Jak uzyskać pożyczkę bez wyniku FICO
Jeśli masz wystarczająco dużo szczęścia, aby uzyskać wysoką punktację kredytową i duży dochód, zobaczysz, że wniosek o pożyczkę porusza się stosunkowo szybko.
Ale nie wszyscy mieszkają w tym świecie.
Jak działa funkcja Underwriting ręczny
Manual underwriting to proces manualny (w przeciwieństwie do automatycznego procesu) oceny zdolności do spłaty pożyczki. Twój pożyczkodawca wyznaczy osobę, która sprawdzi Twoją aplikację, w tym dokumenty potwierdzające Twoją zdolność do spłaty (takie jak wyciągi bankowe, odcinki wypłat i inne). Jeśli subemitent zdecyduje, że możesz pozwolić sobie na spłatę pożyczki, zostaniesz zatwierdzony.
Dlaczego potrzebujesz ręcznego ubezpieczenia?
Większość kredytów mieszkaniowych jest zatwierdzanych mniej więcej przez komputer: jeśli spełnisz określone kryteria, pożyczka zostanie zatwierdzona. Na przykład pożyczkodawcy szukają punktów kredytowych powyżej pewnego poziomu. Jeśli Twój wynik jest zbyt niski, zostaniesz odrzucony. Podobnie, kredytodawcy zazwyczaj chcą, aby stosunek zadłużenia do dochodów był niższy niż 31/43. Jednak "dochód" może być trudny do zdefiniowania, a Twój pożyczkodawca może nie być w stanie policzyć całego twojego dochodu.
Modele komputerowe są zaprojektowane do współpracy z większością kredytobiorców i najczęściej używanymi programami pożyczkowymi.
Te zautomatyzowane systemy underwritingu (AUS) ułatwiają pożyczkodawcom przetwarzanie wielu pożyczek przy jednoczesnym zapewnieniu, że pożyczki spełniają wytyczne dla inwestorów i organów regulacyjnych.
Na przykład pożyczki FNMA i FHA (między innymi) wymagają, aby hipoteki pasowały do określonego profilu, a większość osób mieści się wyraźnie w pudełku lub poza nim.
Ponadto kredytodawcy mogą mieć własne reguły (lub "nakładki"), które są bardziej restrykcyjne niż wymagania FHA.
Jeśli wszystko pójdzie dobrze, komputer wypluje zatwierdzenie . Ale jeśli coś jest nie tak, twoja pożyczka otrzyma zalecenie "polecaj" i będzie musiała zostać sprawdzona poza AUS.
Co może wykoleić twoją aplikację?
Tryb życia bez długów: kluczem do świetnych wyników kredytowych jest historia zaciągania i spłacania pożyczek. Ale niektórzy ludzie wolą żyć bez długów , co może być prostsze i mniej kosztowne. Niestety Twój kredyt ostatecznie odparuje wraz z Twoimi kosztami odsetek. Nie chodzi o to, że masz zły kredyt - w ogóle nie masz kredytu (dobrego lub złego). Mimo to, możliwe jest uzyskanie pożyczki bez wyniku FICO, jeśli przejdziesz przez ręczną gwarancję. W rzeczywistości brak kredytu może być lepszy niż posiadanie negatywnych pozycji, takich jak bankructwo w raportach kredytowych.
Nowy na kredyt: Kredyt budowlany trwa kilka lat . Jeśli nadal jesteś w tym procesie, być może będziesz musiał wybrać pomiędzy czekaniem na zakup i ręcznym gwarantowaniem. Z kredytem mieszkaniowym w swoich raportach kredytowych możesz przyspieszyć proces budowania kredytu, ponieważ dodajesz do kupy kredytów w swoim pliku.
Niedawne problemy finansowe: uzyskanie kredytu po ogłoszeniu bankructwa lub egzekucji nie jest wykluczone.
W ramach niektórych programów HUD można uzyskać zatwierdzenie w ciągu roku lub dwóch - bez ręcznej subskrypcji. Jednak ręczne ubezpieczenie zapewnia jeszcze więcej opcji pożyczania, szczególnie jeśli twoje finansowe trudności były stosunkowo niedawne (ale jesteś z powrotem na nogach). Uzyskanie pożyczki konwencjonalnej z wynikiem kredytowym poniżej 640 (lub nawet wyższym) jest trudne, ale ręczne gwarantowanie ryzyka może to umożliwić.
Niski wskaźnik zadłużenia do dochodu: Rozsądnie jest utrzymywać wydatki na niskim poziomie w stosunku do swoich dochodów, ale są przypadki, w których wyższy stosunek długu do dochodu ma sens. Z ręcznym ubezpieczeniem można przejść na wyższy poziom, co często oznacza, że masz więcej opcji dostępnych na lokalnych rynkach mieszkaniowych. Po prostu uważaj na rozciąganie za dużo i kupowanie drogiej nieruchomości, która sprawi, że poczujesz się "biedny".
Jak uzyskać zatwierdzenie
Ponieważ nie masz standardowego ratingu kredytowego lub profilu dochodowego, aby uzyskać zatwierdzenie, jakie czynniki pomagają w aplikowaniu?
Zasadniczo będziesz musiał użyć tego, co możesz, aby pokazać, że chcesz i jesteś w stanie spłacić pożyczkę. Aby to zrobić, naprawdę musisz być w stanie sobie pozwolić na pożyczkę - potrzebujesz wystarczającego dochodu, aktywów lub w jakiś inny sposób udowodnić, że możesz obsłużyć płatności.
Ktoś bardzo dokładnie przyjrzy się twoim finansom, a proces ten będzie frustrujący i czasochłonny. Zanim zaczniesz, upewnij się, że naprawdę musisz przejść przez proces (sprawdź, czy możesz uzyskać zatwierdzenie konwencjonalną pożyczką). Zapoznaj się ze swoimi zasobami finansowymi, aby móc omówić wymagania ze swoim pożyczkodawcą, a tym samym uzyskać przewagę w zbieraniu potrzebnych informacji.
Historia płatności: czy możesz pokazać, że w ciągu ostatniego roku dokonywałeś innych płatności na czas? Raporty kredytowe sprawdzają historię płatności (między innymi) i musisz wyświetlać te same zachowania związane z płatnościami przy użyciu różnych źródeł. Większe płatności, takie jak czynsz i inne płatności mieszkaniowe, są najlepsze, ale pomocne mogą być także usługi komunalne, członkostwo i składki ubezpieczeniowe. Najlepiej byłoby zidentyfikować co najmniej cztery płatności dokonywane na czas przez co najmniej 12 miesięcy.
Zdrowa zaliczka: zaliczka zmniejsza ryzyko kredytodawcy. Pokazuje, że masz skórę w grze i daje im to pewien bufor - jeśli muszą zabrać twój dom w posiadanie , są mniej skłonni do stracenia pieniędzy, gdy dokonasz większej zaliczki. Im więcej odkładasz, tym lepiej, a 20 procent jest często uważane za dobrą zaliczkę (choć możesz być w stanie zrobić mniej). Mając mniej niż 20 procent, możesz również musieć zapłacić prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI), co tylko sprawia, że trudniejsze staje się dla ciebie i twojego pożyczkodawcy. Aby uzyskać wskazówki na temat wymyślania tych pieniędzy, przeczytaj więcej o używaniu i oszczędzaniu na zaliczkę .
Wskaźniki zadłużenia do dochodu: zatwierdzanie jest zawsze łatwiejsze przy niskich współczynnikach. Mimo to, ręczna subemisja może zostać wykorzystana do uzyskania zatwierdzenia o wyższych wskaźnikach - prawdopodobnie nawet do 40/50, w zależności od kredytu i innych czynników.
Programy pożyczek rządowych: szanse na zatwierdzenie są najlepsze w przypadku rządowych programów pożyczkowych. Na przykład kredyty FHA, VA i USDA są mniej ryzykowne dla kredytodawców. Pamiętaj, że nie wszyscy kredytodawcy dokonują ręcznej subskrypcji, więc możesz potrzebować rozejrzeć się za pożyczkodawcą, który to robi - i to działa z konkretnym rządowym programem, który patrzysz. Jeśli dostaniesz "nie", może tam być ktoś jeszcze.
Rezerwy gotówkowe: prawdopodobnie będziesz musiał odłożyć dużą część zmian jako zaliczkę, ale mądrze jest mieć dodatkowe rezerwy pod ręką - a rezerwy mogą pomóc Ci uzyskać zatwierdzenie. Pożyczkodawcy chcą być pewni, że możesz wchłonąć drobne niespodzianki, takie jak upadający podgrzewacz wody lub niespodziewany koszt medyczny.
Czynniki kompensujące
"Czynniki kompensujące" sprawiają, że aplikacja jest bardziej atrakcyjna i może być wymagana . Są to szczegółowe wytyczne zdefiniowane przez pożyczkodawców lub programy pożyczkowe, a każdy z nich spełnia łatwiejsze uzyskanie zatwierdzenia. Powyższe wskazówki powinny zadziałać na Twoją korzyść, a szczegółowe informacje na temat oferty ręcznej FHA znajdują się poniżej.
W zależności od wyniku kredytowego i relacji zadłużenia do dochodu, może być konieczne spełnienie jednego lub więcej z tych wymagań dotyczących zatwierdzenia przez FHA.
- Rezerwy: aktywa płynne, które pokryją Twoje spłaty kredytu hipotecznego przez co najmniej trzy miesiące. Jeśli kupujesz większą nieruchomość (od trzech do czterech sztuk), potrzebujesz wystarczająco dużo przez sześć miesięcy. Pieniądze, które otrzymujesz jako prezent lub pożyczkę, nie mogą być liczone jako rezerwy.
- Doświadczenie: Twoja płatność (jeśli została zatwierdzona) nie może przekroczyć bieżących wydatków mieszkaniowych o mniej niż 5 procent ze 100 $. Celem jest uniknięcie dramatycznego wzrostu ("szok płatniczy") lub miesięcznej płatności, do której nie jesteś przyzwyczajony.
- Brak zadłużenia dyskrecjonalnego: jeśli spłacisz wszystkie swoje karty kredytowe w całości, nie będziesz miał długów, ale jeśli chcesz, zdążysz spłacić długi. Niestety, całkowicie pozbawiony długów styl życia nie pomaga tutaj.
- Dodatkowy dochód: w niektórych przypadkach zautomatyzowane ubezpieczanie nie może liczyć na nadgodziny, sezonowe zarobki i inne pozycje w ramach twojego dochodu. Jednak przy ręcznym underwritingu możesz być w stanie wykazać wyższe dochody (o ile możesz udokumentować dochód i możesz oczekiwać, że będzie on kontynuowany).
- Inne czynniki: W zależności od pożyczki pomocne mogą być inne czynniki. Ogólnie rzecz biorąc, chodzi o to, aby pokazać, że pożyczka nie będzie ciężarem i możesz sobie pozwolić na spłatę. Stabilność w pracy nigdy nie rani, a więcej rezerw niż wymagane może również coś zmienić.
Wskazówki dotyczące procesu
Zaplanuj powolny i czasochłonny proces. Faktyczna osoba musi przejrzeć dostarczone przez ciebie dokumenty i ustalić, czy kwalifikujesz się do pożyczki - to wymaga czasu.
Dużo papierkowej roboty: uzyskanie hipoteki zawsze wymaga dokumentacji. Gwarancja ręczna wymaga jeszcze więcej. Spodziewaj się wykopać każdy możliwy do wyobrażenia dokument finansowy i zachować kopie wszystkiego, co przesyłasz (na wypadek gdybyś musiał ponownie przesłać). Będziesz potrzebował zwykłych paystubów i wyciągów bankowych, ale możesz również napisać lub dostarczyć listy wyjaśniające twoją sytuację i pomóc twojemu ubezpieczycielowi zweryfikować fakty.
Proces Homebuying: Jeśli składasz ofertę, zbuduj dużo czasu na ubezpieczenie przed zamknięciem. Uwzględnij przypadek finansowania, aby móc odzyskać swoje poważne pieniądze, jeśli Twoja aplikacja zostanie odrzucona (porozmawiaj z agentem nieruchomości, aby zapoznać się z opcjami). Zwłaszcza na gorących rynkach możesz być mniej atrakcyjny jako kupujący, jeśli korzystasz z ręcznego underwritingu.
Poznaj alternatywy: Jeśli nie masz do dyspozycji ubezpieczenia ręcznego, mogą istnieć inne sposoby na uzyskanie mieszkania. Twarde pożyczkodawcy mogą być tymczasowym rozwiązaniem, gdy budujesz kredyt lub czekasz na negatywne pozycje, które spadną z twojego raportu kredytowego. Prywatnym pożyczkodawcą, współkredytobiorcą lub cosignerem (jeśli zostanie wybrany w sposób odpowiedzialny) również może być opcja. Na koniec możesz zdecydować, że wynajem ma więcej sensu, dopóki nie uzyskasz zatwierdzenia.