Korzyści z posiadania własności bez kłopotów
Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości, czyli fundusze typu REIT, mogą być wygodnym sposobem dla przeciętnego inwestora na osiągnięcie zysku bez kłopotów z bezpośrednim nabyciem nieruchomości. Dlatego zawarliśmy ten obszerny esej w naszym Przewodniku dla początkujących na temat inwestowania w nieruchomości .
Przed rokiem 1960 tylko osoby zamożne i korporacje dysponowały zasobami finansowymi niezbędnymi do inwestowania w znaczące projekty związane z nieruchomościami, takie jak centra handlowe, parki korporacyjne i zakłady opieki zdrowotnej. W odpowiedzi Kongres przyjął Ustawę o inwestowaniu w nieruchomości z 1960 r. Ustawodawstwo zwolniło te spółki celowe z podatku dochodowego od osób prawnych, o ile spełnione zostały pewne kryteria. Oczekiwano, że zachęta finansowa spowoduje, że inwestorzy zbiorą swoje zasoby, tworząc spółki o znacznych zasobach nieruchomości, oferując tym samym takie same możliwości przeciętnemu Amerykaninowi, jakie były dostępne dla elity. Trzy lata później powstał pierwszy REIT.
Pierwotne ustawodawstwo miało jednak pewne poważne wady, ponieważ wymagało od dyrektorów odpowiedzialnych za firmę wynajmowanie stron trzecich w celu świadczenia usług zarządzania i wynajmu nieruchomości. Ograniczenia te zostały zniesione w ustawie o reformie podatkowej z 1986 r. Trzynaście lat później, w 1999 r., Uchwalono ustawę o modernizacji REIT.
Prawo zezwala REIT na tworzenie podlegających opodatkowaniu spółek zależnych w celu świadczenia wyspecjalizowanych usług na rzecz najemców, którzy zwykle nie są zainteresowani inwestowaniem w nieruchomości. Chociaż prawo wciąż ma pewne ograniczenia co do rodzajów usług, które mogą być oferowane, oczekuje się, że jakość usług w nieruchomościach zarządzanych przez REIT znacznie się poprawi w wyniku jego przejścia.
Wymagania dotyczące statusu REIT
Według Ralpha Blocka w inwestowaniu w REIT: Real Investment Investment Trusts, każdy REIT musi przejść te cztery testy rocznie, aby zachować swój specjalny status podatkowy:
- "REIT musi wypłacać dywidendy swoim akcjonariuszom co najmniej w 90% rocznego dochodu podlegającego opodatkowaniu, z wyłączeniem zysków kapitałowych .
- REIT musi mieć co najmniej 75 procent aktywów zainwestowanych w nieruchomości, kredyty hipoteczne , udziały w innych funduszach REIT, gotówce lub rządowych papierach wartościowych.
- REIT musi uzyskiwać co najmniej 75% dochodu brutto z czynszów, odsetek hipotecznych lub zysków ze sprzedaży nieruchomości. Co najmniej 95 procent musi pochodzić z tych źródeł, wraz z dywidendami, odsetkami i zyskami ze sprzedaży papierów wartościowych.
- REIT musi mieć co najmniej 100 akcjonariuszy i musi mieć mniej niż 50 procent akcji pozostających w obrocie w rękach pięciu lub mniej akcjonariuszy. "
Oprócz zapobiegania podwójnemu opodatkowaniu, REIT oferują wiele innych korzyści, które obejmują:
Profesjonalne zarządzanie
W większości przypadków inwestor, który kupuje nieruchomość wynajmowaną, pozostawia na własność. REIT umożliwiają inwestorowi zarządzanie nieruchomościami przez profesjonalny zespół zajmujący się nieruchomościami, który zna branżę, rozumie działalność i może wykorzystywać możliwości dzięki zdolności do pozyskiwania funduszy z rynków kapitałowych. Korzyści nie ograniczają się do finansowej zdolności kierownictwa. Właściciele REIT nie będą otrzymywać połączeń telefonicznych o trzeciej nad ranem, aby naprawić przepełnioną toaletę.
Ograniczenie ryzyka osobistego
REIT mogą znacznie ograniczyć ryzyko osobiste. W jaki sposób? Jeśli inwestor chciał nabyć nieruchomość, prawdopodobnie zaciągnie dług , pożyczając pieniądze od przyjaciół, rodziny lub banku.
Często będzie musiał osobiście zagwarantować fundusze. To może wystawić go na potencjalnie niszczycielską odpowiedzialność w przypadku niepowodzenia projektu. Alternatywą jest znalezienie znacznych kwot kapitału poprzez przesunięcie jego innych aktywów, takich jak akcje, obligacje, fundusze inwestycyjne i polisy ubezpieczeniowe na życie. Żadna z alternatyw nie może być idealna.
Z drugiej strony, zakup REIT można zrobić tylko za kilkaset dolarów, ponieważ ceny akcji są często tak niskie, jeśli nie niższe, niż akcje. Inwestor, który chce zainwestować 3 000 USD w nieruchomości, będzie czerpać takie same nagrody za proporcjonalną cenę, jak ci, którzy chcą zainwestować 100 000 USD; w przeszłości po prostu nie można było uzyskać tego rodzaju dywersyfikacji w klasie aktywów nieruchomości bez angażowania się w partnerów lub stosowania dźwigni finansowej.
Płynność
W przeciwieństwie do bezpośredniego prawa własności, REIT oferuje płynność i codzienne notowania. Wielu inwestorów błędnie uważa to za zwiększone ryzyko . Po tym, jak przeciętny inwestor nieruchomości nabył dom, budynek mieszkalny lub komórkę lokatorską, staje się on przede wszystkim zainteresowany przyszłymi perspektywami dochodów z najmu, a nie potencjalną wartością sprzedaży aktywów, jeżeli ponownie wprowadzi je na rynek. Rzeczywiście, jeśli inwestor będzie posiadał nieruchomość przez dwadzieścia lat, prawdopodobnie przeżyje znaczący boom i popisy w cyklu nieruchomości. W większości przypadków można bezpiecznie założyć, że z powodu braku codziennej podanej wartości odsprzedaży, inwestor nigdy nie przestał uważać, że jego nieruchomości zmieniają się w takim samym stopniu, jak zwykły zapas (choć w znacznie mniejszym stopniu). W tym przypadku brak notowanej ceny jest mylony ze stabilnością. Jak powiedział Benjamin Graham w swojej wydanej w 1970 roku książce The Intelligent Investor :
"Wtedy [w czasie Wielkiego Kryzysu ] istniała przewaga psychologiczna w posiadaniu interesów biznesowych, które nie zawierały rynku. Na przykład ludzie, którzy posiadali pierwsze kredyty hipoteczne na nieruchomościach, które nadal płacili odsetki, byli w stanie powiedzieć sobie, że ich inwestycje zachowały swoją pełną wartość, nie ma notowań rynkowych, które wskazywałyby inaczej. Z drugiej strony, wiele notowanych obligacji korporacyjnych o jeszcze lepszej jakości i większej mocy bazowej doświadczyło poważnych kurczących się notowań na rynku, co spowodowało, że ich właściciele wierzyli, że wyraźnie się ubożą. W rzeczywistości właściciele lepiej sobie radzili z notowanymi na giełdzie papierami wartościowymi, pomimo niskich cen. Gdyby chcieli lub byli zmuszeni do tego, mogli przynajmniej sprzedać te kwestie - być może wymienić je na jeszcze lepsze okazje. Mogli równie logicznie zignorować działanie rynku jako tymczasowe i zasadniczo pozbawione sensu. Ale to samooszukiwanie się oznacza, że nie doznałeś żadnego spadku wartości tylko dlatego, że twoje papiery wartościowe w ogóle nie mają rynku ".
Innymi słowy, pomimo faktu, że notowana cena REIT może wahać się codziennie, rzeczywistość ekonomiczna bezpośredniego inwestowania w nieruchomości nie jest inna. W gruncie rzeczy to tak jakby właściciel REIT po prostu nie odebrał papieru i nie sprawdził ceny zaoferowanej mu przez Mr. Market. Idąc dalej, ta postrzegana wada jest w rzeczywistości jedną z zalet posiadania REIT. W przeciwieństwie do bezpośrednich inwestycji w nieruchomości, są one płynnym aktywem, który można dość szybko sprzedać w celu pozyskania gotówki lub skorzystania z innych możliwości inwestycyjnych.
Doskonałe narzędzia do emerytury lub dochodu na życie
Znaczna część zwrotu przypisywana inwestycjom w REIT wynika z dużej dywidendy pieniężnej . Ponieważ wypłaty dywidend tego typu są opodatkowane stawkami podatku od osób fizycznych, które historycznie wynosiły 39,8% (dzięki obniżkom podatku Busha, stawka ta została obniżona do 35%), Wujek Sam może znacznie zmniejszyć swoje zyski. Jednym ze sposobów przeciwdziałania temu jest trzymanie inwestycji w nieruchomości na kontach IRA lub innych kontach emerytalnych. Dziesięciolecia składu wolnocłowego mogą przynieść setki tysięcy dolarów więcej na oszczędności emerytalne.
REIT są również szczególnie dostosowane do portfeli emerytalnych, ponieważ dywidenda gotówkowa zapewnia nie tylko dochód, po którym można mieszkać, lecz także upublicznia cenę fantomową. Na przykład, w przypadku spadku wolnej ceny na rynku, stopa dywidend stanie się wystarczająco atrakcyjna, aby zapobiec dalszej wyprzedaży (zakładając, że podstawowa działalność nie jest zagrożona). Może to skutkować większą stabilnością w czasach kryzysów rynkowych.
Termin equity REIT odnosi się do podmiotu korporacyjnego, który zajmuje się nabywaniem, zarządzaniem, budową, renowacją i sprzedażą nieruchomości. Ten rodzaj inwestycji w nieruchomości oferuje największy potencjał nagród i jako taki jest preferowany przez profesjonalnych menadżerów finansowych . Kapitałowe fundusze typu REIT często działają w określonym obszarze specjalizacji. Niektóre przykłady obejmują:
- REIT mieszkaniowe
- REIT detaliczne
- REIT biurowe i przemysłowe
- REIT opieki zdrowotnej
- REIT do samodzielnego składowania
- Hotele i resorty REIT
REIT mieszkaniowe
Ten typ REIT specjalizuje się w budynkach mieszkalnych i / lub innych nieruchomościach mieszkalnych wynajętych osobom fizycznym. Największym zagrożeniem dla REIT mieszkaniowych jest budowa w obrębie określonego obszaru geograficznego w upadającym otoczeniu gospodarczym . W takich przypadkach, gdy podaż wzrasta wraz ze spadkiem popytu, zespół zarządzający jest zmuszony obniżyć czynsze, aby utrzymać poziom obłożenia na stałym poziomie.
Przykład REIT mieszkalnych: Wspólnoty Avalon Bay
Według agencji Reuters, Avalon Bay Communities (AVB), znanej z luksusowych wspólnot mieszkaniowych, "jest funduszem inwestycyjnym nieruchomości, który koncentruje się na rozwoju, przebudowie, przejęciu, własności i eksploatacji wspólnot mieszkaniowych na rynkach o wysokim stopniu barier wejścia na rynek. Stany Zjednoczone. W dniu 27 lutego 2004 r. Spółka posiadała lub posiadała bezpośredni lub pośredni udział właścicielski w 131 działających wspólnotach mieszkaniowych, w których znajdowało się 38 504 mieszkania w 10 stanach oraz w Dystrykcie Kolumbii, z czego dwie wspólnoty, w których znajdowało się 1089 mieszkań, były w trakcie rekonstrukcji. Ponadto w tym dniu AvalonBay posiadał lub posiadał bezpośredni lub pośredni udział właścicielski w 11 społecznościach w budowie, które po ukończeniu mają zawierać łącznie 3.493 mieszkania. Posiadał również bezpośredni lub pośredni udział właścicielski w prawach do rozwoju dodatkowych 40 wspólnot, które, jeśli zostaną opracowane w oczekiwany sposób, będą zawierać około 10 070 mieszkań.
REIT detaliczne
Istnieje wiele specjalności w dziedzinie detalicznych REIT, w tym centrów handlowych i centrów handlowych. Szczególna korzyść dla pierwszego z nich polega na tym, że koszty budowy są znaczące; mierzone w dziesiątkach lub setkach milionów dolarów. Ten wysoki koszt wejścia na rynek pomaga kontrolować ekspansję, sprawiając, że nadpodaż jest mniejszym problemem.
Przykład Retail REIT: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation to fundusz inwestycyjny nieruchomości, który jest właścicielem i prowadzi zakotwiczone w sklepach centra handlowe w Stanach Zjednoczonych. Według stanu na 31 grudnia 2003 r. Portfel inwestycji w nieruchomości w Spółce obejmował 265 centrów handlowych w 22 stanach o łącznej powierzchni najmu brutto (GLA) 30,3 mln stóp kwadratowych i był wydzierżawiony w 92,2%. Geograficznie, 19,6% jego GLA znajduje się na Florydzie, 19,5% w Kalifornii, 16,8% w Teksasie, 6,6% w Gruzji, 6,3% w Ohio i 31,2% w 17 innych państwach. Regency jest właścicielem i operatorem centrów handlowych w ramach partnerstwa operacyjnego, Regency Centers, LP (RCLP), w którym Spółka posiada 98% działających partnerstw. Działania operacyjne, inwestycyjne i finansowe Regency są zazwyczaj wykonywane przez RCLP. "- Podsumowanie działalności Reutera
REIT biurowe i przemysłowe
Sektor biurowy rynku funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości był w przeszłości największy. Główną wadą jest to, że czynsze za biura mają zazwyczaj znacznie dłuższe warunki najmu, co oznacza, że w czasach spadku czynszów i niższego obłożenia, najemcy, którzy podpisują umowy najmu, będą mieli niższe, mniej opłacalne stawki zamknięte przez wiele lat. Może to jednak być również błogosławieństwem, jeśli nieruchomość zostanie wypełniona w czasie krótkiej dostawy i dużego popytu. REIT urzędu są, jak można sobie wyobrazić, wysoce cykliczne. Z drugiej strony, REIT przemysłowe generują stały, przewidywalny przepływ pieniężny dzięki wysokim wskaźnikom odnowienia dzierżawy oraz niskim nakładom inwestycyjnym i wymogom w zakresie utrzymania.
Przykład REIT Office i Industrial: Trust CenterPoint Properties
"CenterPoint Properties Trust to fundusz inwestycyjny nieruchomości, który jest właścicielem i operatorem głównie magazynów i innych nieruchomości przemysłowych w metropolii Chicago, Illinois. CenterPoint dąży do tworzenia wartości akcji poprzez zarządzanie przez klienta, inwestycje, rozwój i przebudowę obiektów magazynowych, dystrybucyjnych, lekkich, lotniczych i kolejowych. Firma rozwija także parki przemysłowe o wielu fabrykach, które są strategicznie zlokalizowane w pobliżu autostrad, lotnisk i linii kolejowych. Na dzień 31 grudnia 2003 r. Portfel inwestycyjny Spółki obejmujący magazyn operacyjny i inne nieruchomości przemysłowe składał się z 187 nieruchomości, o łącznej powierzchni około 34,4 miliona metrów kwadratowych, z różnorodną bazą około 284 lokatorów zaangażowanych w różne przedsięwzięcia. Na dzień 31 grudnia 2003 r. CenterPoint zgromadził kontrolę nad obszarem o powierzchni przekraczającej 3000 akrów, na którym można opracować 50,1 mln stóp kwadratowych powierzchni magazynowej i innych obiektów przemysłowych. "- Podsumowanie działalności Reutera
REIT opieki zdrowotnej
REIT opieki zdrowotnej budują, nabywają i dzierżawią specjalistyczne budynki, takie jak szpitale, domy opieki, budynki medyczne i domy opieki. Ten sektor REIT jest dość odporny na recesję , choć w dużej mierze zależy od kondycji finansowej dzierżawcy, który z kolei polega na zwrotach medycznych dostarczonych przez rząd USA. Federalne zmiany w polityce zdrowotnej miałyby oczywiście znaczący wpływ na REIT opieki zdrowotnej.
Przykład opieki zdrowotnej REIT: Health Care REIT, Inc.
"Health Care REIT, Inc. jest funduszem inwestycyjnym nieruchomości inwestycyjnych (RIET), który inwestuje w placówkach opieki zdrowotnej, głównie wykwalifikowanych ośrodkach opieki i mieszkaniach wspieranych w Stanach Zjednoczonych. Spółka inwestuje również w specjalistyczne placówki opiekuńcze. W roku zakończonym 31 grudnia 2003 r. Spółka posiadała inwestycje w 328 zakładach zlokalizowanych w 33 stanach i zarządzanych przez 47 różnych operatorów. W portfolio znalazło się 219 obiektów mieszkalnych z opieką, 101 wykwalifikowanych ośrodków opieki i osiem specjalistycznych ośrodków opieki. W październiku 2003 r. Spółka sprzedała swoją inwestycję w Atlantic Healthcare Finance LP "- Podsumowanie działalności Reutera
REIT-y samozachowujące
Samozasysający sektor REIT jest nieco odporny na recesję. Bardziej zaskakujący jest fakt, że klienci korporacyjni stanowią znaczną część wynajmu pamięci masowej. Bariery wejścia są znacznie niższe niż w przypadku innych rodzajów REIT z powodu mniejszej ilości kapitału niezbędnego do zbudowania magazynu.
Przykład samodzielnego przechowywania REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. to samodzielnie zarządzana i zarządzana samodzielnie inwestycja w nieruchomości, która nabywa, posiada i zarządza własnymi magazynami. Od 1 marca 2004 r. Posiadał 265 własnych i / lub zarządzanych składowisk własnych składających się z około 15,5 miliona stóp netto do wynajęcia, położonych w 21 stanach we wschodnich i środkowo-zachodnich Stanach Zjednoczonych, Arizonie i Teksasie. Sovran Self Storage zarządza 11 z tych nieruchomości dla Locke Sovran I, LLC, niekonsolidowanego wspólnego przedsięwzięcia, które w 45% należy do Spółki. Od 1 marca 2004 r. Wszystkie z wyjątkiem dwóch jego nieruchomości prowadziły działalność pod nazwą handlową Uncle Bob's Self-Storage. Samodzielne magazyny firmy oferują tanie, łatwo dostępne, zamknięte pomieszczenia magazynowe dla użytkowników indywidualnych i komercyjnych z miesiąca na miesiąc. Wszystkie nieruchomości mają zarządcę nieruchomości na miejscu w godzinach pracy. Klienci mają dostęp do swoich powierzchni magazynowych w godzinach pracy, a niektórzy klienci komercyjni mają zapewniony całodobowy dostęp. "- Podsumowanie działalności Reutera
REIT hotelu i ośrodka
W świecie inwestycji w nieruchomości sektor hoteli i hoteli jest najbardziej związany z ogólną gospodarką. Kiedy czasy są złe, ludzie podróżują mniej w celach biznesowych i dla przyjemności, docierając prosto do sedna tej firmy. W rezultacie inwestorzy REIT hoteli muszą się liczyć nie tylko z nadmierną zabudową, ale także z perspektywą gospodarczą zarówno na obszarze geograficznym, w którym znajduje się hotel, jak i na terenie całego kraju.
Przykład hotelu i ośrodka REIT: LaSalle Hotel Properties
"LaSalle Hotel Properties to samodzielnie zarządzany i zarządzany samodzielnie fundusz inwestycyjny nieruchomości, który kupuje, posiada i dzierżawi przede wszystkim ekskluzywne i luksusowe hotele z pełną obsługą, zlokalizowane na konwencjach, kurortach i dużych miejskich rynkach biznesowych. Na dzień 31 grudnia 2003 r. Spółka posiadała udziały w 17 hotelach dysponujących około 5600 pokojami / apartamentami zlokalizowanymi w 10 stanach i Dystrykcie Kolumbii. Niezależni operatorzy hoteli zarządzają hotelami. Zasadniczo wszystkie aktywa Spółki są w posiadaniu, a wszystkie operacje są przeprowadzane przez LaSalle Hotel Operating Partnership, LP Spółka jest jedynym komplementariuszem partnerstwa operacyjnego o prawie 98,3% własności w roku finansowym zakończonym 31 października. , 2003. Pozostałe 1,7% należy do innych partnerów komandytowych. "- Podsumowanie działalności Reutera
Dlaczego REITs sprzedają nieruchomości
Jeśli celem REIT jest nabywanie i czerpanie zysków z inwestycji w nieruchomości, dlaczego niektóre zespoły zarządzające zdecydują się na sprzedaż nieruchomości? Podobnie jak w przypadku większości dobrych firm, REIT powinien okresowo dokonywać przeglądu portfela nieruchomości i decydować, które aktywa wygenerują mniej niż przeciętne przepływy pieniężne w kolejnych latach. Wpływy ze sprzedaży tych nieruchomości mogą zostać ponownie zainwestowane w okazje o wyższych perspektywach lub wykorzystane do wzmocnienia bilansu (tj. Redukcji zadłużenia ) lub zwiększenia majątku akcjonariuszy poprzez program wykupu akcji . Inwestorzy muszą zdawać sobie sprawę, że głównym celem każdej udanej korporacji powinno być zwiększenie bogactwa akcjonariuszy, a nie tylko bezmyślne prowadzenie działalności.
Wykorzystanie REIT do celów programów dywersyfikacji i alokacji aktywów
Inwestowanie w nieruchomości stanowi atrakcyjną alternatywę dla zwykłych inwestycji w akcje, obligacje i fundusze inwestycyjne. Inwestorzy , którym zależy na dywersyfikacji , muszą jednak pamiętać, że nie wystarczy kupić kilka REIT i zróżnicować swój portfel. Zamiast tego inwestor musi upewnić się, że REIT, które nabywa, reprezentuje zróżnicowaną pod względem geograficznym i sektorowym grupę nieruchomości. Dla inwestora defensywnego znacznie bezpieczniejsze jest posiadanie kilku REITów mieszkalnych, biurowych, przemysłowych, magazynowych i zdrowotnych z Nowego Jorku do Kalifornii w ramach różnych zespołów zarządzających, niż byłoby kupowanie tylko własnej firmy magazynowej z siedzibą w Pensylwanii.
REIT hipoteczny
Hipoteka REIT jest spółką specjalizującą się w gwarantowaniu, nabywaniu i utrzymywaniu zobowiązań dłużnych gwarantowanych przez nieruchomości . REIT z hipotek są zasadniczo portfelami kredytowymi, a nie własnymi aktywami, tak jak ma to miejsce w przypadku ich odpowiedników w kapitale własnym.
Hybrydowe REIT
REIT jest określany jako hybrydowy, gdy ma zarówno składniki kapitału własnego, jak i hipoteki. Chociaż nie są tak mocno wspierani przez doradców inwestycyjnych jako czyste fundusze REIT, są nadal atrakcyjnymi alternatywami inwestycyjnymi.
Podsumowanie: Zalety nieruchomości inwestujących w REIT
- Uniknięto podwójnego opodatkowania, pozwalając na zwiększenie kapitału inwestora.
- Profesjonalny, wyspecjalizowany zespół kierowniczy odpowiedzialny za bieżącą działalność firmy, dostarczający inwestorowi wiedzy eksperckiej wykraczającej poza jego własną bazę wiedzy.
- W przeciwieństwie do nieruchomości posiadanych bezpośrednio przez inwestora, fundusze REIT są płynnym aktywem, który można dość szybko sprzedać w celu pozyskania gotówki lub skorzystania z innych możliwości inwestycyjnych.
- Korzystając z REIT, inwestorzy dysponujący zaledwie kilkoma tysiącami dolarów mogą zdywersyfikować swoje udziały między różnymi obszarami geograficznymi i specjalizacjami nieruchomości. W przypadku bezpośredniego posiadania własności nie byłoby to wykonalne finansowo, gdyby inwestor nie wziął na siebie nadmiernej dźwigni finansowej lub partnerów biznesowych.
- REIT mogą korzystać z rynków dłużnych i kapitałowych oraz zbierać fundusze, aby wykorzystać pojawiające się okazje.
- REIT mają niższą korelację z kapitałem akcyjnym niż wiele innych klas aktywów, zapewniając stabilność portfela dla osób posiadających aktywną strategię alokacji aktywów .
- Wysokie dywidendy pieniężne w stosunku do rynku mają tendencję do tworzenia fantomowych dna do cen akcji REIT, często powstrzymując je od spadku aż do poziomu zwykłych zapasów na rynkach bessy .
Ostateczne zastrzeżenie REIT
Inwestor zawsze musi pamiętać, że REIT to nie tylko stos nieruchomości. Są one same w sobie przedmiotem działalności i muszą zostać ocenione i przeanalizowane jako takie.