Niektóre banki krótkiej sprzedaży zmuszają sprzedawców do zapłaty
Shari zalała się noworodkiem w ramionach, gdy usłyszała pierwsze żądanie banku przed wydaniem zgody na krótką sprzedaż .
Bank powiedział, że Shari cieszył się doskonałym ratingiem kredytowym, z FICO w wysokich 800 i zobaczył, że Shari ma nietkniętą linię kredytową gotówkową. Jej VISA miała dostępny limit wpłat w gotówce w wysokości 10 000 $. Bank poprosił Shariego, aby dotknęła karty kredytowej i przekazała bankowi 10 000 USD. Jeśli Shari nie był w stanie spłacić VISA, bank nie był tym zainteresowany. To nie wydało jej VISA.
Innymi słowy, przesłanie banku było dwojakie: Shari powinna zniszczyć swój rating kredytowy i oszukać instytucję kredytującą. Prawdziwa historia. Reprezentowałem tego sprzedawcę.
Dlaczego banki wymagają wkładu ze strony sprzedawcy
Banki już jedzą w szortach na krótkiej wyprzedaży . Bank mógł zaciągnąć pożyczkę na przykład za 500 000 $, aw niektórych częściach Sacramento w 2008 roku wartości spadły o ponad 50%. Gdyby bank przejął to miejsce poprzez wykluczenie , straciłby on co najmniej 250 000 $ początkowej inwestycji.
Ditto na krótkiej wyprzedaży.
Sprzedający ma motywację do przeprowadzenia krótkiej sprzedaży, ponieważ korzyści przynosi krótka sprzedaż w porównaniu do wykluczenia . Dlatego sprzedawca jest podmiotem, który bank może próbować wycisnąć. Ponieważ może.
Oto inne powody, dla których banki mogą prosić o wkład sprzedawcy:
- Sprzedający ma dochód do dyspozycji. Większość banków analizuje sprawozdanie finansowe sprzedawcy, aby ustalić, ile pieniędzy trafia do gospodarstwa domowego i ile pieniędzy zarabia. Banki zezwalają na pewne alokacje na wydatki. Jeśli sprzedawca ma pieniądze na koniec miesiąca, bank może o to poprosić.
- Sprzedawca refinansował i wyciągnął pieniądze z domu. To jedna rzecz, jeśli sprzedawca zrefinansował by spłacić wysokie oprocentowanie lub ukończył projekt majsterkowania. To zupełnie co innego, jeśli sprzedawca kupił wielką łódkę. Jeśli potrącenie sprzedającego jest tymczasowe, bank może poprosić sprzedającego o wniesienie wkładu. Bank zamówi BPO . Nie będą gwałtownie obniżać ceny nieruchomości. Chcą minimalizować straty tak bardzo, jak to możliwe. Jeżeli cena sprzedaży nie jest wystarczająco wysoka, aby zapewnić bankowi wymaganą kwotę netto, bank może poprosić sprzedającego o różnicę.
- Wytyczne PSA wymagają udziału sprzedawcy. Inwestorzy chcą zwrotu z inwestycji, a wytyczne PSA są zasadniczo nastawione na zapewnienie zysku. Wytyczne te mogą określać, że wszystkie obciążenia hipoteczne w tej puli muszą wnieść wkład sprzedawcy w celu ułatwienia krótkiej sprzedaży.
- Sprzedawca nie ma trudności finansowych. Wiele banków zgodzi się na krótką sprzedaż, jeśli sprzedawca cierpi z powodu różnego rodzaju trudności, które niekoniecznie mają charakter finansowy. Jeśli jednak sprzedawca cieszy się silnym przepływem gotówki, bank może chcieć jego części.
- Przepisy stanowe mogą zezwalać na stwierdzenie nieprawidłowości . Kiedy bank ma prawo osobiście ścigać sprzedającego za różnicę między kwotą kredytu hipotecznego a wypłatą krótką wpłatą, bank może preferować negocjowanie ze sprzedającym przed zatwierdzeniem krótkiej sprzedaży. To negocjowanie może wiązać się ze składką sprzedawcy.
Rodzaj wkładu sprzedawcy krótkiej sprzedaży Bank może zaakceptować
W najlepszym ze światów bank chciałby, aby sprzedawca spłacił cały dług, ale banki wiedzą, że większość rozsądnych sprzedawców nie zgodzi się na krótką sprzedaż w takich okolicznościach. Ponieważ sprzedawca może mieć inne opcje, takie jak zmiana pożyczki , wykluczenie lub bankructwo. Banki zazwyczaj proszą o jedną z dwóch rzeczy lub obie:
- Gotówka . Chociaż bank ma prawo zażądać całej różnicy, większość banków zdaje sobie sprawę, że sprzedawcy nie mają tego rodzaju pieniędzy lub nie przeprowadzają krótkiej sprzedaży. Często zdarza się, że żądania wynoszą od 2 do 10 procent niedoborów.
- Niezabezpieczona weksel . Rozmowy gotówkowe, ale także weksle są również rozwiązaniem. Zasadniczo żądania typu prom note są wyższe niż żądania gotówkowe. Jednak banki często akceptują warunki nieoprocentowane i 3- do 15-letni zwrot kapitału.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.