Co polubić w kwestii wynajmu nieruchomości
Kilka ważnych czynników spowodowało tę zmianę:
- Wiele osób jest niezadowolonych ze skromnych zwrotów z kont oszczędnościowych i inwestycji, takich jak Certyfikaty Depozytowe .
- Kilkuletnie rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że ludzie obawiają się przyszłej inflacji, co odciąga ich od rynku obligacji . Alternatywnie szukają towarów takich jak nieruchomości, które zawierają postrzeganą ochronę przed inflacją.
- Wiele osób chce zdywersyfikować swoje inwestycje, co oznacza rezygnację z inwestowania wyłącznie w akcje / giełdę.
- Rekordowo niskie stopy procentowe i ceny mieszkań powodują, że wiele osób bliżej przygląda się inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.
Jeśli chcesz dostać się do wynajmu nieruchomości, musisz wiedzieć, jak ocenić, czy potencjalny wynajem nieruchomości jest dobrą inwestycją. Te dwie formuły pomogą.
Wskaźnik Cap
Najpierw obliczyć stawkę cap. Jest to stopa zwrotu z domu, jeśli kupiłeś ją w gotówce.
Stawka kapitalizacji jest wynikiem netto podzielonym przez koszt aktywów. Na przykład:
- Kupujesz dom za 200 000 $.
- Wynajmuje za 1500 USD miesięcznie.
- Twoje wydatki (podatki, ubezpieczenia, zarządzanie, naprawy, konserwacja) wynoszą średnio 500 USD miesięcznie. (Pamiętaj, że nie obejmuje to spłaty głównej i odsetkowej twojego kredytu hipotecznego, ale obejmuje także sumę zabezpieczoną z tytułu podatków i ubezpieczenia).
- Twój "dochód operacyjny netto" wynosi 1000 USD miesięcznie lub 12 000 USD rocznie.
- Twoja stopa emisji wynosi 12 000 USD / 200 000 USD = 0,06 lub 6 procent.
Czy sześć procent to dobry zwrot z inwestycji ? To zależy od Ciebie do podjęcia decyzji. Jeśli znajdziesz lepszej jakości lokatorów w ładniejszej okolicy, sześć procent może być świetnym powrotem.
Jeśli dostajesz sześć procent za chwiejne sąsiedztwo z dużym ryzykiem, sześć procent może nie być warte zachodu.
Zasada jednego procentu
Jest to ogólna zasada, z której korzystają ludzie przy ocenie nieruchomości na wynajem. Jeśli miesięczny czynsz brutto (czynsz przed wydatkami) jest równy co najmniej jednemu procentowi ceny zakupu, będą oni dalej szukać inwestycji. Jeśli nie, przeskoczą nad nim.
Na przykład dom o wartości 200 000 USD - zgodnie z tą regułą - musiałby wynająć za 2000 USD miesięcznie. Jeśli nie, to nie spełnia zasady One Percent.
Zgodnie z tą zasadą, dom przynosi brutto dochód w wysokości 12 procent ceny zakupu każdego roku. Po wydatkach, nieruchomość może przynieść zysk netto w wysokości 6-8 procent ceny zakupu.
Jest to ogólnie uważane za dobry zwrot, ale znowu zależy od tego, w jakim obszarze miasta się zastanawiasz. Lepsze dzielnice mają zazwyczaj niższe zyski z wynajmu, podczas gdy bardziej dzielone dzielnice mają zazwyczaj wyższe zyski.
Ostatnia uwaga
Pamiętaj, że sześć procent lub osiem procent (lub jakikolwiek procent) nie oznacza tyle, jeśli odsetek ten nie jest złożony. Aby dać zwrotowi tę samą korzyść i taką samą szansę wzrostu jak pieniądze na giełdzie, będziesz musiał reinwestować 100 procent wpływów, aby twoje zyski mogły się wzajemnie uzupełniać .