Czytelnik pyta: "Znajduję wiele domów na rynku, które są reklamowane po naprawdę niskich cenach, ale gdy próbowałem kupić dom za niską cenę, sprzedawca odmówił przyjęcia mojej oferty. Czy są to naprawdę niskie ceny domów za prawdziwe lub podrobione? "
Odpowiedź: Ceny domów poniżej wartości rynkowej powinny podnieść czerwoną flagę. Oto pytanie za milion dolarów: czy cena mieszkania poniżej wartości rynkowej jest realna czy fałszywa?
Na rynkach, na których występuje ogromny i nagły napływ Foreclosures, trudno powiedzieć. Częścią problemu są umyślnie niedoceniane banki. Ale te sztucznie niskie ceny wydają się mieć coś więcej niż wartość rynkową.
Rodzaje cen domów o niskiej wartości rynkowej
Na danym rynku o każdej porze roku możesz znaleźć ceny domów, które brzmią zbyt dobrze, aby mogły być prawdziwe. Zanim skorzystasz z tych cen poniżej cen rynkowych, poproś swojego agenta, aby pomógł ci zrozumieć, dlaczego te domy są tak niskie. Jakie są rodzaje domów o niskiej wartości rynkowej? Spójrzmy:
- Foreclosures
Są to domy bankowe, które zostały przejęte w wyniku egzekucji . Dlaczego banki je wzięły? Ponieważ nikt nie spotkał się z cenami banków na stopniach sądowych, co oznacza, że oferty były ofertami low-ball . Ponieważ cena wywoławcza, która mogła być kwotą należną w stosunku do domu, była po prostu zbyt wysoka ponad rynek.
Cena, którą widzisz, może być ceną otwarcia za aukcję. Aukcje podnoszą cenę, często do wartości rynkowej. Jeśli bank podcina cenę z wartości rynkowej, to prawdopodobnie dlatego, że bank chce zachęcać do wielu ofert , które również podniosą cenę.
- Krótka sprzedaż
W przeważającej części są one wytwarzane. Nikt nie wie, co zaakceptuje bank, więc agenci każą sprzedawcom wyceniać krótką sprzedaż naprawdę nisko w nadziei na przyciągnięcie klientów szukających dużych zakupów.
Jednak banki bardzo się cieszą, reagując na krótką sprzedaż, częściowo dlatego, że banki zamówią opinię o cenie maklera (BPO), a to może trochę potrwać. Jeśli porównywalna sprzedaż nie obsługuje ceny sprzedaży, jest mało prawdopodobne, że bank zaakceptuje twoją ofertę.
Istnieje wiele powodów, aby unikać domów krótkiej sprzedaży .
- Fiksatory
Mieszkania, które wymagają wielu napraw, bez względu na to, czy są to fundamenty, czy zawalone dachy, są mocno pomijane pod względem ceny. Jeśli nie jesteś wykonawcą, być może te typy domów-górników nie są dla ciebie.
Mogą występować ukryte usterki, których nie można zobaczyć, co może podwoić lub potroić budżet naprawy. Zawsze otrzymuj profesjonalną inspekcję domu, a następnie sprawdź koszty naprawy u kontrahenta.
Co więcej, jeśli koszt naprawy po dodaniu do ceny sprzedaży jest wartością rynkową, dlaczego nie kupujesz domu w stanie przeprowadzki i nie oszczędzasz sobie kłopotów?
- Domy w złych lokalizacjach
Nie możesz naprawić złej lokalizacji. Możesz naprawić przestarzałe funkcjonowanie, ale zwykle nie możesz przenieść domu z jego miejsca. Jeśli znajduje się obok autostrady, wysypiska lub strefy komercyjnej, utknąłeś w miejscu, w którym się znajdujesz. Pamiętaj: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja .
Jeśli cena jest niższa od wartości rynkowej, gdy kupujesz taki dom, kiedy przychodzi czas na sprzedaż, ty również musisz wycenić go poniżej wartości rynkowej, aby go sprzedać. Wszystko ostatecznie się sprzeda, jeśli jest wystarczająco niskie.
- Uczciwe błędy w cenach domów
Łatwo zrobić literówkę przy wprowadzaniu ceny domu do MLS . Agenci mogą zostawić zero na końcu lub wpisać jako pierwszą liczbę 2 zamiast 3, z których obie radykalnie zmieniają cenę. Robią to także gazety. Może to być błąd drukarski.
Powinieneś zadzwonić do agenta lub sprzedawcy, aby dowiedzieć się, czy cena jest poprawna, zanim zacznie się ekscytować nieruchomością.
Zdaj sobie sprawę, że jeśli cena wydaje się być poniżej wartości rynkowej, prawdopodobnie istnieje ku temu dobry powód. Ten powód może nie doprowadzić do magicznej, gorącej oferty, jakiej oczekujesz.
Wskazówka: zapytaj siebie, dlaczego agent aukcyjny nie kupuje tego domu?
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.