Niektórzy sprzedający Short Sale nie otrzymują zwolnienia z odpowiedzialności
Kiedy pożyczkodawca zgadza się na krótką sprzedaż, zwykle podejmuje tę decyzję, ponieważ bardziej opłacalna jest dla banku realizacja krótkiej sprzedaży niż zamknięcie dostępu do rynku.
Może, ale nie musi, aby sprzedawca miał trudności finansowe, ale z pewnością dom jest pod wodą .
W przypadku krótkiej sprzedaży bank wyraża zgodę na zwolnienie pożyczki w zamian za otrzymanie mniejszej kwoty niż należna. Ale niekoniecznie zwalnia sprzedawcę. Zwolnienie pożyczki z nieruchomości i zwolnienie sprzedawcy to dwie różne rzeczy. Jeśli jesteś winien bankowi 200 000 $, ale twój dom jest wart 75 000 $, bank może zaakceptować 75 000 $ i uwolnić pożyczkę. Jednak bez zwolnienia od odpowiedzialności, możesz odkryć kilka lat później, że bank teraz przychodzi po ciebie i żąda zapłacenia 125 000 $ różnicy.
Uwalnianie odpowiedzialności i krótki list zatwierdzający sprzedaż
Pismo o zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży zawiera klucz. Ten list zatwierdzający dokładnie opisuje to, czego oczekuje bank. Zawiera między innymi następujące warunki:
- Dopuszczalna cena sprzedaży
- Maksymalne dopuszczalne prowizje
- Maksymalne koszty zamknięcia
- Minimalne dochody netto
- Data zamknięcia
Nie każdy krótki list zatwierdzający sprzedaż zawiera zwolnienie z odpowiedzialności. W rzeczywistości niektóre pisma zatwierdzające w ogóle nie uwzględniają zwolnienia z odpowiedzialności. Prawnicy mówią, że jeśli sprawa nie zostanie rozwiązana, pożyczkodawca może zachować wszelkie prawa przysługujące pożyczkodawcy na mocy prawa federalnego i / lub stanowego, aby wydać wyrok w sprawie uchybienia .
Nigdy nie podpisuj krótkiego listu zatwierdzającego sprzedaż bez pytania prawnika o przeczytanie go i udzielenie porady prawnej. Nie pytaj swojego agenta, ponieważ jeśli Twój agent nie jest prawnikiem, ten przedstawiciel nie ma prawa udzielać porad prawnych. Podawanie porad prawnych przez agenta nieruchomości jest niezgodne z prawem.
Mówię moim klientom, że jeśli widzę, że ich krótki list zatwierdzający sprzedaż zawiera zwolnienie z odpowiedzialności, nie mogę im tego doradzić. Mówię im, żeby zadzwonili do prawnika. Jeśli list jest niejasny lub nie jest jednoznaczny, sugeruję, aby sprzedawca skontaktował się z prawnikiem, aby uzyskać zwolnienie z odpowiedzialności. W żadnym wypadku nie udzielam porad prawnych.
Nie będę zaskoczony, gdy usłyszałem o sprzedawcach składających pozwy przeciwko ich agentom nieruchomości, ponieważ ci agenci zapewniali ich, że pożyczkodawca nie podejmie decyzji o niedostatku. Nawet w Kalifornii, gdzie mamy szczęście, że mamy pewne kredyty bez regresu, to nie regres dotyczy zazwyczaj Foreclosures, a nie krótkiej sprzedaży. Innymi słowy, sprzedawca, który dokonał krótkiej sprzedaży w ramach pożyczki na zakup pieniędzy, nie ma gwarancji, że pożyczkodawca krótkiej sprzedaży zwolni ich, chyba że pożyczkodawca specjalnie zwolni sprzedającego.
Mamy Sekcję 580e Kalifornijskiego Kodeksu Cywilnego, dodaną 1 stycznia 2011 r., Ale to jeszcze nie zostało przetestowane w sądzie i nie dotyczy to finansowania wtórnego ani poprzednich lat.
Rodzaje Verbiage w krótkich listach zatwierdzających sprzedaż, dotyczących zwolnienia z odpowiedzialności
Chociaż nie jestem w stanie podać żadnego możliwego rodzaju zwolnienia z odpowiedzialności ani nie zwolnić odpowiedzialności w listach zatwierdzających krótką sprzedaż, oto kilka przykładów. Niektóre z tych oświadczeń zwalniają sprzedającego, niektóre nie oferują żadnego rodzaju zwolnienia z odpowiedzialności.
- Po otrzymaniu przez bank kwoty $ XXXXXX, bank zwolni zastaw i obciąży pozostały dług jako saldo kolekcjonerskie.
- Bank zatwierdził zdyskontowaną wypłatę. Żadne z postanowień niniejszego listu nie może być interpretowane jako naruszające, zrzekające się, zmieniające lub zmieniające którekolwiek z praw banku lub środki prawne lub kapitałowe w zakresie pobierania wszystkich należnych kwot.
- Bank wydaje zgodę na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, co spowoduje krótką wypłatę kredytu hipotecznego. . . i zrzekają się wszelkich praw do niedoboru, jeśli dotyczy.
- Po otrzymaniu tej płatności, będziemy zgłaszać dług jako "wypłacone w całości za mniej niż pełne saldo" wszystkim agencjom kredytowym.
- Kredytobiorca musi podpisać załączone potwierdzenie wszystkich warunków określonych w tym zatwierdzeniu i musi potwierdzić, że bank zachowuje wszystkie prawa do niedostarczenia, zgodnie z notatką, aktem zaufania i / lub umową w sprawie bezpieczeństwa oraz lokalnymi i federalnymi przepisami.
- Bank zgadza się na akceptację w certyfikowanych funduszach XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX- _ _ _ _ _% płatności w pełnej wysokości pożyczki, dodatkowo bank zgłosi kwotę długu umorzoną Urzędowi Skarbowemu
- Bank może wydać wyrok w sprawie uchybienia w odniesieniu do różnych otrzymanych płatności i całkowitego salda, chyba że uzgodniono inaczej lub jest to zabronione prawem, jeżeli krótka sprzedaż zakończy się pożyczką wymienioną powyżej.
- Po otrzymaniu środków bank zwolni zastaw, a saldo ujemne zostanie wykazane jako saldo pobrane ze środków pobranych.
- Po otrzymaniu uzgodnionej kwoty bank odstąpi od pozostałego salda należnego z tytułu wyżej wymienionej pożyczki i zwolni pożyczkobiorcę z dalszego zobowiązania w nim zawartego, a także zrzeka się wszelkich praw do dochodzenia dalszych osądów lub niedociągnięć.
Jeśli bank nie zwolni cię z odpowiedzialności, możesz potrzebować oferty sprzedawcy, aby skłonić bank do jej dostarczenia. Czasami otrzymasz negocjatora, który nie rozumie polityki banku. Jeśli uważasz, że bank nie ma prawa do wydania orzeczenia w sprawie uchybienia, a bank odmawia wypuszczenia cię, możesz potrzebować eskalowania pliku do przełożonego, aby uzyskać wydanie. Ale jeśli wszystko inne zawiedzie, najlepiej jest poprosić prawnika o zwolnienie z odpowiedzialności za ciebie lub przynajmniej wyjaśnienie swoich praw, jeśli nie można uzyskać zwolnienia z odpowiedzialności.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.