Pamiętaj, jeżdżąc w samochodzie jako dziecko i dokuczając rodzicom: Czy jeszcze tam jesteśmy? Czy już dotarliśmy? Jeśli to zrobisz, będziesz czuł się jeszcze gorzej czekając na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży, ponieważ najprawdopodobniej zajmie to znacznie więcej czasu niż się spodziewasz. Jeśli ćwiczysz jogę lub możesz wejść do zen przyjmując cierpliwość, sprawy będą dla ciebie łatwiejsze, ale większość kupujących ma naprawdę ciężki czas oczekiwania na proces zatwierdzania.
Nie jesteś sam.
Czytelnik pyta: "Złożyłem ofertę na krótką sprzedaż prawie 5 miesięcy temu i ostatnio nie otrzymaliśmy żadnych informacji od agenta aukcyjnego. Mój agent dzwoni co tydzień, aby dowiedzieć się, czy bank przyjął naszą ofertę. agencja nie zwraca się do niej z zapytaniem, nie wiemy, ile ofert patrzy na nas bank, a nawet czy nasza oferta jest najlepsza. Jak długo powinien czekać na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży? "
Odpowiedź: Kupujący w krótkich sklepach w całym kraju śpiewają bluesa razem z tobą. Każda krótka sprzedaż jest inna i zależy od pożyczkodawcy, podobnie jak w przypadku agenta aukcyjnego . Niektórzy agenci aukcyjni zlecają stronom trzecim negocjacje w sprawie krótkiej sprzedaży , co często może opóźnić odpowiedź.
Zakwalifikuj krótką sprzedaż przed napisaniem oferty
Zanim zdecydujesz się na zakup krótkiej sprzedaży do domu, poproś swojego agenta, aby najpierw wykonał trochę prac przygotowawczych. Niektóre z rzeczy, które może zrobić twój agent to:
- Zbadaj porównywalną sprzedaż
Wiele banków obniży cenę nieco od wartości rynkowej, ale aby uzyskać akceptację, oferty powinny być rozsądne i zbliżone do porównywalnej sprzedaży .
- Sprawdź rekord śladu agenta aukcyjnego sprzedaży
Jeśli agent aukcji krótkiej sprzedaży ma bardzo mało ofert krótkiej sprzedaży i ma niewielkie doświadczenie w zamykaniu krótkiej sprzedaży, szanse na akceptację oferty mogą być niewielkie.
- Zapytaj, jak wiele krótkich ofert sprzedaży zostało przesłanych do sprzedawcy
Podczas gdy agent aukcji może odmówić ujawnienia cen ofertowych, agent powinien poinformować twojego agenta o ilości otrzymanych ofert. Jeśli istnieje wiele ofert krótkiej sprzedaży , może być konieczne zaoferowanie więcej niż ceny katalogowej.
- Dowiedz się, czy pakiet krótkich wyprzedaży sprzedawców jest kompletny
Negocjatorzy banków nie przetworzą pliku, jeśli pakiet sprzedaży krótkiej sprzedawców jest niekompletny. Plik ten znajdzie się na dole stosu, jeśli brakuje dokumentów wymaganych przez bank.
Ile kredytów jest zabezpieczonych na nieruchomości?
Więcej niż jeden kredytodawca może oznaczać, że zamknięcie pliku potrwa dłużej. Niektórzy młodsi pożyczkodawcy żądają niezabezpieczonych wpłat na konto od sprzedającego lub więcej pieniędzy niż zwykle od pierwszego pożyczkodawcy. Niektórzy kredytodawcy rozważają tylko pierwszą ofertę. Jeśli nie jesteś pierwszą ofertą, oferta może spaść na margines.
Jak długo trwa krótka sprzedaż?
To jest pytanie za milion dolarów. Zamknąłem krótką sprzedaż w ciągu 6 tygodni od daty umieszczenia nieruchomości na liście do czasu jej zamknięcia. Inne mogą trwać 30 dni. Ale większość będzie od 3 do 4 miesięcy. Niektóre transakcje krótkiej sprzedaży w banku amerykańskim, jeśli uważasz , że nie, uzyskają zgodę w ciągu mniej niż 30 dni. Krótka sprzedaż Wachovii może czasami ulec zmianie w ciągu 24 godzin.
Inni kredytodawcy są tak zapchani krótkimi doniesieniami o sprzedaży, że ich pracownicy nie mogą reagować w odpowiednim czasie. To, co kiedyś zajęło dwa miesiące, z łatwością może zająć cztery miesiące, a żaden z dwóch kredytodawców nie jest podobny. Jeśli pożyczkodawca reagował na wiosnę, nie oznacza to, że czas reakcji na jesieni będzie odzwierciedlał.
Proces krótkiej sprzedaży, od złożenia do zatwierdzenia krótkiej sprzedaży , przebiega generalnie następująco:
- Składanie oferty i pełny pakiet krótkiej sprzedaży od sprzedającego.
- Bank potwierdza odbiór - od 10 do 30 dni.
- Bank zleca BPO lub wycenę - od 2 tygodni do 2 miesięcy.
- Plik jest sprawdzany - od 2 do 10 dni roboczych.
- Negocjator jest przypisany - od 2 do 10 dni roboczych.
- Koordynator poziomu II może zostać przydzielony - 10 dni roboczych.
- Plik zostaje zatwierdzony lub odrzucony - od 30 do 120 dni, w zależności od inwestora.
Niektóre krótkie sprzedaże wymagają dodatkowych poziomów zatwierdzenia.
Jeśli inwestor jest jednostką rządową, samo to może dodać kilka tygodni do procesu zatwierdzania krótkiej sprzedaży. Podobnie, jeśli pożyczka ma ubezpieczenie hipoteczne, które nie zostało dodane przez kredytobiorcę.
Jeśli mijasz ponad 120 dni, możliwe, że agent aukcji lub negocjator zewnętrzny nie jest na piłce i nie podoba Ci się dzwonienie do banku. Dzwonienie do banku oznacza czekanie z dowolnego miejsca od 10 minut do godziny lub dłużej.
Lub długi okres krótkiej sprzedaży może również oznaczać, że bank ma problemy wewnętrzne, niewystarczającą liczbę pracowników lub kilka razy zgubił plik, co skłoniło agenta do ponownego wysłania paczki w kółko. Tylko dlatego, że wiesz, krótka sprzedaż FHA, co oznacza, że poprzez HUD, zwykle wymagają długich opóźnień.
Może to również oznaczać, że ocena jest znacznie wyższa niż twoja oferta, a agent aukcji buduje sprawę dla nowego rzeczoznawcy. Chociaż mogę powiedzieć, że moja średnia sprzedaż krótka trwa około 6-8 tygodni, aby zatwierdzić, zwykle prosimy kupującego o przygotowanie się na 90 dni.
Niestety, nie zawsze możesz uniknąć problemów przy krótkiej sprzedaży. Cierpliwość jest kluczem. Najprawdopodobniej uzyskasz ostatecznie zgodę na krótką sprzedaż. Jedną z najtrudniejszych rzeczy do zrozumienia przez kupujących jest groźba banku anulowania nic nie znaczy dla banku. Bank.does.not.care. Bank nie dba o stan nieruchomości, jej lokalizację, naprawy, które chcesz wykonać, ani żadnych pilnych spraw dotyczących kupującego.
Najlepiej jest trzymać się z boku i czekać, pod warunkiem, że naprawdę chcesz domu.
WSKAZÓWKA: Ogólnie rzecz biorąc, jeśli widzisz dom na rynku miesiąc po miesiącu jako krótką sprzedaż, wbrew powszechnemu przekonaniu, to NIE jest pożyczkodawca trzymający sprzedaż domu. Prawdopodobnie kupujący, który zrezygnował, został zastąpiony nową ofertą, a cały proces rozpoczął się od nowa.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii .