaby sprzedać tego miejsca. Wyceniliśmy ją na tyle niską, że przyciągnęła wiele ofert i sprzedała na rynku zero dni.
Tylko wykonawcy i płetwy składali oferty w tym domu.
Czy kupujący w domu chcą naprawić lub naprawić domy?
Niektórzy nabywcy domu chcą kupić utrwalacz górnego domu, ale generalnie ci kupujący chcą domu, który będzie wymagał lekkich napraw kosmetycznych. Kupujący, którzy krążą w kierunku zbrojarzy, to ci, którzy albo nie kwalifikują się do kupowania droższego domu, albo ci, którzy chcą zarobić, samodzielnie naprawiając dom.
Nie spotkałem jeszcze nowicjusza, który po raz pierwszy kupił dom, który mówi: "Daj mi dom, abym mógł zburzyć stadniny". Większość nabywców utrwalacza jest gotowa wykonać proste naprawy, takie jak pomalowanie ścian, włożenie nowych wykładzin lub wymianę opraw oświetleniowych. Zazwyczaj nie chcą odbudować fundamentu ani przesuwać ścian.
Kupujący z górnej półki zdyskontują cenę domu, aby umożliwić naprawy, a przy niedogodnościach nieco więcej. Powiedzmy, że dom jest wart 100 000 $, ale potrzebuje nowego dachu. Nowy dach może kosztować 10 000 USD. Kupujący najprawdopodobniej nie zaoferuje 90 000 $ na ten dom. W przeciwnym razie mogliby kupić identyczny dom z nowym dachem za 100 000 USD i nie mieć kłopotów.
Nabywca tego typu domu może zaoferować 75 000 USD lub nawet mniej. W tym scenariuszu sprzedawca byłby mądrzejszy, gdyby zapłacił za nowy dach i sprzedał dom za 100 000 USD.
Co więcej, wielu kupujących nie kupi domu, który potrzebuje nowego dachu. Będą się martwić, że praca będzie kosztować więcej, niż się spodziewali. Być może wymiana dachu wiązałaby się z oderwaniem poszycia i naprawą krokwi, co mogłoby zwiększyć koszty. Większość kupujących chce domu, który jest w stanie przeniesienia. Nie dokonując napraw, ograniczysz liczbę kupujących, którzy mogą być przyciągnięci do twojego domu.
Przed naprawieniem domu
Po zakończeniu napraw lub modernizacji inteligentni sprzedawcy będą rozważać koszt proponowanych ulepszeń w stosunku do wartości rynkowej domu. Jeśli uaktualnienie nie zwróci inwestycji, taka poprawa może nie być uzasadniona. Zanim zdecydujesz się podnieść dach i zamontować świetliki w głównym apartamencie, zdaj sobie sprawę, że kuchnie i wanny mają najwyższy zwrot.
Przed podjęciem decyzji o dokonaniu określonych napraw przed odsprzedaniem, weź sobie wolne popołudnie, aby zwiedzić inne domy w sąsiedztwie sprzedaży ze swoim agentem.
Zwróć uwagę na stan i udogodnienia w tych domach. Porównaj te domy z twoimi. Jeśli na przykład większość domów na rynku ma ulepszone kuchnie, powinieneś skoncentrować się na naprawianiu kuchni.
Nie oznacza to, że musisz kupować markowe urządzenia i wyrywać szafki. Ale niewielka przebudowa kuchni może być dobrą inwestycją. Czasami po prostu malowanie szafek dębowych ciemniejszym kolorem i instalowanie zaktualizowanego sprzętu może nadać kuchni zupełnie nowy wygląd.
Zrób listę wszystkiego, co wadliwe, zepsute lub zużyte. Jeśli kupujący zauważą problemy lub wadliwe systemy, mogą zastanawiać się, co jeszcze w domu zostało zaniedbane. Kupujący, którym pokazałem dom za 1,5 miliona dolarów w fabryce Fab 40 w Sacramento, przeszedł do tego domu z powodu lekkiego niedopatrzenia sprzedawców. Dywan wejściowy miał duże zgrywanie w środku jego szwu i był poszarpany. Dywan ten zrobił złe wrażenie na kupcach w takim stopniu, że przekonali się, że sprzedający nie dbają o sprzedaż domu.
Oto 10 minimalnych usprawnień, które należy wprowadzić przed sprzedażą domu:
- Łaty i pęknięcia w ścianach i sufitach.
- Napraw wszystkie uszkodzone urządzenia i systemy HVAC.
- Napraw nieszczelne krany.
- Wymień zużyte lub poplamione dywany.
- Odmaluj ciemne lub zanieczyszczone ściany neutralną farbą (nie białą).
- Wymień rozbite szyby.
- Napraw dach.
- Wymień wszelkie datowane oprawy oświetleniowe / wentylatory sufitowe .
- Wymień stare zasłony i zasłony okienne.
- Napraw błędy w kodzie.
Jeśli twój rynek nieruchomości jest wyjątkowo gorący - rynek sprzedawcy - możesz sprzedać mniejszą liczbę napraw przed sprzedażą; jednak dom, który wymaga naprawy, nadal będzie oferował niższą cenę. Na powolnych rynkach - na rynku kupujących - kupujący mogą nawet nie patrzeć na dom, który wymaga pracy, chyba że jest to REO . Zapytaj swojego agenta o radę.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.