Pożyczkobiorcy, którzy przestaną spłacać kredyt hipoteczny, prędzej czy później doprowadzą do zamknięcia dostępu do banku. Teraz, w jaki sposób postępowanie to jest egzekwowane, zależy od prawa stanowego. Ponad połowa stanów w Stanach Zjednoczonych to państwa będące własnością trustu , a przejęcia w stanach powierniczych są obsługiwane przez powiernika.
Pamiętaj, że krótkie wyprzedaże Fannie Mae, które są domyślnie, są obsługiwane inaczej. Fannie Mae i Freddie Mac zwykle nie odkładają aukcji powierniczych.
Przed odłożeniem aukcji
Po tym, jak kredytobiorca przestaje spłacać hipotekę, pożyczkodawca powiadamia powiernika o wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Powiernik jest stroną trzecią umowy powierniczej, stanowisko, które nazywa się "trzymanie nagiego tytułu".
Chociaż nie ma wymaganego okresu przed złożeniem zawiadomienia o niewypłacalności , większość kredytodawców woli próbować zebrać w ciągu pierwszych 60 do 90 dni, że kredytobiorca popadnie w zwłokę, a nie wskoczyć do postępowania egzekucyjnego. Niektóre stany, takie jak Kalifornia, wymagają od kredytodawcy udzielenia pożyczkobiorcy z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem przed złożeniem zawiadomienia o niewypłacalności.
Po złożeniu zawiadomienia o niewypłacalności pożyczkobiorca ma około 90 dni na przywrócenie pożyczki, dokonując zaległych płatności i płacąc zaległe opłaty, które obejmują opłaty powiernika.
5 sposobów na odroczenie aukcji powiernika
- Wykup hipoteki: Istnieje różnica między przywróceniem kredytu hipotecznego a realizacją kredytu hipotecznego, ale często słychać słowa używane zamiennie, co jest niewłaściwe. Aby spłacić kredyt hipoteczny, należy spłacić kredyt hipoteczny; do przywrócenia, hipotekę przynosi bieżący. W ostatnich dniach pozasądowego procesu wykluczenia pożyczkodawca nie jest zobowiązany do zaakceptowania przywrócenia, ale musi umożliwić wykup.
- Złóż wniosek o modyfikację pożyczki: Kredytodawcy nie muszą również odkładać aukcji w zamian za modyfikację pożyczki , ale większość banków będzie próbować opracować tymczasowy harmonogram spłat. To nie znaczy, że bank nie wyśle domu na aukcję. Więc uważaj. Pożyczkobiorcy mogą poprosić bank o pisemną obietnicę, że nie ruszy do przodu z aukcją.
Niektóre banki są podstępne. Banki te przyznają tymczasową zmianę kredytu i po upływie 3 do 6 miesięcy poinformują kredytobiorcę, że składają wniosek o zamknięcie, ponieważ pożyczkobiorca nie kwalifikuje się do stałej modyfikacji pożyczki. Wyrażają podziękowanie za częściowe płatności i zgłaszają powiadomienie o niewypłacalności.
- Wniosek o ogłoszenie bankructwa: Zgłoszenie upadłościowe nie zatrzymuje na stałe aukcji, ale może na pewien czas odłożyć aukcję na później. Kiedy dłużnik składa wniosek o ogłoszenie upadłości, sąd wydaje nakaz zwany automatycznym pobytem, który wstrzymuje próby ściągania pieniędzy przez wierzycieli, w tym odkładanie aukcji. To tak, jakby powiedzieć wyszkolonemu psu, aby usiadł i został. Ale pożyczkodawca może następnie złożyć wniosek o zniesienie Automatycznego Pobytu, szczególnie jeśli Powiadomienie o Niewykonaniu już zostało złożone.
- Składanie tymczasowego nakazu krępowania: Większość osób kojarzy tymczasowy nakaz ograniczenia z nadużyciami w rodzinie, ale składanie petycji do sądu o ochronę przed nadużyciami może również obejmować wniosek o odroczenie aukcji. Pożyczkobiorcy będą musieli zatrudnić prawnika do złożenia tymczasowego nakazu ograniczenia, i że prawnik może potrzebować znaleźć powód na podstawie oszustwa lub jakiegoś rodzaju wykroczenia ze strony pożyczkodawcy. Nawet jeśli prawnik zakończy się sukcesem i wygra spór, nakaz blokowania nie jest stały.
- Próba zrobienia krótkiej sprzedaży : Mówienie pożyczkodawcy, że pożyczkobiorca próbuje zrobić krótką wyprzedaż, zwykle nie jest wystarczające. Kredytobiorca musi złożyć ofertę do banku od uprawnionego nabywcy. Agent nieruchomości lub prawnik prowadzący negocjacje z pożyczkobiorcą następnie dzwoni do negocjatora banku i prosi o odroczenie aukcji. Często banki nie rozpatrują wniosku o odroczenie, dopóki aukcja nie potrwa kilka dni. To tak, jakby bank chciał, aby kredytobiorcy siedzieli na szpilkach i igłach, zastanawiając się, czy aukcja zostanie przełożona.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.