Odwrotne kredyty hipoteczne mają sens dla niektórych właścicieli domów
Podstawy
Podobnie jak standardowy kredyt hipoteczny, odwrócony kredyt hipoteczny wykorzystuje Twój dom jako zabezpieczenie .
Jednak pożyczki te różnią się na kilka sposobów, co prowadzi do "odwrotnej" części nazwy. Po pierwsze, otrzymujesz pieniądze zamiast płacić pieniądze pożyczkodawcy co miesiąc. Po drugie, kwota kredytu rośnie z czasem, w przeciwieństwie do malejącej z każdą miesięczną płatnością
Koncepcja działa podobnie do drugiej pożyczki hipotecznej lub pożyczki hipotecznej. Jednak odwrócone kredyty hipoteczne są dostępne tylko dla właścicieli domów w wieku 62 lat i starszych, a generalnie nie musisz spłacać tych pożyczek, dopóki nie przeprowadzisz się z domu.
Odwrócony kredyt hipoteczny może zapewnić pieniądze na wszystko, czego chcesz, od dodatkowego dochodu emerytalnego do pieniędzy na duży projekt majsterkowania. Dopóki spełniasz wymagania (patrz poniżej), możesz użyć tych funduszy, aby uzupełnić inne źródła dochodów lub zgromadzone oszczędności. Jednak nie skacz do perspektywy łatwych pieniędzy; pożyczki te są skomplikowane i redukują aktywa dla spadkobierców.
Chociaż istnieje kilka źródeł hipotecznych hipotecznych, jedną z lepszych opcji jest hipotekę hipoteczną w ramach Home Equity (HECM) dostępną za pośrednictwem Federal Housing Administration . HECM jest generalnie mniej kosztowny dla kredytobiorców ze względu na wsparcie ze strony rządu, a zasady dotyczące tych pożyczek sprawiają, że są one stosunkowo przyjazne dla konsumentów.
Ile można dostać?
Ilość otrzymywanych pieniędzy zależy od kilku czynników i opiera się na kalkulacji, która zakłada pewne założenia dotyczące czasu trwania pożyczki.
Equity: Im więcej masz equity w swoim domu, tym więcej możesz wykupić. Dla większości kredytobiorców najlepiej jest spłacać pożyczkę przez wiele lat, a kredyt hipoteczny jest niemal całkowicie spłacony.
Oprocentowanie: Niższe stopy procentowe oznaczają, że więcej kapitału własnego trafia do ciebie jako dochód, niż do pokrycia odsetek.
Wiek: Wiek najmłodszego kredytobiorcy zależy również od tego, ile masz, a starsi pożyczkobiorcy mogą wziąć więcej. Jeśli masz ochotę wykluczyć kogoś młodszego, aby uzyskać wyższą wypłatę, bądź bardzo ostrożny, ponieważ młodszy małżonek musiałby wyprowadzić się na śmierć starszego kredytobiorcy, jeśli młodsza osoba nie jest objęta pożyczką.
Jak odbierać płatności kredytowe
Ważny jest również wybór sposobu uzyskania pieniędzy. Możesz wybrać spośród kilku opcji wypłat.
Kwota ryczałtowa: najprostszym rozwiązaniem jest zabranie wszystkich pieniędzy za jednym razem. Dzięki tej opcji twoja pożyczka ma stałą stopę procentową , a saldo twojego kredytu wzrasta z czasem w miarę naliczania odsetek.
Okresowe płatności: Możesz również wybrać regularne płatności miesięczne.
Te płatności mogą trwać całe twoje życie lub przez określony czas, na przykład 10 lat. Jeśli twoja pożyczka staje się wymagalna, ponieważ wszyscy kredytobiorcy wyprowadzili się z domu, płatności się kończą. Dzięki dożywotnim opłatom możesz wydać więcej, niż oczekujesz od pożyczkodawcy, jeśli żyjesz wyjątkowo długo.
Linia kredytowa: Zamiast pobierać natychmiast gotówkę, możesz wybrać linię kredytową , która umożliwia wyciąganie funduszy, kiedy i kiedy ich potrzebujesz. Zaletą tego podejścia jest to, że płacisz tylko odsetki od faktycznie pożyczonych pieniędzy, a linia kredytowa może z czasem rosnąć.
Kombinacja: Nie możesz zdecydować? Możesz użyć kombinacji powyższych programów. Na przykład możesz wziąć niewielką kwotę z góry i zachować linię kredytową na później.
Aby uzyskać szacunkową wycenę, wypróbuj kalkulator National Reverse Mortgage Lenders Association.
Jednak rzeczywista stawka i opłaty pobierane przez pożyczkodawcę różnią się od przyjętych założeń.
Odwrotne koszty kredytu hipotecznego
Podobnie jak w przypadku każdego innego kredytu mieszkaniowego, będziesz płacić odsetki i opłaty, aby uzyskać odwrotną hipotekę. Historycznie opłaty były notorycznie wysokie, ale przy większej konkurencji opłaty nieco się poprawiły. Nadal musisz zwrócić uwagę na koszty i porównać oferty od kilku kredytodawców.
Opłaty są często finansowane lub wbudowane w pożyczkę. Innymi słowy, nie piszesz czeku, więc nie odczuwasz tych kosztów, ale nadal płacisz, wraz z odsetkami.
Opłaty zmniejszają wartość kapitału własnego w domu, który pozostawia mniej dla twojego majątku lub dla ciebie, jeśli sprzedajesz dom i spłacasz pożyczkę. Jeśli masz dostępne fundusze, rozsądnie jest zapłacić opłaty z kieszeni, zamiast płacić odsetki od tych opłat w nadchodzących latach.
Zamykanie kosztów: zapłacisz część tych samych kosztów zamknięcia, niezbędnych do zakupu domu lub refinansowania. Na przykład będziesz potrzebować oceny, będziesz potrzebować dokumentów złożonych, a twój pożyczkodawca dokona przeglądu twojego kredytu. Niektóre z tych kosztów są poza kontrolą, ale inne można zarządzać i porównywać. Na przykład, opłaty za sporządzenie prowizji różnią się od pożyczkodawcy do pożyczkodawcy, ale urząd powiatowy rejestruje to samo, bez względu na to, z kogo korzystasz.
Opłaty za usługi: może pojawić się szok na naklejkach, gdy zobaczysz kwotę opłat, które spożywają miesięczne dochody z odwróconej hipoteki. Istnieją limity maksymalne w opłatach HECM, ale nadal warto kupować pożyczkę o najniższych opłatach.
Składki na ubezpieczenie: Ponieważ HECM są wspierane przez FHA, co zmniejsza ryzyko dla pożyczkodawcy, płacisz premię do FHA. Twoja wstępna składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) wynosi od 0,5 do 2,5 procent, a Ty zapłacisz roczną opłatę w wysokości 1,25 procent salda kredytu.
Odsetki: będziesz płacić odsetki od wszelkich pieniędzy, które wziąłeś poprzez odwrócony kredyt hipoteczny.
Spłacanie pożyczki
Nie dokonujesz miesięcznych płatności na odwrotnej hipotece. Zamiast tego, saldo kredytu powstaje, gdy kredytobiorca na stałe wyprowadzi się z domu, zazwyczaj w momencie śmierci lub gdy dom się sprzeda. Jednak zaciągasz dług, który trzeba spłacić, po prostu tego nie zauważasz.
Twoje całkowite zadłużenie będzie kwotą, którą zarobisz w gotówce plus odsetki od pożyczonych pieniędzy . W większości przypadków zadłużenie rośnie z czasem, ponieważ pożyczasz pieniądze i nie dokonujesz żadnych płatności, a nawet możesz pożyczać więcej każdego miesiąca.
Kiedy twoja pożyczka jest wymagalna, musi zostać spłacona. Pożyczka jest zazwyczaj należna, gdy wszyscy kredytobiorcy "na stałe" wyprowadzili się. Jednak odwrócone kredyty hipoteczne również mogą być należne, jeśli nie spełnisz warunków umowy, jeśli na przykład nie zapłacisz podatku od nieruchomości.
Większość odwróconych kredytów hipotecznych zostaje spłacona poprzez sprzedaż domu. Na przykład, po twojej śmierci, dom staje się dostępny na rynku, a twoja posiadłość otrzymuje gotówkę, która może być wykorzystana na spłatę pożyczki. Jeśli zdecydujesz się przenieść i znaleźć się mniej na odwrotnej hipoteki niż sprzedasz dom, możesz zachować różnicę.
Jeśli jesteś winien więcej niż sprzedasz dom, nie musisz płacić różnicy z HECM; innymi słowy, "wygrywasz". Większość odwróconych kredytów hipotecznych ma klauzulę, która nie pozwala saldo kredytu przekroczyć wartości własnego kapitału własnego, chociaż wahania rynku mogą nadal skutkować mniejszym kapitałem niż wtedy, gdy zaciągnąłeś pożyczkę.
W niektórych przypadkach spadkobiercy zdecydują się na utrzymanie domu. W takich przypadkach pełna kwota kredytu jest wymagalna, nawet jeśli saldo pożyczki jest wyższe niż wartość domu. Twoi spadkobiercy będą musieli wymyślić różnicę, jeśli chcą utrzymać dom w rodzinie.
Wymagania dotyczące uzyskania pożyczki
Aby uzyskać odwróconą hipotekę, musisz spełnić kilka podstawowych kryteriów.
Podstawowe zasady:
- Dom jest twoją główną rezydencją. Na przykład nie możesz użyć nieruchomości do wynajęcia.
- Masz co najmniej 62 lata.
- Nie masz zaległości w spłacie zadłużenia wobec rządu federalnego.
Wystarczający kapitał własny: od kiedy bierzesz pieniądze z domu, potrzebujesz sporego kapitału własnego w domu, aby czerpać z niego. Nie ma kalkulacji pożyczki do wartości, jak w przypadku hipoteki "forward".
Koszty bieżące: Musisz mieć możliwość dalszego płacenia bieżących wydatków związanych z domem. Musisz udowodnić pożyczkodawcy, że jesteś w stanie nadążyć za wydatkami. Dzięki temu nieruchomość zachowuje swoją wartość i zachowuje prawo własności do nieruchomości. Na przykład nadal będziesz musiał utrzymywać wydatki na konserwację, podatki od nieruchomości i składki na ubezpieczenie domów.
Dochód: Nie potrzebujesz dochodu, aby zakwalifikować się do odwróconego kredytu hipotecznego, ponieważ nie jesteś zobowiązany do dokonywania płatności z tytułu pożyczki.
Doradztwo: Zanim sfinansujesz HECM, musisz uczestniczyć w "sesji informacji konsumenckich" z doradcą HECM zatwierdzonym przez HUD. Ma to na celu upewnienie się, że kredytobiorcy rozumieją każdy koszt i konsekwencje przyjęcia tego rodzaju pożyczki. Doradcy pracują dla niezależnej organizacji, więc powinni dostarczać bezstronne informacje o produkcie.
Pierwsza hipoteki: Jeśli nadal jesteś winien pieniądze w domu, nadal możesz uzyskać odwrotną hipotekę. Niektóre osoby podejmują odwrotną hipotekę w celu wyeliminowania istniejących płatności miesięcznych, poprzez potrącenie dochodu z kredytu w związku z dotychczasową spłatą kredytu hipotecznego.
Jednak odwrotna hipoteki będzie musiał być pierwszym zastawem na nieruchomości . Dla większości kredytobiorców oznacza to spłatę pozostałego zadłużenia hipotecznego z części odwróconego kredytu hipotecznego. Jest to najłatwiejsze, jeśli masz około 50% equity w domu lub więcej.