Jak odzyskać punkty kredytu na swoim zeznaniu podatkowym
Punkty kredytowe czasami otrzymują złą reputację, nawet jeśli mogą podlegać odliczeniu od podatku, a wiele punktów kredytowych jest zgodnych z zasadami. Oto dobra wskazówka. Planujesz kupić nowy dom pod koniec roku? Spróbuj zapakować rzeczy do 31 grudnia. Nagroda za dotrzymanie tego terminu to odliczenie podatkowe na ten rok, jeśli musisz sfinansować zakup za pomocą kredytu hipotecznego, na który płacisz punkty kredytowe.
Jak działają punkty kredytowe?
Czym są punkty? Są to dodatkowe opłaty z góry, zamiast wyższych stóp procentowych . Kiedy brakuje pieniędzy, pożyczkodawcy rutynowo pobierają punkty, znane również pod takimi nazwami, jak "opłaty za udzielenie kredytu", "opłaty premium" lub "zniżka od kredytu", jeden punkt to jeden procent kwoty pożyczonej. Jeśli pożyczysz 300 000 USD i zapłacisz jedną punkt, zapłaciłeś 3000 $.
W jaki sposób punkty pożyczkowe kwalifikują się jako odliczenie podatkowe?
Kluczem do uzyskania punktów kredytu w 100 procentach podlegających odliczeniu w roku płatności, wraz z innymi odsetkami kredytu hipotecznego, jest to, że płacisz punkty, aby uzyskać określony rodzaj pożyczki. To musi być pożyczka, by kupić, zbudować lub ulepszyć (jak przy dodawaniu lub przerabianiu pokoju) swój główny dom, czyli cały dom przez cały rok, w przeciwieństwie do, powiedzmy, drugiego domu, którego używasz jako wakacyjnego odosobnienia lub nieruchomości, za które pobierasz czynsz.
Co IRS mówi o punktach kredytowych?
Oto, jak IRS odczytuje prawo, gdy refinansujesz istniejący kredyt hipoteczny.
Zasadniczo, punkty refinansowania nie podlegają całkowitemu odliczeniu w roku, w którym je płacisz, chyba że zostaną zapłacone w związku z zakupem lub ulepszeniem domu. Dzieje się tak nawet wtedy, gdy nowy kredyt hipoteczny jest zabezpieczony przez główny dom. Tłumaczenie: Refaktorzy muszą zapisywać punkty w dribach i drabach przez cały okres trwania pożyczki - dzielcie punkty płacone przez liczbę miesięcznych płatności, które mają być dokonane przez cały okres trwania pożyczki.
Aby to zilustrować, płacisz 4 000 $ w punktach kredytowych i dokonujesz 360 miesięcznych płatności na 30-letnim hipoteki. Twoje odliczenie wynosi 11,11 USD za płatność lub 133,33 USD za 12 płatności.
Ten wymóg przydziału IRS został poparty decyzją sądu podatkowego z 1988 roku, chociaż ósmy sąd okręgowy apelacji odrzucił zasadę przydziału, gdy punkty są wypłacane na długoterminowej hipotece, która zastępuje krótkoterminową pożyczkę z płatnością balonem .
Po refinansowaniu po raz drugi lub jeśli pożyczka zostanie spłacona wcześniej, odejmij odliczenie w roku wypłaty za wszystkie pozostałe punkty, które jeszcze nie zostały odjęte. Łał! Kto wiedział?
Prawo ułatwia urzędowi IRS sprawdzenie, czy właściciel domu prawidłowo odlicza punkty. Pożyczkodawca musi zgłosić IRS kwotę punktów innych niż refinansowanie, zapłaconą bezpośrednio przez pożyczkobiorcę. Kwota musi być wymieniona na formularzu 1098. Podobnie jak w przypadku 1099 formularzy z banków i firm maklerskich, które zgłaszają dywidendę i informacje o odsetkach, 1098 formularzy jest przesyłanych do urzędu skarbowego w celu wykorzystania przez jego komputery, które porównują 1098 liczb z kwotami wymienionymi jako odliczenia dla punktów w harmonogramie A of Form 1040.
Jak zapłacić punkty pożyczki za sprzedającego?
Inne komplikacje pojawiają się, gdy sprzedajesz i płacisz punkty, aby skłonić pożyczkodawcę do zorganizowania finansowania dla kupującego.
Nie możesz liczyć punktów jako odsetek. Ale jako wydatek na sprzedaż, zmniejszają one wszelkie zyski, które zdajesz sobie sprawę ze sprzedaży i są odliczane przez kupującego, który następnie musi wykonać pewne formalności. Musi on odjąć kwotę zapłaconą od ceny zakupu przy obliczaniu podstawy domu - wartości wykorzystanej do ustalenia zysku lub straty ze sprzedaży składnika aktywów.
Czy kar podatkowych jest podatek odliczeniowy?
Uważaj na kolejną zmarszczkę, jeśli spłacasz hipotekę w głównym mieszkaniu i otrzymasz solidną karę (procent nieopłaconego salda) za przywilej płacenia jej z wyprzedzeniem. Bez względu na to, jak nazywa to pożyczkodawca, ta dodatkowa opłata jest w pełni odliczana od kredytu hipotecznego.
Julian Block jest adwokatem, syndykowanym felietonistą i byłym agentem IRS (śledczym). Ten artykuł został zaczerpnięty z pozwolenia z broszury: "Przewodnik po obniżeniu podatków podatkowych dla domu: proste sposoby dla każdego sprzedawcy, aby obniżyć podatki do minimum prawnego", który można zamówić, wysyłając 19,95 USD za postpaid na J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.