Jak zakwalifikować się do krótkiej sprzedaży

Wymagania dotyczące krótkiej sprzedaży

Krótka sprzedaż jest gorącym zwrotem buzz, ale nie każdy sprzedawca kwalifikuje się do tego. Niektórzy sprzedawcy, którzy zdecydują, że ich dom nie sprzeda po cenie, którą sobie wyobrażali, często zaczynają się zastanawiać, czy powinni zrobić krótką wyprzedaż . Krótka sprzedaż nie zawsze rozwiązuje problemy, ale z pewnością może powodować problemy. Krótka sprzedaż nie zawsze jest też "zbawczą łaską", o którą niektórzy sprzedawcy domowi chcieliby uwierzyć.

Czym jest krótka wyprzedaż?

Krótka sprzedaż ma miejsce, gdy pożyczkodawca jest spóźniony na kredyt hipoteczny, co oznacza, że ​​pożyczkodawca akceptuje mniej niż całkowita kwota, która jest należna.

Jeśli twoja hipoteka wynosi 100 000 $, ale twój dom jest wart, powiedzmy, 90 000 $, masz 10 000 $ za krótki, nie wliczając kosztów zamknięcia sprzedaży, takich jak prowizje od nieruchomości , opłaty rejestracyjne lub opłaty tytułem i depozytem. Istnieje możliwość krótkiej sprzedaży, jeśli saldo kredytu hipotecznego jest zgodne z ceną sprzedaży, ponieważ nadal istnieją koszty zamknięcia, które spowodują sprzedaż na "krótkim" terytorium.

Czasami, aby uniknąć przejęcia kosztów wykluczenia , pożyczkodawca sankcjonuje krótką sprzedaż, pozwalając nabywcy kupić dom za mniej niż saldo kredytu hipotecznego, podczas gdy dom znajduje się w fazie wstępnej wykluczenia. Etap wstępnego wykluczenia jest jednym z trzech etapów przejęcia nieruchomości .

Oto przykładowe kroki krótkiej sprzedaży:

• Sprzedawca podpisuje umowę wystawienia na sprzedaż z agentem nieruchomości, która jest przedmiotem sprzedaży jako krótka sprzedaż z akceptacją strony trzeciej (banku).
• Agent znajduje kupca, który składa ofertę na podstawie wartości rynkowej, która często jest mniejsza niż kwota kredytu hipotecznego.

• Sprzedawca akceptuje ofertę zakupu kupującego .
• Kredytodawca sprzedawcy akceptuje ofertę zakupu kupującego .
• Transakcja kończy się, gdy kupujący przekaże środki, pożyczkodawca zwolni zastaw, a sprzedawca dostarczy czyn.

W bajkowej krainie wszyscy żyją długo i szczęśliwie. Z wyjątkiem sprzedawcy. Są konsekwencje.

Kwalifikacje do krótkiej sprzedaży

Zanim z niecierpliwością wejdziesz na pokład krótkiej sprzedaży, rozważ następujące kwestie, aby ustalić, czy możesz kwalifikować się do krótkiej sprzedaży. Jeśli nie możesz odpowiedzieć " tak" na wszystkie cztery wymagania, możesz nie kwalifikować się do krótkiej sprzedaży.

• Wartość rynkowa domu spadła.

  Ciężka porównywalna sprzedaż musi potwierdzać, że dom jest wart mniej niż niespłacone saldo należne pożyczkodawcy. To niespłacone saldo może obejmować karę przedpłaty .

• Hipoteka ma status domyślny lub bliski.

  Kiedyś było tak, że kredytodawcy nie rozważaliby krótkiej sprzedaży, gdyby płatności były aktualne, ale tak już nie jest. Zdając sobie sprawę, że inne czynniki przyczyniają się do potencjalnej niewywiązania się z płatności, wielu pożyczkodawców chce wyprzedzić przyszłe problemy na przełomie. Nie zawsze trzeba być w stanie domyślnym.

• Sprzedawca spadł w trudnych czasach.

  Sprzedający musi złożyć list o trudności, który wyjaśnia, dlaczego sprzedawca nie może zapłacić różnicy z powodu sprzedaży, w tym dlaczego sprzedawca ma lub przestanie dokonywać miesięcznych płatności.

  Kilka przykładów, które NIE stanowią trudności, to:

  1. Złe decyzje dotyczące zakupów. Dmuchanie wypłaty w systemie kina domowego z dźwiękiem przestrzennym nie kwalifikuje się jako trudność.
  2. Niezadowolony z sąsiadów. Nawet jeśli każdy dom na twoim bloku zamieni się w domy do uprawy w doniczkach, to nie będzie to przeszkoda.
  3. Kupno innego domu. Pożyczkodawca nie będzie dbał o to, czy zdecydowałeś, że dom nie jest już odpowiedni dla Ciebie lub Twojej rodziny i, w rzeczywistości, jeśli kupiłeś inny dom, możesz nie kwalifikować się do krótkiej sprzedaży.
  4. Ciąża. Zwiększenie wielkości rodziny lub założenie rodziny nie jest uważane za trud.
  5. Przeprowadzka do mieszkania. Jeśli zdecydujesz się wyprowadzić z domu, jest to decyzja dotycząca stylu życia, a nie bardzo dobry powód, aby porzucić swój dom.
  Przykłady trudności to:
  1. Bezrobocie
  2. Rozwód
  3. Nagły wypadek medyczny / nagła choroba
  4. Bankructwo
  5. Śmierć

• Sprzedawca nie ma aktywów

  Pożyczkodawca prawdopodobnie będzie chciał zobaczyć kopię deklaracji podatkowych sprzedającego i / lub sprawozdania finansowego. Jeśli pożyczkodawca odkryje aktywa, pożyczkodawca może nie przyznać krótkiej sprzedaży, ponieważ pożyczkodawca uzna, że ​​sprzedający może zapłacić krótką różnicę. Sprzedającym z aktywami nadal można przyznać krótką sprzedaż, ale może być wymagane spłacenie niedoboru.

  Na przykład, jeśli sprzedawca ma gotówkę na rachunku oszczędnościowym , posiada inne nieruchomości, akcje, obligacje, a nawet konta IRA, pożyczkodawca najprawdopodobniej ustali, że sprzedawca ma aktywa. Jednakże pożyczkodawca może zdyskontować kwotę, którą sprzedawca jest zobowiązany zwrócić.

  Wiele podmiotów czerpie zyski z krótkiej sprzedaży, ale nie ma krótkiego zysku ze sprzedaży .

Konsekwencje krótkiej sprzedaży

Krótka sprzedaż zależy od kupującego składającego ofertę zakupu.

Jeśli nie otrzymasz oferty, nie kwalifikujesz się do krótkiej sprzedaży. Więc nawet jeśli spełniasz wszystkie inne kryteria, możliwe, że nikt nie kupi krótkiej sprzedaży . Jest również zależny od pożyczkodawcy przyjmującego ofertę kupującego. Jeżeli pożyczkodawca odrzuci ofertę , krótka sprzedaż nie będzie miała miejsca.

• Konsekwencje podatkowe

  Jeżeli pożyczkodawca zgadza się na krótką sprzedaż, pożyczkodawca może mieć prawo do wydania 1099 za spóźnioną różnicę, ze względu na przepis w kodeksie IRS o odpuszczeniu długów. Wiele sytuacji jest zwolnionych z umorzenia długów, zgodnie z ustawą o zadłużeniu hipotecznym z 2007 roku.

  Powinieneś porozmawiać z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami i księgowym podatkiem, aby ustalić wysokość konsekwencji podatkowych związanych z krótką sprzedażą i czy możesz pozwolić sobie na opłacenie tych podatków, jeśli takie istnieją.

• Blemished Credit Report

  Podczas krótkiej sprzedaży nie pojawi się na twoim raporcie kredytowym, status pożyczki będzie. W przypadku osób, które nie wywiązują się z zobowiązań, jest to przedpłata, która została wykorzystana, co często jest zgłaszane jako płatne w całości za mniej niż uzgodnione . Krótka sprzedaż wpływa na ratingi kredytowe . Chociaż szkoda w twoim raporcie kredytowym może nie wydawać się tak bardzo zła jak zamknięcie dostępu do ciebie, wierzyciele mogą nie dokonać rozróżnienia.

Powiedziawszy to wszystko, zawsze istnieją wyjątki od zakwalifikowania się do krótkiej sprzedaży. Istnieją pewne rodzaje krótkiej sprzedaży, w zależności od wytycznych pożyczkodawcy, które nie mają żadnych kwalifikacji.

Zawsze szukaj porady prawnej zanim podejmiesz próbę krótkiej sprzedaży. Agent nieruchomości nie może udzielić porady prawnej.

_{W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.}