Czytelnik pyta: Kupiliśmy nasz dom kilka lat temu, nie dowiedzieliśmy się wiele o sąsiedztwie, które okazało się mniejszym sąsiadem i większym kapturem, więc nie możemy go teraz sprzedać. Moja żona mówi, że jej fryzjer powiedział jej o planie, w którym moglibyśmy kupić nowy dom, udawać, że wynajmujemy nasz istniejący dom, a po tym, jak nasza nowa pożyczka się kończy, przestańmy płacić za nasz stary dom. Nazywała to "kup i kaucją". Brzmi to zbyt pięknie, aby mogło być prawdziwe. Czy coś jest nie tak z zakupem i kaucją?
Odpowiedź: Kup i kaucja jest wynikiem zakupu nowego domu z zamiarem wykupu za stary. Jest to uważane za oszustwo hipoteczne . Nawet okoliczności łagodzące nie dają właścicielowi domu prawa do popełnienia oszustwa hipotecznego.
Jakie są okoliczności sprzyjające zakupowi i poręczeniu?
Czasami właściciele domów czują się usprawiedliwieni, ponieważ wierzą, że zostali oszukani, gdy kupili swój istniejący dom. Oto kilka powodów, dla których kredytobiorcy i pożyczkobiorcy czują się wprowadzeni w błąd:
- Przedstawiciel ds. Kredytów hipotecznych nie wyjaśnił w pełni konsekwencji finansowania, takich jak dostosowana oprocentowanie pożyczek dostosuje się lub opcje płatności tylko odsetkowe nie spłacają kwoty głównej.
- Agent nieruchomości skłonił kupującego do przekonania, że wartości domów nigdy nie spadną. Na rynkach, na których wartości spadają, a kupujący zainwestował niewiele lub nic w kapitał własny , dom może być wart mniej niż kwota należna bankowi.
- Bank mógł obiecać kupującemu, że refinansowanie zawsze będzie możliwe, a następnie zmienić wytyczne kredytowe, co uniemożliwiło uzyskanie nowej pożyczki.
W każdym z powyższych scenariuszy, właściciel domu może czuć się osaczony i zmuszony do wynajęcia domu do wykluczenia, ale nie chce zrezygnować z prawa własności do domu. W umysłach tych właścicieli domów, uważają, że okoliczności uzasadniają oszustwo, ponieważ zostali oszukani.
Nie zmienia to jednak faktu, że kupno i poręczenie stanowi oszustwo hipoteczne i jest niezgodne z prawem.
Jak działa kupno i kaucja?
Kup i kaucja wiąże się z kłamstwem. Zazwyczaj polega na sporządzeniu fałszywej umowy najmu i przedstawieniu pożyczkodawcy fałszywej dokumentacji. Pójdźmy za przykładem, że mityczny właściciel domu - nazwijmy go Claude - podąży za:
- Po pierwsze, Claude decyduje, że - z jakiegokolwiek powodu - jego dom nie pasuje już do jego celów.
- Ponieważ Claude nie może uzyskać nowej pożyczki hipotecznej po krótkiej sprzedaży lub egzekucji, postanawia znaleźć dom do kupienia przed wejściem w stan spłaty na istniejącej hipotece.
- Claude pisze ofertę zakupu nowego domu i składa wniosek o pożyczkę.
- Pożyczkodawca zwraca się do Claude o zawarcie umowy najmu, aby pokazać, że lokator przeniesie się do starego domu Claude'a i dokona płatności czynszu na rzecz Claude.
- Claude prosi swojego kolegę Clyde'a o podpisanie umowy najmu, mimo że Clyde nie ma zamiaru przenieść się do lub wynająć starego domu Claude'a. Składa fałszywą umowę najmu pożyczkodawcy.
- Pożyczkodawca zatwierdza nowy kredyt hipoteczny Claude i finansuje pożyczkę .
- Claude nigdy nie robi kolejnej płatności na swój stary dom. Zawiadomienie o niewypłacalności zostaje złożone, a dom przechodzi do egzekucji, a następnie wraca do banku.
- Kredyt Claude'a jest zrujnowany, ale nie obchodzi go to, ponieważ już kupił nowy dom i nie ma zamiaru się ruszać przez długi czas.
Dlaczego Buy and Bail Against the Law?
W przypadku Claude'a sfałszował dokumentację pożyczki i celowo skłamał na jego wniosku o pożyczkę. To jest oszustwo hipoteczne. Oszustwowanie kredytów hipotecznych ma miejsce, gdy pożyczkobiorca odmawia dostępu do informacji - na przykład celowego zamiaru zaprzestania dokonywania płatności na rzecz innego wierzyciela - lub fałszuje informacje - co może spowodować, że nowy pożyczkodawca odrzuci pożyczkę, jeśli pożyczkodawca o niej wiedział.
Uważa się również, że oszustwo leży na wniosku o pożyczkę i przedstawia fałszywe dokumenty pożyczkodawcy. FBI definiuje oszustwa hipoteczne jako "wszelkie istotne zniekształcenie, wprowadzenie w błąd lub zaniechanie, na które ubezpieczyciel lub pożyczkodawca ma obowiązek sfinansować, kupić lub ubezpieczyć pożyczkę".
W wyniku praktyk kupowania i kaucji, wytyczne Fannie Mae wymagają obecnie od kupujących zakwalifikowania się do kredytów hipotecznych w obu domach w momencie powstania pożyczki, chyba że istniejący dom ma dużo kapitału własnego.
To dlatego, że właściciel domu z dużą ilością akcji byłby głupi, gdyby odszedł od niego.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.