Zalety i wady umożliwienia pożyczkodawcy stracić pieniądze w domu
Niezależnie od tego, czy powinieneś zrobić krótką sprzedaż, czy pozwolić domowi przejść do wykluczenia, zależy od kilku czynników. Podczas gdy dla niektórych właścicieli domów łatwiej jest wyrzucić ręce i pozwolić, by bank zabrał do domu, co może nie być najmądrzejsze. Bez względu na to, które podejście wybierzesz, zawsze zasięgaj porady prawnej i podatkowej przed podjęciem decyzji między krótką sprzedażą lub zamknięciem dostępu do rynku.
Krótkie korzyści sprzedaży
Oto kilka korzyści przy krótkiej sprzedaży:
- Masz kontrolę nad sprzedażą, a nie bank.
- Możesz spać lepiej wiedząc, kto kupuje twój dom.
- Oszczędź sobie społecznego piętna słowa "F", wykluczenia.
- Wbrew powszechnemu przekonaniu często można pozostać na bieżąco z płatnościami i nadal ubiegać się o krótką sprzedaż.
Twoja sprzedaż w domu będzie traktowana jak każda inna sprzedaż domu, z szacunkiem i godnością.
Korzyści wykluczenia
Oto kilka korzyści przy wyborze wykluczenia:
- To natychmiastowe rozwiązanie.
- Możesz przestać płacić i mieszkać w domu, dopóki nie zostaniesz wyrzucony.
- Dla niektórych jest to zemsta; możesz poczuć się lepiej, początkowo mówiąc bankowi, dokąd się udać, kiedy odmówił modyfikacji pożyczki.
- Jeśli coś się psuje lub działa nieprawidłowo, nie musisz tego naprawiać.
- Możesz opuścić dom i po prostu odejść.
Kupowanie po krótkiej wyprzedaży
Wytyczne Fannie Mae z 2016 r. Umożliwiają ponowne ubieganie się o kredyt hipoteczny w cztery lata po krótkiej sprzedaży z 10-procentową wpłatą.
Jeśli sprzedałeś swój dom w ramach krótkiej sprzedaży z powodu okoliczności łagodzących, po upływie dwóch lat możesz ponownie ubiegać się o kredyt hipoteczny Fannie Mae z odpowiednią dokumentacją okoliczności. Możesz również kwalifikować się do pożyczki FHA w rok po krótkiej sprzedaży.
Pamiętaj, że wytyczne Fannie Mae i FHA nie są gwarancją, że będziesz w stanie kupić dom po sugerowanych ramach czasowych.
Banki mają ostatnie słowo i często zawierają nakładki, które mogą zmienić wytyczne określone przez rząd. Poproś biuro pożyczkowe o wyjaśnienie, zanim powinieneś oprzeć się na wytycznych federalnych.
Kupowanie po wykluczeniu
Jeśli twoje wykluczenie było spowodowane okolicznościami łagodzącymi, możesz być uprawniony do zakupu innego domu w ciągu trzech lat. W przeciwnym razie standardowy okres oczekiwania wynosi siedem lat, zauważa Fannie Mae w swoich najnowszych wytycznych. Podobnie jak w przypadku wytycznych dotyczących krótkiej sprzedaży, FHA pozwala tym, którzy zamknęli domostwo, ponownie ubiegać się o kredyt hipoteczny po 12 miesiącach.
Wpływa na kredyt
Krótka sprzedaż może być uznana za obraźliwy znak na twoim koncie, nawet jeśli biura kredytowe nie używają słowa "krótka sprzedaż" w twoim raporcie kredytowym . Twój raport kredytowy może być czytany "w całości za mniej niż uzgodniony" lub "rozliczony za mniej" spośród innych kategorii. Pewne wytyczne HAFA dopuszczają "brak trafienia na kredyt" i mogą pojawić się jako płatne w całości. W zależności od historii kredytowej, Myfico.com oferuje dwa przykłady, w których ocena kredytowa może znacznie spaść po wykluczeniu. Ogólnie rzecz biorąc, wykluczenie pozostaje w raporcie kredytowym przez siedem lat.
Wyroki dotyczące niedopuszczalności
Orzeczenia są często negocjowane między sprzedawcą a pożyczkodawcą krótkiej sprzedaży.
W niektórych stanach, np. W Kalifornii, jeśli dom jest Twoim osobistym miejscem zamieszkania i był finansowany z pieniędzy na zakup, nie ma oceny niedociągnięć .
Banki zasadniczo nie chcą negocjować wyroków o niedostatkach z właścicielem domu do wynajęcia po wykluczeniu. W Kalifornii, na przykład, zgodnie z Kalifornijskim Stowarzyszeniem Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, można wydać orzeczenie w sprawie niedostatku w odniesieniu do pożyczki na trudne środki, jeśli pożyczkodawca przejdzie na drogę sądową w celu wykluczenia ze sprzedaży przez dysponenta, lub jeśli druga pożyczka jest trudną pożyczką i sprzedaż odbywa się jako sprzedaż powiernika.
Pytania dotyczące pożyczek
Aplikacje kredytowe zazwyczaj nie wymagają podawania informacji o krótkiej sprzedaży. Możesz zgłosić, że sprzedałeś swój dom. Musisz jednak odpowiedzieć na pytanie: "Czy w ciągu ostatnich siedmiu lat miałeś do czynienia z nieruchomością, która została zamknięta lub dostałeś w niej czyn? ". Jeśli pożyczkodawca widzi, że miałeś wykluczenie, twoja pożyczka może zostać odrzucona.
Długość czasu na przeniesienie
Jeśli posiadasz zawiadomienie o wykluczeniu, możesz odroczyć tę akcję, gdy bank uzna krótką sprzedaż. Czekanie na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży może trwać od dwóch do trzech miesięcy lub dłużej. W przypadku wykluczenia, chyba że dokonano wcześniejszych ustaleń, pożyczkodawca może żądać natychmiastowego zwolnienia nieruchomości i może rozpocząć postępowanie eksmisyjne w przypadku opóźnienia.
Obawy podatkowe
Osobiste miejsce zamieszkania jest zwolnione z ulgi hipotecznej na poziomie federalnym, o ile rząd nadal rozszerza to zwolnienie. Niektóre państwa nadal Cię opodatkowują, chyba że kwalifikujesz się do zwolnienia. Inwestor nie jest zwolniony z ulgi hipotecznej , pod pewnymi warunkami. W przypadku właścicieli, którzy zamykają swoje domy, niektórzy pożyczkodawcy natychmiast wysyłają 1099, które zgłaszają kwotę odszkodowania właścicielowi, nawet jeśli właściciel jest zwolniony.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.