Dowiedz się, jak zrozumieć krótki list z zatwierdzeniem sprzedaży
Strony krótkiej sprzedaży często podpisują oświadczenie o warunkach rynkowych, które zapewnia im oddzielność.
Ale jakaś krótka sprzedaż się łączy - na ogół przy odrobinie szczęścia i dużo popychania. Wszystko to w pogoni za listem zatwierdzającym krótką sprzedaż.
Okres, w którym bank przetwarza krótką sprzedaż i generuje list zatwierdzający, może wynosić średnio od dwóch do trzech dni w przypadku małych banków od trzech do czterech miesięcy w przypadku dużych banków. Zatwierdzenie zależy przede wszystkim od inwestora.
Krótka litera zatwierdzenia sprzedaży
List z zatwierdzeniem krótkiej sprzedaży określa dokładnie to, czego bank oczekuje od sprzedawcy. Zawiera między innymi następujące warunki:
- Dopuszczalna cena sprzedaży
- Maksymalne dopuszczalne prowizje
- Maksymalne koszty zamknięcia
- Minimalne dochody netto
- Data zamknięcia
Nie każdy krótki list zatwierdzający sprzedaż zawiera zwolnienie z odpowiedzialności . W rzeczywistości niektóre pisma zatwierdzające w ogóle nie uwzględniają zwolnienia z odpowiedzialności.
Prawnicy twierdzą, że jeśli sprawa nie zostanie rozwiązana, pożyczkodawca może zachować wszelkie dostępne dla pożyczkodawcy prawa do wykonywania orzeczenia w sprawie niedostatku zgodnie z prawem federalnym i stanowym.
Krótkie listy akceptacji sprzedaży różnią się między bankami
Każdy bank ma swoich adwokatów i to oni opracowują szablony listów zatwierdzających krótką sprzedaż.
Większość listów zatwierdzających krótką sprzedaż jest tworzonych przez prawników. Listy zawierają informacje o tym, w jaki sposób pożyczka zostanie przekazana agencjom kredytowym, czy zostanie wydane 1099 i czy sprzedający mogą później pozwać bank. Oczywiście bank może zastrzec sobie prawo do pozwania sprzedawcy. Dlatego bardzo ważne jest, aby sprzedający poprosili wykwalifikowanego prawnika zajmującego się nieruchomościami o zapoznanie się z listem zatwierdzającym krótką sprzedaż przed zaakceptowaniem jego warunków.
Na przykład, list wydany na krótką sprzedaż Bank of America może różnić się od listu krótkiej sprzedaży Wells Fargo, w zależności od:
- Czy bank zwalnia sprzedawcę z odpowiedzialności osobistej
- Pozycja istniejących pożyczek
- Pochodzenie pożyczki
Ponadto, pismo o krótkim zatwierdzeniu przez bank wydane w ciągu jednego miesiąca może różnić się od wystawionego sześć miesięcy później. Często rozszerzenia, jeśli są przyznane, nie stanowią przepisu na istniejący list o zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży, ale stanowią poprawkę lub uzupełnienie pierwotnego zatwierdzenia. Niektóre banki nie wydają ostatecznego pisma o zatwierdzeniu krótkiej sprzedaży do zamknięcia. Dokument wydany z wyprzedzeniem jest często wstępną lub warunkową zgodą na krótką sprzedaż.