Jak pisać oferty na zakup Foreclosures REO
Kiedy banki cenią Foreclosures REO w ramach porównywalnej sprzedaży, często ofertą jest wiele ofert . Oznacza to, że możesz stanąć w obliczu ostrej konkurencji dla tego domu należącego do banku .
Albo nie. Szukaj domów z dłuższymi dniami na rynku, jeśli chcesz negocjować niższe ceny.
Nie jest niczym niezwykłym dla niektórych nieruchomości REO w Sacramento, gdzie sprzedaje, aby otrzymać 15 lub 20 ofert. Czasami bank wyrzuca tylko garść ofert, a następnie prosi wybranych kupujących o ponowne przesłanie oferty o nazwie "Najwyższy i Najlepszy". Czasami bank po prostu akceptuje najlepszą ofertę w momencie rozpoczęcia.
Jeśli zastanawiasz się, w jaki sposób możesz sprawić, by oferta REO świeciła ponad resztę i była zwycięską ofertą, oto kilka wskazówek, które pomogą Ci wybrać właściwą cenę i warunki:
1) Pobierz historię nieruchomości tego wykluczenia REO
Poproś przedstawiciela kupującego, aby dowiedział się o cenie zakupu banku na podstawie aktu powierniczego lub ustawy szeryfa. Zasadniczo jest to odnotowane na samym dokumencie, który można uzyskać z zestawów podatkowych lub firmy tytułowej. Porównaj tę cenę z ceną, którą prosi bank. Czasami bank chce zamknąć i ustali cenę oferty tak wysoką, że żaden inwestor nie kupi domu na aukcji.
Spójrz na kwotę pożyczek, które kiedyś zostały zabezpieczone na nieruchomości. Gdzieś pomiędzy pierwotnym bilansem hipotecznym a ceną sprzedaży wykluczenia jest kwota, którą bank zaakceptuje, jeśli dom jest niedrogi.
2) Określ porównywalną sprzedaż dla wykluczenia REO
W wielu przypadkach cena katalogowa ma niewielki wpływ na wartość domu.
Wartość rynkowa ma największą wagę. Jeśli masz przeciwko konkurującym ofertom, inni kupujący zaoferują więcej niż ceny katalogowe.
- Spójrz na ostatnie trzy miesiące porównywalnej sprzedaży , mini CMA, dla tej dzielnicy, aby ustalić, ile jest warte przejęcie przez REO. Staraj się używać tylko tych domów, które najbardziej pasują do REO pod względem powierzchni, liczby sypialni, łaźni, udogodnień i warunków.
- Spójrz na oczekujące sprzedaży . Poproś swojego agenta, aby zadzwonił do agentów aukcyjnych tych oczekujących sprzedaży, aby dowiedzieć się, jaka jest zaakceptowana cena ofertowa. Niektórzy agenci aukcji będą udostępniać te informacje, a niektórzy nie.
- Spójrz na aktywne oferty. Najprawdopodobniej są to aukcje, których używają inni kupujący, aby ustalić cenę, ponieważ są to jedyne domy, w których nabywcy faktycznie podróżują.
3) Przeanalizuj REO Sprzedawców agenta
Większość agentów REO pracuje dla jednego lub dwóch banków. Niektóre agenty aukcyjne są wyłącznymi agencjami aukcyjnymi dla REO i nie zawierają żadnego innego typu nieruchomości. Ponieważ agenci REO zajmują się wielkością, zazwyczaj stosują te same zasady ustalania cen do wszystkich swoich aukcji REO .
- Poproś agenta kupującego o sprawdzenie agenta aukcyjnego w MLS .
- Przeprowadź wyszukiwanie przy użyciu nazwy tego agenta, aby znaleźć ostatnie trzy do sześciu miesięcy aukcji tego agenta.
- Wyciągnij historię tych aukcji, aby ustalić stosunek ceny do ceny sprzedaży do ceny sprzedaży. Jeśli większość z tych aukcji sprzedaje się za, powiedzmy, 5% ponad cenę rynkową, wtedy może być konieczne zaoferowanie 6% ceny rynkowej i na odwrót.
4) Zapytaj o liczbę ofert otrzymanych dla tego wykluczenia REO
Jeśli nie ma ofert w domu REO, prawdopodobnie możesz zaoferować mniej niż ceny katalogowe i przyjąć swoją ofertę. Jeśli jednak istnieje więcej niż dwie oferty, najprawdopodobniej będziesz musiał zaoferować cenę wyższą niż cena wywoławcza.
Jeśli jest 20 ofert, pamiętaj, że niektóre z tych ofert mogą być gotówką. Banki takie jak wszystkie oferty gotówkowe. Jeśli otrzymujesz finansowanie, być może będziesz musiał podnieść cenę swojej oferty.
5) Podaj list z zatwierdzeniem wstępnym
Jest rzeczą oczywistą, że nie chcesz, aby prequal list. Chcesz list wstępnego zatwierdzenia .
Najpierw uzyskaj wstępne zatwierdzenie wyboru pożyczkodawcy.
Ponadto, uzyskaj wstępne zatwierdzenie przez pożyczkodawcę, który jest właścicielem nieruchomości. Nie spodziewaj się, że użyjesz tego pożyczkodawcy do swojej pożyczki, ale prześlij list preprawacyjny od tego pożyczkodawcy, wraz z listem od twojego pożyczkodawcy. Banki nie zawsze ufają innym wstępnym zatwierdzeniom pożyczkodawcy, ale mają zaufanie do swoich działów. Jeśli kupujesz REO od Wells Fargo, możesz uzyskać przewagę, jeśli twoje wstępne zatwierdzenie pochodzi od Wells Fargo, to wszystko, co mówię.
6) Nie pytaj banku REO o zapłatę za naprawy / inspekcje
Czasami banki płacą za naprawy, ale zazwyczaj nie zgadzają się na to w fazie oferty. Jeśli podczas kontroli w domu pojawią się problemy, przerejestruj po zaakceptowaniu oferty. W przeszłości udało mi się wynegocjować obniżki dla dużych biletów, takich jak niedziałający system HVAC. Ale rzeczy, które możesz zobaczyć na własne oczy, a mniejsze przedmioty są twoje, aby poradzić sobie ze względu na klauzulę AS IS, nieodłączną w większości sprzedaży wykluczenia REO.
7) Skróć okres kontroli
Jeśli inni kupujący proszą o 17 dni, na przykład, o przeprowadzenie inspekcji, a poprosisz o 10, możesz zostać uznany za poważniejszego kupującego. Inspekcja jest zwykle tylko dla budowania kupującego. Jest mało prawdopodobne, aby bank odpowiedział na wszelkie prośby o naprawę. Nie popełnij błędu, myśląc, że możesz wejść wysoko i renegocjować później.
Zwróć szczególną uwagę na podejrzenie, że pleśń może pojawić się w opuszczonych domach po długim okresie bezczynności.
8) Oferta podziału opłat z bankiem REO
Niektóre banki nie będą na przykład płacić opłat za przelewy. Jeśli kupujący zaproponuje podział tych opłat, bank będzie czuł się bardziej skłonny do zaakceptowania oferty. To samo dotyczy opłat escrow.
Wiele banków negocjuje opłaty rabatowe za ubezpieczenie tytułu . Jeśli bank zapłaci za politykę właściciela, polityka ALTA może kosztować nieco więcej. Ale nadal dobrze jest pozwolić bankowi wybrać tytuł, jeśli chcesz, aby twoja oferta została zaakceptowana.
Rozważmy konsekwencje oceny
Jeśli oferujesz ponad cenę, pamiętaj, że ocena będzie musiała uzasadnić tę cenę. Jeśli masz do czynienia z niską oceną , masz opcje, więc nie rozpaczaj. Pamiętaj, że najprawdopodobniej bank napotka na ten problem u kolejnego nabywcy, który uzyska finansowanie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.