Nie zwiększaj swojego ryzyka poprzez obniżanie płynności
Właściciele domów nie są zwolnieni z tej rzeczywistości. Dano kulturowo, że prawie wszyscy w Stanach Zjednoczonych pragną posiadać własny dom; korzystanie z własności nieruchomości za darmo i wolne od obciążenia banku lub instytucji finansowej jest częścią amerykańskiego snu. Niemniej jednak, jeśli nie jesteś w stanie zniszczyć całego salda kredytu hipotecznego w twoim głównym miejscu zamieszkania, dokonanie dodatkowych płatności w celu obniżenia salda głównego może prowadzić do katastrofy finansowej, szczególnie jeśli nie utrzymałeś swojego funduszu kryzysowego . Trudno w to uwierzyć, ale taka jest prawda. Kiedy gospodarka idzie na południe, posiadanie wystarczającej gotówki, by przetrwać utratę pracy, katastrofę medyczną lub awarię rodziny, może oznaczać różnicę między nieprzespanymi nocami a wewnętrznym spokojem.
Więcej kapitału, jaki masz w swoim domu, większe prawdopodobieństwo bankowania Foreclose, jeśli przegapisz płatności
Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem banku.
Masz dwóch klientów, Jana i Marię, którzy mają dom wyceniony na 200 000 $. John stał się totalnie beznadziejny, jest zależny od długów w karcie kredytowej, dzierżawi swój samochód, prawie nie ma płynnych aktywów i ma niestabilną historię zatrudnienia. Mary, z drugiej strony, ma doskonałą wiarygodność i chociaż nie ma zbyt wielu dostępnych oszczędności, wiernie dokonała podwójnych lub potrójnych płatności, aby obniżyć saldo na jej hipotece, która teraz wynosi zaledwie 15 000 USD.
Z niecierpliwością oczekuje na dzień, w którym może wysłać ostatni kupon do banku i wiedzieć, że jej dom jest całkowicie i całkowicie jej własnością.
Teraz wyobraź sobie, że oboje ponoszą klęskę. Być może mieli wypadek i nie mogli pracować lub zostali zwolnieni z powodu recesji . Jako bank, nie zauważysz, dopóki nie stracisz płatności. Naprawdę będziesz się ożywiać i zwracać uwagę, gdy minie sześćdziesiąt dni, i nie otrzymasz żadnych czeków na poczcie. W pewnym momencie, gdy przepisy i regulacje bankowe wymagają, abyś uznał, że możliwe jest, że nie otrzymasz więcej płatności od Jana lub Marii. Oczywiście, pracownicy banku chcą tego uniknąć, ponieważ obniża się ich raportowana rentowność , zmniejsza siłę ich bilansu , sprawia, że ich organy regulacyjne są zdenerwowane, a właściciele (lub akcjonariusze, jeśli bank jest publicznie notowany ) pozyskują dla nich prawo do zmiany sytuacja lub ryzyko utraty pracy.
Aby tego uniknąć, pracownicy banku podejmą proaktywne działania, aby jak najszybciej spłacić pożyczkę na "status naliczania", tak aby nie zaszkodziło to sprawozdaniom finansowym. Głównym sposobem, w jaki można to zrobić, jest zamknięcie dostępu do nieruchomości i wystawienie jej na aukcji nabywcy.
Z Twojej perspektywy jako właściciela banku, do kogo częściej masz pierwszeństwo? John, który prawie nie ma equity w swoim domu, czy Mary? Jeśli miałeś zamknąć dostęp do Johna, będziesz musiał odzyskać prawie pełną cenę 200 000 $, by zniszczyć pożyczkę na twoich książkach. Jeśli zamkniesz dostęp do Marii, możesz bardzo szybko i bardzo szybko zlikwidować nieruchomość po stromym rabacie i zniszczyć pełną pożyczkę w wysokości 15 000 $.
Tak, Mary była bardzo dobrym klientem. Tak, zrobiła wszystko dobrze. Być może to niesprawiedliwe, że jest pierwszą osobą, do której chciałbyś pójść, ale aby zrozumieć, dlaczego tak się dzieje, musisz zdać sobie sprawę z istnienia struktury motywacyjnej dla pracowników Wall Street, która z kolei jest wynikiem dążenia inwestorów do stabilności, i wyżej, zyski.
Kim są inwestorzy? Ty i ja. W naszych planach 401 (k) , kontach IRA lub poprzez posiadanie funduszy indeksowych lub pojedynczych akcji na zwykłym rachunku maklerskim .
Jest to fundusz emerytalny, który wypłaca czeki swoim rodzicom lub dziadkom. To firma ubezpieczeniowa, która musi generować środki na spłatę roszczeń. Z inwestorami żądającymi zysków Wall Street nie chce, aby bank posiadał wiele nieruchomości. Pracownicy twojego banku nie ryzykują swojej pracy, próbując wymieniać dom Johna na sześć miesięcy, aby uzyskać trochę z tego kapitału. Są zainteresowani jedynie ochroną funduszy, które przekazali Johnowi, i obiecał spłacić. Dlatego zwracają się do aukcji. Nie mogą sobie pozwolić na wyrzucenie domu Johna, ponieważ wpływy mogą nie być wystarczające, aby spłacić pożyczkę. Z drugiej strony dom Marii można wymienić na aukcji za 125 000 USD. Dostają 15 000 $ i zachowują nieskazitelny bilans, podczas gdy ona traci 75 000 $ w kapitale, który mógłby zostać zdobyty, gdyby mogła wymienić nieruchomość na rynku na tyle długo, by otrzymać godną szacunku ofertę.
"A co z Johnem?" Pytasz. To jest okrutna część. Wiele banków jest znacznie bardziej skłonnych do restrukturyzacji warunków płatności, aby pomóc mu wyjść z sytuacji, ponieważ wtedy mogliby słusznie utrzymać ją w księgach jako "dobrą" pożyczkę. Mogą zaoferować wypłatę balonu na koniec hipoteki w celu obniżenia obecnych płatności. Mogą pozwolić na dwa lata płatności tylko odsetkowych. W ramach wymogów regulacyjnych, niebo jest granicą, i to naprawdę zależy od tego, jak desperacko bank chce uniknąć trafień w marże .
W jaki sposób właściciel domu może chronić siebie lub siebie w tej sytuacji?
Największą obroną, jaką ma każdy inwestor przed przejęciem, jest płynność . Powiedz to w kółko. Bank nie jest tak bardzo zaniepokojony kwotą, którą jesteś im winien, tylko że nadal dokonujesz płatności w terminie, bez opóźnień, więc ich liczba wygląda świetnie.
Marii byłoby znacznie lepiej, gdyby wzięła te podwójne i potrójne płatności, które zaciągnęła na kredyt hipoteczny, i wprowadziła je na wolne od podatku konto na rynku pieniężnym lub fundusz. (W czasie, gdy artykuł ten został pierwotnie napisany, takie fundusze były wypłacane od 4% do 5% .Dzisiaj nie dostaniesz zbyt wielu dochodów z odsetek , ale nadal warto zmniejszyć ryzyko.) Jeśli coś się stało, mogła pokryć niedostatek, zanurzając się w rezerwacie, który zbudowała. Gdyby wyglądało na to, że sytuacja się nie zmieni, może umieścić swój dom na rynku i spróbować wyjść z sytuacji przed katastrofą finansową.
Największym niebezpieczeństwem związanym ze strategią, która koncentruje się na płynności, jest ryzyko, że ktoś wyda pieniądze przy jednoczesnym utrzymaniu zadłużenia. Rachunek z dużą sumą nieograniczonej gotówki jest po prostu zbyt wielką pokusą dla wielu ludzi. Może dostają rachunki za karty kredytowe. Być może chcą nowego telewizora z płaskim ekranem i myślą, że wpadną do funduszu i spłacą go za kilka miesięcy. (Wydaje się, że nie działa to w ten sposób dla dużego odsetka osób). W związku z tym, jeśli istnieje możliwość, że jesteś skłonny wydać pieniądze na coś innego niż na zrobienie płatności w domu w razie nagłej potrzeby, prawdopodobnie zły pomysł. To naprawdę sprowadza się do samodyscypliny i temperamentu.
Kolejnym dużym niebezpieczeństwem jest pokusa, by uzyskać kilka dodatkowych punktów procentowych zwrotu, inwestując w bardziej ryzykowne aktywa. Ta konkretna strategia finansowa zależy od bezpieczeństwa głównego. Dla większości osób oznacza to wysoce płynne papiery wartościowe o korzystnej sytuacji podatkowej, takie jak fundusz rynku pieniężnego inwestujący w obligacje komunalne. W wyjątkowych przypadkach osoby o wysoce wyspecjalizowanej wiedzy na temat określonych rynków (takich jak akcje lub nieruchomości) mogą inwestować te fundusze przy zmniejszonym ryzyku. Najbezpieczniejsza z wszystkich rezerw płynności jest ogólnie uznawana za konto TreasuryDirect wypełnione bony skarbowe bezpośrednio w Departamencie Skarbu USA.