Czytelnik pyta: "W końcu zdecydowaliśmy się sprzedać nasz dom, nie chcemy odejść z domu , więc umówiliśmy się z agentem, który robi dla nas krótką wyprzedaż. Poprosiła nas również o podpisanie upoważnienia dla banku, ale teraz, co się dzieje, mówi, że musimy znaleźć kupca, ale myślałem, że poprosiliśmy bank o dokonanie krótkiej sprzedaży. najpierw kupujący, albo najpierw poprosić bank o krótką sprzedaż? Nie wiem, czy nasz agent dokonał bardzo krótkiej sprzedaży, a to sprawia, że czuję się nieswojo. Jaka jest standardowa procedura krótkiej sprzedaży?
Odpowiedź: Często zdarza się, że agent twierdzi, że jest specjalistą ds. Krótkiej sprzedaży, gdy agent zarządzał zaledwie garstką krótkiej sprzedaży. To nie znaczy, że twój agent cię okłamuje ; to, że agent uważa, że zrobienie 2 lub 3 krótkich sprzedaży czyni tego agenta specjalistą.
I, szczerze mówiąc, z czasem, który zajmuje trochę krótkiej sprzedaży, nie jest niczym niezwykłym, że agent myśli, że spędza więcej czasu pracując nad tą krótką sprzedażą niż wydała. W jej myślach jest specjalistką. W świadomości agentów, którzy zamykają 50 lub 100 krótkich wyprzedaży rocznie, nie jest specjalistką.
Kogo powinieneś wynająć, aby zrobić krótką wyprzedaż?
Pierwszą rzeczą, którą powinieneś zrobić, jest zatrudnienie specjalisty ds. Krótkiej sprzedaży do obsługi krótkiej sprzedaży. Ta osoba może być agentem nieruchomości lub prawnikiem. Większość agentów pracuje na prowizjach, opłacanych z przychodów ze sprzedaży, a większość prawników płaci się z góry bezpośrednio przez sprzedającego. Niezależnie od tego, czy zatrudnisz prawnika czy agenta, który będzie negocjatorem krótkiej sprzedaży , zawsze uzyskaj poradę prawną.
Niektórzy prawnicy, podobnie jak niektórzy pośrednicy w obrocie nieruchomościami, mogą twierdzić, że są specjalistami od krótkiej sprzedaży, ale nieco rozluźniają prawdę. Trudno wiedzieć, komu ufać. Dobrą zasadą jest poprosić o skierowanie. Z pewnością ktoś, kogo znasz, ma dla ciebie doskonałe referencje. Nie możesz być zbyt ostrożny, kiedy wybierasz agenta sprzedaży krótkiej lub prawnika.
Czy standardowa procedura polega na zapytaniu banku o krótką wyprzedaż przed otrzymaniem oferty?
Krótko mówiąc, nie. Ale tylko dlatego, że standardowa procedura krótkiej sprzedaży może obejmować najpierw otrzymanie oferty, nie oznacza to, że sprzedawca powinien zawsze postępować zgodnie ze standardową procedurą. Czasami są wyjątki od reguły.
Standardowa procedura może się różnić w zależności od banku. To Twój bank wyznacza standardową procedurę, a każdy bank krótkiej sprzedaży może być inny. Zasadniczo, gdy poprosisz bank o krótką sprzedaż przed ofertą, pozwalasz bankowi ustalić zasady i procedurę dla ciebie. Co najważniejsze, pozwalasz bankowi wybrać cenę sprzedaży. To może działać przeciwko tobie.
Standardowa procedura wstępnego zatwierdzania krótkiej sprzedaży
Niektóre krótkie banki sprzedaży - niezależnie od krótkiej sprzedaży Freddie Mac HAFA , dla której standardowa krótka procedura sprzedaży jest tylko wstępna - wolą wstępnie zaaplikować krótką sprzedaż. Jeśli nie oczekują wstępnego zatwierdzenia, przynajmniej spodziewają się, że będą zaangażowani w cenę sprzedaży i marketing Twojego domu. Zazwyczaj nie jest to dobry pomysł.
Jeśli pozwolisz bankowi wybrać cenę wywoławczą, cena może być zbyt wysoka. Jeśli Twoja cena jest zbyt wysoka, kupujący mogą nie oferować żadnej oferty. Możliwe jest również, że bank będzie wyceniał dom zbyt wysoko w nadziei, że ostatecznie dasz bankowi pozew w postaci egzekucji .
Banki nie zawsze wyjdą na całość i powiedzą, że nie chcą robić krótkiej sprzedaży. Czasami po prostu zmuszą cię do wyceny w taki sposób, aby nie sprzedawał.
Standardowa procedura krótkiej zgody na sprzedaż po ofercie
Najczęstszym sposobem na krótką sprzedaż jest przesłanie do banku autoryzacji przez stronę trzecią, gdy tylko Twój dom zostanie wystawiony na sprzedaż. Następnie, po otrzymaniu oferty, prześlij do banku pakiet krótkiej sprzedaży wraz z dokumentacją pomocniczą i ofertą.
Ta procedura daje ci kontrolę, a nie bank. Zadaj sobie pytanie, czy banki nie wyrządziły wystarczających szkód? Poniżej znajdują się dokumenty do wysłania do banku:
- Umowa kupna
- Kopia poważnego depozytu pieniężnego
- Dowód funduszu nabywcy
- List wstępnego zatwierdzenia przez kupującego
- Autoryzacja przez osobę trzecią (w przypadku niewłaściwego umieszczenia pierwszej kopii)
- Oszacowana deklaracja zamknięcia lub HUD-1
- Wydruk z MLS
- CMA
- Pakiet krótkiej sprzedaży pakietu bankowego i finansowe
Każdy bank ma własne wymagania i stale zmienia dokumenty, których potrzebują. Powszechne jest żądanie 2 ostatnich deklaracji podatkowych i 2 miesięcy wyciągów bankowych i odcinków wypłat. Ale niektóre banki, takie jak spółdzielcza krótka sprzedaż w Bank of America, mogą nawet nie wymagać tych dokumentów. Twój specjalista ds. Krótkiej sprzedaży, jeśli rzeczywiście jest specjalistą, powinien to wiedzieć.