Twój pożyczkodawca może złożyć oskarżenie o niedostarczenie po wykluczeniu
Wyroki dotyczące niedostatków pojawiają się czasami po wykluczeniu lub krótkiej sprzedaży . Właściciele domów często są zaskoczeni ich otrzymywaniem, a dzieje się tak zazwyczaj dlatego, że nie otrzymują z wyprzedzeniem odpowiednich porad prawnych lub podatkowych.
Weksle własne i kredyty hipoteczne
Wyroki w zakresie niedopuszczalności wynikają z faktu, że pożyczkobiorca nie zaliczył weksla , a nie hipoteki. Weksel jest obietnicą zapłaty. Może również tworzyć osobistą odpowiedzialność, w zależności od przepisów państwowych. Odpowiedzialność osobista oznacza, że pożyczkodawca może pożyczyć majątek pożyczkobiorcy za niezapłacenie pożyczki.
Weksel zabezpieczony jest aktem powierniczym lub hipoteką, w zależności od instrumentu finansowego. Zazwyczaj hipotekę lub akt powierniczy zapisuje się w rejestrach publicznych, w których znajduje się nieruchomość, co daje do publicznej wiadomości, że dom ma zastaw na nim.
Wykluczenie
Jeżeli weksel nie zostanie zapłacony zgodnie z umową, beneficjent ma prawo zamknąć dostęp do nieruchomości, ponieważ nieruchomość jest zabezpieczeniem weksla.
Jeśli kredytobiorca nie wniesie bieżących płatności lub nie spłaci istniejącej pożyczki (pożyczek) w okresie zamknięcia, nieruchomość trafi na aukcję. Jeśli nieruchomość sprzedaje się za więcej niż kwota, która jest należna, nie ma niedoboru; jednak rzadko się to zdarza.
Banki uzyskują nieruchomości w drodze do egzekucji, gdy nikt nie złoży wystarczających ofert, aby spłacić bank.
Bank ma również prawo sprzedać go za mniej licytantowi, który zaoferuje najwyższą cenę na aukcji, ale ogólnie banki wolą sprzedawać na prywatnej stronie po wykluczeniu, mając nadzieję na zdobycie większej ilości pieniędzy na otwartym rynku.
Krótka sprzedaż
Podczas gdy dom oczekuje na zamknięcie, bank może zgodzić się na zmniejszenie jego strat. Umożliwia to sprzedającemu dokonanie krótkiej sprzedaży i akceptuje mniej pieniędzy, niż sprzedawca jest mu winien pożyczkę.
Sprzedawca domu wynajmuje agenta nieruchomości, aby znaleźć nabywcę na krótką sprzedaż . Kupujący składa ofertę i, jeśli bank ją zaakceptuje, dom jest sprzedawany ze stratą.
Wyroki dotyczące niedopuszczalności
Deficyt jest różnicą między należnym saldem a otrzymaną kwotą, o ile otrzymana kwota jest mniejsza od kwoty należnej.
To, czy bank może wydać wyrok w sprawie uchybienia po zamknięciu lub krótkiej sprzedaży, zależy częściowo od tego, czy weksel powoduje, że sprzedawca jest osobiście odpowiedzialny za dług. Niektóre państwa zezwalają na osobistą odpowiedzialność .
Orzeczenia o niedostatkach w Kalifornii
Dobrą wiadomością dla kredytobiorców z Kalifornii są wszystkie kredyty z zakupem pieniężnym w mieszkaniach jedno- do czteroosobowych, które są zwolnione z wyroków o niedostatkach.
Kredyty na kredyty twarde w Kalifornii - kredyty zaciągnięte po zakupie domu w drodze refinansowania lub drugiego kredytu hipotecznego - mogą podlegać wyrokowi w sprawie uchybienia w następujących warunkach:
- Pożyczkodawca zatrzymuje się w postępowaniu sądowym (California Code Civil, Proc. 726).
- Większość kredytodawców zamyka dostęp do sprzedaży powierniczej, co nie daje pożyczkodawcy prawa do wydania wyroku w sprawie uchybienia z jednym wyjątkiem (zob. Poniżej drugie drugie hipoteczne kredyty twarde) .
- Trzymiesięczny termin ma zastosowanie do działań dotyczących orzeczeń w sprawie niedostatku wynikających z sądowego wykluczenia.
- Jeżeli drugi kredyt hipoteczny jest trudny, a pożyczkodawca stracił zabezpieczenie na tę pożyczkę poprzez wykluczenie lub krótką sprzedaż - co sprawia, że zabezpieczenie weksla nie jest nic warte - beneficjent tego drugiego hipoteki może wydać wyrok w sprawie uchybienia (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- SB 931, z dniem 1 stycznia 2011 r., Oferuje ochronę przed brakami w sprzedaży krótkiej sprzedaży w Kalifornii, jeśli pożyczka znajduje się na pierwszym miejscu. Nie ma zastosowania do Foreclosures.
Negocjowanie kolekcji
Niektórzy twardo pożyczający pieniądze sprzedają weksel inwestorowi po wykluczeniu za grosze za dolara. Następnie inwestor podejmie próbę odebrania długu.
Nawet jeśli pożyczkodawca mógł przyjąć, powiedzmy, 1000 $ za hipotekę o wartości 100 000 $ za pośrednictwem krótkiej sprzedaży, zabezpieczenie na tę trudną sekundę jest zwolnione, ale weksel może nie być. Sprzedawca krótkiej sprzedaży, taki jak nasz czytelnik, może uwierzyć, że gehenna się skończyła, aż pewnego dnia otrzyma telefon z prośbą o spłatę. Kiedy to się stanie:
- Uświadom sobie, że pożyczkodawca najprawdopodobniej będzie negocjował zdyskontowaną wypłatę.
- Pożyczkodawca może zażądać nowego weksla w celu zastąpienia starego weksla. W takim przypadku upewnij się, że pożyczkodawca przesyła "w pełni opłacony" weksel.
- Jeśli pożyczkodawca już sprzedał banknot, zniżka może być większa.
- Nie wszystkie weksle twarde muszą być opłacone gotówką. Niektórzy kredytodawcy przyjmują płatności.
- Jeżeli pożyczkodawca kieruje płatności na inny podmiot, zdaje sobie sprawę, że banknot mógł zostać sprzedany po cenie niższej niż jego wartość nominalna, a nowy pożyczkodawca może zaakceptować jeszcze niższą kwotę jako płatność w całości.
- Po zapłaceniu całości banknotu poproś pożyczkodawcę o zwrot weksla oznaczonego jako "Zapłacono w całości".
Nie jestem upoważniony do udzielania porad prawnych i dostarczania tych informacji wyłącznie w celach ogólnych. Jeśli potrzebujesz porady prawnej lub więcej informacji, skontaktuj się z prawnikiem nieruchomości .
Źródło: California Association of Realtors
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.