Według badań, zapasy generują wyższe rzeczywiste zwroty niż nieruchomości
Zakup podstawowego miejsca zamieszkania jest prawdopodobnie najlepszą najlepszą decyzją, jaką ktoś może podjąć dla swojej finansowej przyszłości. Kiedy jednak dostaniesz się do drugich domów, domów wypoczynkowych, nieruchomości na wynajem, budynków komercyjnych i ziemi, które można wykorzystać do oceny, grasz całkiem nową grę w piłkę. Dzieje się tak dlatego, że przez długi okres rzeczywiste stopy zwrotu (netto inflacji) oferowane przez akcje zwykłe zdusiły te dostępne dzięki własności nieruchomości.
Tak. Czytałeś to dobrze. Amerykanie stali się tak zafascynowani własnością nieruchomości , że często nie zdają sobie sprawy, że wartość nieruchomości wzrasta od 500 000 do 580 000 USD w ciągu pięciu lat, po wycofaniu kosztów odsetek po opodatkowaniu na hipotece, dodatkowych ubezpieczeniach, kosztach tytułów itp. ., nawet nie nadąża za inflacją! Ten zysk w wysokości 80 000 USD nie przyniesie ci więcej towarów i usług; tyle samo hamburgerów, basenów, zestawów mebli, fortepianów, samochodów, długopisów, kaszmirowych swetrów, czy czegokolwiek innego, co możesz chcieć kupić. Przyjmując pełną hipotekę na 6,25%, przez te pięć lat zapłaciłbyś 151,401 $ brutto, czyli około 93 870 $ po odpowiednich potrąceniach podatkowych (a to zakłada, że jesteś w najwyższym przedziale, najkorzystniejszy przypadek). Saldo twojego kredytu hipotecznego zostałby zredukowany do około 466,700 USD, co daje kapitał własny w wysokości 113 300 USD (wartość rynkowa 580 000 USD - 466,700 USD hipoteki = 113.300 USD kapitału). W tym czasie wyłożyłbyś 187 715 USD w płatnościach.
Biorąc pod uwagę opiekę nad nieruchomościami, ubezpieczenie i inne koszty, twoje wydatki brutto z własnej kieszeni wyniosłyby co najmniej 200 000 USD.
Powinno to zilustrować podstawową zasadę, o której wszyscy inwestorzy powinni pamiętać: Nieruchomości to często sposób na utrzymanie pieniędzy, które inaczej byś zapłacił w kosztach czynszowych, ale prawdopodobnie nie wygenerują one wystarczająco wysokich stóp zwrotu, aby znacząco zwiększyć swoje bogactwo .
Istnieją oczywiście specjalne operacje, które mogą i generują wysokie zyski w oparciu o efekt dźwigni, na przykład dla wykonawców, którzy kupują, rehabują i sprzedają domy o niskim koszcie, a projektanci hoteli tworzą ekscytujące miejsce w gorącej części miasta (musi należy podkreślić, że w tym przypadku majątek powstaje nie z nieruchomości, ale z działalności gospodarczej - lub zwykłych zasobów - powstałych w wyniku działalności hotelowej) lub jednostek magazynowych w mieście, w którym nie ma innych porównywalnych nieruchomości (chociaż, znowu, prawdziwe bogactwo pochodzi nie z nieruchomości, ale z biznesu, który jest tworzony!)
Co spowodowało powstanie tego wielkiego mitu nieruchomości? Dlaczego jesteśmy przez to oszukani? Kontynuuj czytanie, aby uzyskać wgląd, odpowiedzi i praktyczne informacje, których możesz użyć.
1. Dla wielu inwestorów nieruchomości są bardziej namacalne niż akcje
Przeciętny inwestor prawdopodobnie nie patrzy na jego akcje jako ułamek prawdziwej, uczciwej firmy, która ma zaplecze, pracowników i ma nadzieję, zyski. Zamiast tego widzą to jako kawałek papieru, który porusza się po wykresie. Nie mając pojęcia o zarobkach właściciela i zysku, zrozumiałe jest, dlaczego mogą wpadać w panikę, gdy akcje Home Depot lub Wal-Mart spadają z 70 do 33 USD.
Błogo nieświadomi, że cena jest najważniejsza - to, co płacisz, jest ostatecznym wyznacznikiem twojego zwrotu z inwestycji - myślą o akcjach jako o losie kuponu loteryjnego niż o własności, otwierając The Wall Street Journal i mając nadzieję na zobaczenie ruchu w górę.
Możesz wejść do wynajmu nieruchomości; przesuwaj dłonie wzdłuż ścian, włączaj i wyłączaj światła, koś trawnik i witaj nowych lokatorów. Jeśli na Twoim rachunku maklerskim znajdują się udziały w Bed, Bath i Beyond, może nie wydawać się to realne. Nawet kontrole dywidend , które zwykle byłyby przesyłane pocztą do domu, firmy lub banku, często są teraz elektronicznie zdeponowane na koncie lub automatycznie reinwestowane. Chociaż statystycznie na dłuższą metę bardziej prawdopodobne jest budowanie wartości netto za pośrednictwem tego rodzaju własności, nie wydaje się to tak realne jak własność.
2. Nieruchomości nie mają dziennej wartości rynkowej
Z drugiej strony, nieruchomości mogą oferować znacznie niższe zyski po inflacji, po inflacji, ale oszczędzają tym, którzy nie mają pojęcia, co robią, widząc codziennie wartość rynkową. Mogą iść dalej, trzymając się swojej własności i zbierając dochody z najmu, zupełnie nieświadomi faktu, że za każdym razem, gdy stopy procentowe się zmieniają, wpływa to na wewnętrzną wartość ich udziałów, podobnie jak akcje i obligacje. Ten błąd został rozwiązany, gdy Benjamin Graham nauczał inwestorów, że rynek jest po to, by im służyć, a nie poinstruować ich. Powiedział, że emocjonalne podejście do ruchów cenowych jest równoznaczne z pozwoleniem sobie na cierpienie psychiczne i emocjonalne nad błędami popełnianymi przez innych ludzi. Coca-Cola może handlować po 50 USD za akcję, ale to nie oznacza, że cena jest racjonalna lub logiczna, ani nie oznacza, że zapłaciłeś 60 $ i masz papierową stratę w wysokości 10 USD za akcję, która spowodowała złą inwestycję. Zamiast tego inwestor powinien porównać zysk zysków, spodziewaną stopę wzrostu i aktualne prawo podatkowe z wszystkimi pozostałymi dostępnymi im możliwościami, alokując swoje zasoby na ten, który oferuje najlepsze, skorygowane o ryzyko stopy zwrotu. Nieruchomości nie jest wyjątkiem. Cena jest tym, za co płacisz; wartość jest tym, co dostajesz.
3. Mylenie tego, co jest bliskie temu, co jest cenne
Psycholodzy od dawna mówią nam, że przeceniamy znaczenie tego, co jest bliskie i gotowe, w porównaniu z tym, co jest daleko. To może częściowo wyjaśnić, dlaczego tak wiele osób pozornie zdradza swoich małżonków, sprzeniewierza się korporacyjnemu konglomeratowi, lub, jak ilustruje jeden z liderów biznesu, bogaty człowiek z 100 milionami dolarów na swoich kontach inwestycyjnych może czuć się zgorzkniały z powodu utraty 250 $, ponieważ zostawił gotówkę na nocnej szafce w hotelu.
Zasada ta może wyjaśniać, dlaczego niektórzy ludzie czują się bogatsi, mając 100 USD dochodu z najmu, który pojawia się w ich skrzynkach pocztowych każdego dnia, w porównaniu do 250 USD "przekrojowych" dochodów generowanych przez ich wspólne akcje. Może to również wyjaśniać, dlaczego wielu inwestorów woli dywidendy gotówkowe od akcji odkupu , mimo że te drugie są bardziej podatkowe, a wszystkie inne są równe, skutkują większym majątkiem tworzonym w ich imieniu.
Często jest to wzmacniane przez bardzo ludzką potrzebę kontroli. W przeciwieństwie do Worldcom lub Enron, oszustwa księgowe popełniane przez ludzi, których nigdy nie spotkałeś, nie mogą sprawić, że wynajęty przez ciebie lokal komercyjny najemcom zniknie z dnia na dzień. Poza pożarem lub inną katastrofą naturalną, która często jest objęta ubezpieczeniem, nie zbudzisz się nagle i nie zauważysz, że twoje gospodarstwa nieruchomościowe zniknęły lub zostały zamknięte, ponieważ odhaczono Komisję Papierów Wartościowych i Giełd . Dla wielu zapewnia to komfort emocjonalny.