Jak kupić bankowe nieruchomości Foreclosures
Banki posiadają nieruchomości, ponieważ banki nabyły domy poprzez wykluczenie . Domy w księgach banku nazywane są REO, co jest akronimem dla "posiadanych nieruchomości". Uświadom sobie, że kiedy banki otrzymują akty własności nieruchomości do domów poprzez wykluczenie, to często dlatego, że nikt nie pojawił się na kroki sądu, aby licytować minimalną kwotę istniejącego kredytu hipotecznego lub banku celowo minimalną ofertę tak wysoko nikt nie dotknie.
Z pozoru może się wydawać, że foreclosures są opłacalne, zwłaszcza jeśli bank chce sprzedać swój zapas na otwartym rynku za kwotę, która była kiedyś należna bankowi przez poprzedniego kredytodawcę. Poniżej znajdują się co najmniej dwa powody, dla których REO może być dla Ciebie opłacalne:
- Jeżeli dwie pożyczki zostały zabezpieczone na nieruchomości (co jest powszechne w tych dniach), drugi pożyczkodawca czasami nie wyklucza. Jeżeli drugi pożyczkodawca nie wniesie zaległych płatności na rzecz pierwszego kredytodawcy i rozpocznie własne postępowanie egzekucyjne , drugi pożyczkodawca zostanie zniszczony w celu wykluczenia. Wiele drugich hipotek ma 20% lub więcej pierwotnej wartości rynkowej .
- Bank często nie chce siedzieć w swoim ekwipunku. Ponieważ nie otrzymała ona minimalnej oferty od inwestora lub nabywcy domu podczas wyprzedaży w sądzie, bank może prawdopodobnie wycenić to REO za mniej, aby się go pozbyć. W zależności od wewnętrznej rachunkowości.
Wyszukiwanie agentów REO
Istnieje wiele miejsc dostępnych online, aby znaleźć Foreclosures . Można je również znaleźć w MLS . Jeśli poprosisz agenta kupującego o wyszukanie numeru MLS dla "REO", prawdopodobnie okaże się, że bardzo mała grupa agentów nieruchomości specjalizuje się w wystawianiu ofert sprzedaży nieruchomości na sprzedaż w Twojej okolicy.
Oto porady dotyczące agentów REO:
- Większość agentów REO wyświetla tylko REO, nie ma innego typu własności.
- Agenci REO często udzielają zniżek bankom w zamian za swoją działalność, ponieważ te agencje zajmują się wolumenem, a czasami menedżer aktywów dostaje cięcie.
- Agenci REO zarabiają, sprzedając dużo REO lub działając jako agent podwójny . W ramach podwójnej agencji agent REO zarobi zarówno prowizję od aukcji, jak i prowizję agenta kupującego.
- Aby przyciągnąć agentów kupujących, wiele banków oferuje większy procent prowizji agentowi kupującemu, pomijając prowizję agenta aukcyjnego.
- Agenci REO na ogół reprezentują sprzedawcę, a nie kupującego. Zastanów się, czy chcesz własnej reprezentacji.
- Agenci REO są zwykle czołowymi agentami ze względu na wielkość prowadzonej działalności. Zazwyczaj nie spędzają dużo czasu na pracy z kupującymi.
- Niektórzy agenci REO są tak zajęci, że zatrudniają asystentów do połączeń w terenie. Wiele osób nie podaje swojego prywatnego numeru telefonu komórkowego, co może utrudniać komunikację.
Wynajęcie agenta kupującego
Jeśli nie masz bezpośredniego doświadczenia w negocjacjach z bankami, możesz uzyskać lepszą reprezentację, wynajmując własnego agenta kupującego .
Zanim wybierzesz agenta, wybierz kilka i porozmawiaj z agentami nieruchomości, aby znaleźć odpowiednie dopasowanie.
- Agent kupującego ma obowiązek powierniczy, aby chronić swoje interesy.
- Agenci kupującego nie reprezentują sprzedającego. Nawet wtedy, gdy sprzedawca płaci swoją prowizję.
- Agenci kupującego są na ogół opłacani przez sprzedającego. Oznacza to, że nie musisz zatrudniać agenta kupującego.
- Agenci kupującego mogą poprosić Cię o podpisanie umowy pośrednika kupującego , która określi obowiązki agenta wobec Ciebie i określi, kto płaci prowizję .
- Rozważ współpracę z agentem kupującego, który ma doświadczenie w pracy z REO.
Negocjowanie z REO
Jeżeli pozycja jest stosunkowo nowa na rynku, bardzo możliwe, że bank nie odbierze zbytnio od ceny wywoławczej . Będziesz miał większą siłę negocjacyjną, jeśli złożysz oferty w domach, które są dostępne na rynku dłużej niż 30 dni.
Oto więcej wskazówek:
- Banki negocjują rabaty masowe z tytułowymi i depozytowymi firmami. Jeśli zdecydujesz się skorzystać z tytułu własności banku / firmy depozytowej , sprawdź opłaty, które te firmy będą pobierać od ciebie. Zasadniczo opłaty niewypłacane przez bank, ale płacone przez nabywcę, będą wyższe, ponieważ tytuł i depozyt często składają się na te rabaty, obciążając kupujących więcej.
- Wiele banków rezygnuje z typowych kosztów zamknięcia dla kupującego. Niektóre opłaty, takie jak podatki transferowe , opłaty okręgowe i państwowe, ponoszone są przez kupującego, a nie przez bank. Banki często nie płacą za raporty o szkodnikach , naprawy czy plany gwarancji domowej .
- Niektóre banki nie podpiszą oferty wzajemnej, dopóki wszystkie warunki nie zostaną uzgodnione między stronami w formie ustnej.
- Oczekuj, że bank sporządzi własną umowę kupna lub aneks do standardowej umowy kupna. Przeczytaj go dokładnie i poproś prawnika zajmującego się nieruchomościami o poradę, jeśli go nie rozumiesz. Możesz się założyć, że prawnik banku sporządził tę umowę i nie jest to na twoją korzyść.
- Jeśli bank nie ustanie i otrzymasz odrzucenie oferty , poczekaj kolejne 30 dni, a następnie prześlij ponownie oryginalną ofertę, z oryginalną datą skreśloną i wstawieniem nowej daty.
- Możesz poczekać 10 dni na odpowiedź na ofertę z banku. Bądź cierpliwy. Wiem, że to brzmi dziwnie, że niektóre banki mogą potrzebować dużo czasu, aby odpowiedzieć, ale mogą.
- Bank może poprosić cię o złożenie wniosku o pożyczkę, aby móc Cię wstępnie zakwalifikować; jednak nie jesteś zobowiązany do uzyskania pożyczki z tego banku.
- Jeśli nie można zamknąć przed upływem z góry ustalonego terminu, bank może obciążyć Cię karą za każdy dzień, w którym przekroczysz tę datę. Przed złożeniem oferty upewnij się, że przed udzieleniem kredytu masz list z uprzednią pożyczką od swojego pożyczkodawcy i uzyskaj pewność, że otrzymasz finansowanie od pożyczkodawcy, nie narażając się na nieoczekiwane opóźnienia.
- Najprawdopodobniej zostaniesz poproszony o zakup domu "jak jest". Wadą jest kupowanie Foreclosures . Złóż swoją ofertę do inspekcji domu . Niektórzy sprzedawcy domyślnie wycofują aktywa z domów wykluczonych .
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.