Banki nie są wymagane w celu przedłużenia zamknięcia krótkiej sprzedaży
Nikt nie chce wydać krótkiego przedłużenia sprzedaży i nie ma gwarancji, że przedłużenie zostanie przyznane. Po miesiącach oczekiwania na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży , ostatnią rzeczą, którą kupujący chcą usłyszeć, jest to, że ich pożyczkodawca hipoteczny nie może spełnić świadczenia. Przedstawiciel ds . Kredytów hipotecznych może wzruszyć ramionami i zasugerować: "Hej, uzyskaj przedłużenie tej krótkiej sprzedaży". Mówi jak przedstawiciel hipoteczny, który ma niewielkie doświadczenie w krótkiej sprzedaży .
Kredytodawcy są przyzwyczajeni do wywoływania ujęć dla nabywców domów.
W transakcji, która nie jest krótką sprzedażą, kredytodawca kupującego kontroluje całą transakcję. Pożyczkodawca decyduje, kiedy sprzedaż zostanie zakończona. Nie w krótkiej sprzedaży. W krótkiej sprzedaży bank krótkiej sprzedaży wybiera datę zamknięcia. Jeśli pożyczkodawca kupującego nie może spełnić tej daty, kupujący może bardzo dobrze stracić dom razem.
Niektóre banki, w pewnych okolicznościach, przedłużą się. Pod warunkiem, że nie jest to krótka sprzedaż przez Fannie Mae . Pod warunkiem, że bank chce odroczyć aukcję . Czasami banki wolą zamknąć dostęp do rynku, jeśli data aukcji jest już dostępna. Niektóre banki w ogóle nie przedłużą krótkiej sprzedaży. Nie wymaga się ich przedłużenia, jeżeli wygasną warunki zatwierdzenia.
Dlaczego bank ma rozszerzyć krótką wyprzedaż?
Jedną z największych przyczyn, dla których bank może zatwierdzić przedłużenie krótkiej sprzedaży, jest fakt, że bank prawdopodobnie woli przeprowadzić krótką sprzedaż niż zamknięcie dostępu do rynku . Wykonanie krótkiej sprzedaży musi mieć większy sens finansowy dla banku i być bardziej opłacalne niż zamknięcie dostępu do rynku .
Większość banków należy do tej kategorii, ale nie każdy bank wyda zgodę na zamknięcie krótkiej sprzedaży. Oto kilka kroków, które możesz podjąć, aby zwiększyć szanse, że bank krótkiej sprzedaży wyda ci przedłużenie:
- Przedstawić gwarantowaną datę zamknięcia. Zasadniczo oznacza to, że pożyczkodawca sporządził dokumenty i będzie gotowy do finansowania po podpisaniu i zwróceniu dokumentów pożyczki. Banki nie chcą pisać listu po literze, żeby powiedzieć, że pożyczka nie jest jeszcze gotowa. Bądź gotowy pierwszy. Następnie zapytaj o przedłużenie.
- Podpisać aneks przedłużający zamknięcie. Bank krótkiej sprzedaży może chcieć zapewnienia, że wszystkie strony transakcji krótkiej sprzedaży są nadal na pokładzie i gotowe do zamknięcia. Jeśli Twój agent może wysłać aneks do banku, który jest podpisany przez wszystkich sprzedawców i kupujących, okaże się, że wszyscy zgodzili się na przedłużenie.
- Prześlij zaktualizowany list poprzedzający zatwierdzenie i / lub dowód zakupu od kupującego. List, który bank krótkiej sprzedaży ma w posiadaniu, może mieć kilka miesięcy, zanim bank wyda zatwierdzenie krótkiej sprzedaży. Pokaż, że kupujący jest nadal kwalifikowany i gotowy do zamknięcia. Wykazać zaktualizowaną instrukcję zamknięcia.
- Bądź profesjonalny i traktuj negocjatora z szacunkiem. Nie żądaj przedłużenia lub nie możesz w ogóle uzyskać rozszerzenia. Wyjaśnij przyczyny opóźnienia i zapewnij negocjatorowi termin, w którym się zamkniesz.
- Bądź przygotowany, aby zapłacić za ten przywilej. Rozszerzenie przez bank sprzedaży krótkiej jest przywilejem, nie jest prawem. Niektóre banki mogą naliczać dziennie diety za każdy dzień, w którym minął pierwotną datę zamknięcia. Opłata ta może wynosić 100 USD dziennie lub więcej. Może to być procent sieci. Warunki te mogą już być zawarte w liście o zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży, dlatego warto zapoznać się z listem.
Najlepszym sposobem radzenia sobie z prośbą banku o przedłużenie krótkiej sprzedaży jest zamknięcie na czas i nie wymaga przedłużenia. Niektórzy kredytodawcy nie rozumieją, że data zamknięcia krótkiej sprzedaży nie zawsze jest elastyczna i że powinni zrobić wszystko, aby spełnić te ramy czasowe. Być może będziesz musiał weprzeć ten fakt w ich głowy. I miejmy nadzieję, że to nie twój wymarzony dom pójdzie na wykluczenie, ponieważ twój pożyczkodawca nie mógł zamknąć na czas.
Zawsze dawaj sobie bufor na tydzień lub więcej, aby się zamknąć. Warunki finansowania, które nie mogą być szybko spełnione i ponownej oceny są normą po HVCC . Opóźnienia są czasami nieuniknione. Albo jeszcze lepiej, gdy usłyszysz, że zatwierdzenie krótkiej sprzedaży jest tuż pod ręką, natychmiast uruchom pożyczkę. Czy raczej ryzykujesz utratę opłaty za oszacowanie lub utratę domu?
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.