Home Equity: co to jest i jak z niego korzystać
Innymi słowy, kapitał własny to część nieruchomości, którą naprawdę "posiadasz". Z pewnością jesteś właścicielem domu, ale jeśli pożyczyłeś pieniądze na zakup nieruchomości, pożyczkodawca również ma interes w nieruchomości, dopóki nie spłacisz pożyczki .
Kapitał własny jest zazwyczaj najcenniejszym zasobem właściciela domu. Z tego zasobu można korzystać w późniejszym okresie życia, dlatego ważne jest, aby zrozumieć, jak to działa i jak z niego korzystać mądrze.
Przykład kapitału własnego
Najprostszym sposobem na zrozumienie equity jest zacząć od wartości domu i odjąć kwotę należną od kredytów hipotecznych. Te kredyty hipoteczne mogą być kredytami zakupowymi używanymi do zakupu domu lub po drugie hipotekami zaciągniętymi później.
Załóżmy, że kupiłeś dom za 200 000 $, dokonałeś 20-procentowej zaliczki i dostałeś pożyczkę na pokrycie pozostałych 160 000 $. W tym przykładzie Twój udział w kapitale wynosi 20% wartości domu: dom jest wart 200 000 $, a Ty zapłaciłeś 40 000 $, czyli 20% ceny zakupu. Jesteś właścicielem domu, ale naprawdę tylko "posiadasz" wartość 40 000 $.
Twój pożyczkodawca nie jest właścicielem żadnej części domu - technicznie, jesteś właścicielem wszystkiego - ale dom jest wykorzystywany jako zabezpieczenie twojego kredytu .
Twój pożyczkodawca zabezpiecza swoje zainteresowanie poprzez uzyskanie zastawu na nieruchomości .
Teraz załóżmy, że wartość twojego domu podwaja się (mało prawdopodobne, ale będzie to proste). Jeśli warta jest 400 000 $, a Ty wciąż jesteś winien tylko 160 000 $, masz 60% udziałów. Możesz to obliczyć, dzieląc saldo pożyczki według wartości rynkowej i odejmując wynik od jednego (Google lub dowolny arkusz kalkulacyjny obliczy to, jeśli użyjesz 1- (160000/400000), a następnie będziesz musiał przekonwertować dziesiętny na procent ).
Twoje saldo pożyczki nie uległo zmianie, ale zwiększyło się twoje equity w domu.
Budowanie kapitału
Jak widać, posiadanie większej ilości kapitału jest dobrą rzeczą. Jak więc zwiększyć swój kapitał własny?
Spłata kredytu: w miarę spłacania salda kredytu rośnie Twój kapitał własny. Większość kredytów mieszkaniowych to standardowe kredyty amortyzacyjne z miesięcznymi wypłatami na poziomie, które idą w kierunku zarówno Twojego interesu, jak i zleceniodawcy. Z biegiem czasu kwota, która idzie w kierunku spłaty kapitału, rośnie - więc każdego roku budujesz kapitał według rosnącej stawki.
Jeśli masz pożyczkę tylko odsetkową lub inny rodzaj pożyczki bez amortyzacji, nie budujesz kapitału w ten sam sposób. Być może będziesz musiał dokonać dodatkowych płatności, aby zmniejszyć zadłużenie i budować kapitał.
Docenianie cen: Możesz także budować equity, nawet nie próbując. Kiedy Twój dom zyskuje na wartości (z powodu projektów ulepszających lub zdrowego rynku nieruchomości), Twój kapitał rośnie.
Aby uzyskać więcej informacji, przeczytaj o budowaniu kapitału (i przyspieszaniu procesu) .
Korzystanie z Home Equity
Kapitał własny jest atutem, więc jest częścią całkowitej wartości netto. Jeśli chcesz, możesz pobrać wypłatę lub jednorazową wypłatę z kapitału własnego, lub możesz przekazać majątek swoim spadkobiercom. Istnieje kilka sposobów na uruchomienie tego zasobu.
Kup swój następny dom: prawdopodobnie nie będziesz mieszkać w tym samym domu na zawsze.
Jeśli się ruszysz, możesz sprzedać swój obecny dom i przelać pieniądze na zakup następnego domu. Jeśli nadal jesteś winien pieniądze na kredyty hipoteczne, nie dostaniesz wszystkich pieniędzy od kupującego, ale wykorzystasz swój kapitał własny.
Pożyczaj z kapitałem własnym: Możesz również uzyskać gotówkę i użyć jej do prawie wszystkiego, korzystając z pożyczki pod zastaw domu (znanej również jako druga hipoteka). Właściciele domów często wykorzystują te fundusze na cele domowe, na finansowanie szkolnictwa wyższego lub na inne cele. Jednak mądrze jest umieścić te pieniądze na długoterminową inwestycję w swoją przyszłość - płacenie bieżących wydatków jest ryzykowne.
Emerytura funduszu: Możesz również wydać swój kapitał w złotych latach, korzystając z odwróconej hipoteki . Pożyczki te zapewniają dochody emerytom i nie wymagają miesięcznych płatności - pożyczka zostaje spłacona, gdy właściciel domu opuści dom.
Pożyczki te są jednak skomplikowane i mogą stwarzać problemy dla właścicieli domów i spadkobierców .
Kredyty hipoteczne
Kredyty hipoteczne są kuszące, ponieważ masz dostęp do dużej puli pieniędzy - często przy stosunkowo niskich stopach procentowych. Są również stosunkowo łatwe do zakwalifikowania się, ponieważ pożyczki są zabezpieczone nieruchomościami. Zanim wyciągniesz pieniądze z domu, przyjrzyj się bliżej, jak działają te pożyczki i poznaj ryzyko.
Wykluczenie: Głównym ryzykiem korzystania z kapitału własnego jest to, że Twój dom służy jako zabezpieczenie pożyczki. Jeśli nie jesteś w stanie spłacić pożyczki, pożyczkodawca może przejąć dom i sprzedać go, aby odzyskać pieniądze. To oznacza, że Ty i Twoja rodzina będziecie musieli znaleźć inne zakwaterowanie - prawdopodobnie w niewygodnym czasie - a wasz dom prawdopodobnie nie będzie sprzedawał za najwyższe ceny.
Jak pożyczyć: Aby uzyskać pożyczkę pod zastaw domu, złożysz wniosek u pożyczkodawcy, tak jak w przypadku każdej innej pożyczki. Pożyczkodawca oceni wartość twojego domu, a zaoferuje maksymalną kwotę, którą możesz pożyczyć. W większości przypadków kredytodawcy ograniczają pożyczki do 80 procent lub mniej wartości swojego domu (jest to tzw. Stosunek kredytów do wartości ). Oznacza to, że twój pierwszy (zakup) kredyt hipoteczny plus wszelkie dodatkowe pożyczki, które zaciągasz, musi wynosić mniej niż 80 procent szacowanej wartości. Kredytodawcy oceniają również twoje dochody i historię kredytową podczas zatwierdzania pożyczek.
Dwa rodzaje pożyczek hipotecznych
Pożyczka pod zastaw domu jest pożyczką ryczałtową - otrzymujesz wszystkie pieniądze na raz, a spłacasz z płaską miesięczną wpłatą w nadchodzących latach. Twoje oprocentowanie jest zazwyczaj stałe .
Linia kredytowa o podwyższonym ryzyku (HELOC) umożliwia wyciąganie funduszy w razie potrzeby. Podobnie jak w przypadku karty kredytowej, możesz wypożyczyć tylko to, czego potrzebujesz, kiedy jest to potrzebne podczas "okresu losowania" (o ile twoja linia kredytowa pozostaje otwarta). W tym czasie będziesz musiał dokonać skromnych płatności na swoim długu. Po kilku latach (na przykład 10 lat) dobiegnie końca okres losowania, a Ty przejdziesz do okresu spłaty, w którym bardziej agresywnie spłacisz cały dług. HELOC zwykle mają zmienną stopę procentową .