Największy problem z krótką sprzedażą
Najczęstszym rodzajem problemu krótkiej sprzedaży jest sytuacja, gdy sprzedawca nie ma trudności. Większość sprzedawców wie, że krótka sprzedaż oznacza, że dom jest pod wodą . Nie można zrobić krótkiej sprzedaży w domu, który będzie sprzedawał na tyle, aby spłacić kredyt hipoteczny i pokryć wszystkie koszty sprzedaży. Kiedy nie ma wystarczająco dużo kapitału na spłatę kwoty należnej bankowi, dom sprzedaje krótki.
Krótko mówiąc, bank nie jest wystarczającym powodem, aby w większości przypadków przeprowadzić krótką sprzedaż. Zasadniczo bank spodziewa się otrzymać od sprzedawcy list dotyczący trudności, w którym opisano:
- Jak sprzedawca wpadł w kłopoty
- Co sprzedawca zrobił, aby rozwiązać problem
- Dlaczego nic nie zadziała
Jeżeli sytuacja sprzedawców jest taka sama jak w dniu, w którym sprzedawca wykupił hipotekę, pożyczkodawca bardzo mało prawdopodobne jest, aby przyznać krótką sprzedaż. Większość banków nalega na trudności ze sprzedającym. Brak trudności to problem krótkiej sprzedaży, który może skutkować odrzuceniem krótkiej sprzedaży .
Rozwiązanie tego krótkiego problemu sprzedaży? Spróbuj ponownie po wystąpieniu trudności lub zaoferuj udział w utracie banku, dokonując wpłaty od sprzedawcy .
Wiele pożyczek może być krótkim problemem sprzedaży
Niektóre banki o krótkiej sprzedaży mają reputację trudnych. Zazwyczaj te banki mogą przejść na jeden z dwóch sposobów.
Albo bank odrzuci krótką sprzedaż, albo bank ją zatwierdzi, jest czarny lub biały, a twoje szanse wynoszą około 50/50 w niektórych bankach.
Nie oznacza to, że za każdym razem, gdy pojawi się krótka sprzedaż z dwiema pożyczkami , drugi pożyczkodawca spowoduje problemy, ponieważ tak nie jest. Przyczyną problemu z drugim pożyczkodawcą jest często kwota wypłaty. Pierwszy pożyczkodawca może nie chcieć zapłacić drugiemu pożyczkodawcy więcej niż, powiedzmy, 3000 $.
Jeśli w domu dojdzie do wykluczenia, prawdopodobnie drugi kredytodawca może zostać zniszczony. Nie oznacza to jednak, że drugi nie ma regresu, lub że drugi nie jest opłacany przez PSA lub może otrzymać znaczące dofinansowanie ze strony rządu.
Rozwiązaniem tego problemu z krótką sprzedażą jest wywieranie presji na drugiego kredytodawcę, aby wziął udział w krótkiej sprzedaży lub poprosił pierwszego pożyczkodawcę, by przyczynił się do wzrostu. Pierwszy pożyczkodawca może wycofać się i zgodzić się zapłacić więcej. Jeśli wytyczne pierwszego pożyczkodawcy zabraniają tej płatności, wytyczne mogą na przykład pozwolić kredytowi kupującemu na pokrycie kosztów zamknięcia , który może następnie zapłacić drugi. Ale najpierw sprawdź kredytodawcę kupującego. Czasami pierwszy pożyczkodawca pozwoli sprzedającemu zapłacić więcej za drugi.
Brak zwolnienia z odpowiedzialności osobistej jest problemem krótkiej sprzedaży
Z mojego punktu widzenia głównym powodem dokonania krótkiej sprzedaży, oprócz uniknięcia piętna i pułapki wykluczenia, jest uwolnienie osobistej odpowiedzialności.
Pożyczkobiorcy zasługują na zwolnienie z pożyczki, aby mieć pewność, że pożyczkodawca nie będzie ścigał ich za niedobór po zamknięciu transakcji.
Przyznanie krótkiej sprzedaży i zwolnienie sprzedającego z odpowiedzialności to dwie różne rzeczy. Bank może zgodzić się na krótką sprzedaż i nadal zastrzega sobie prawo do ścigania sprzedającego za niezapłaconą kwotę. Zasadniczo, jeśli krótki list sprzedaży nie dotyczy konkretnie problemu, sprzedawca nie zostaje zwolniony.
Niektórzy sprzedawcy w Kalifornii twierdzą, że SB 458 chroni je, ponieważ zmieniło CA Civil Code 580e. Kody cywilne można zmienić. Przepisy mogą zostać uchylone lub uznane za niekonstytucyjne. Rozwiązaniem jest naleganie na uwolnienie.
Bank powie Ci, że nie może zmienić słownictwa, ale to negocjator nie chce się martwić. Banki mogą i zmieniają słownictwo.
Nalegać na to. Jeśli twój agent nie może go uzyskać, zatrudnij prawnika zajmującego się sprzedażą krótką, aby uzyskać zwolnienie z odpowiedzialności.