W związku z tym, jako wskaźnik LTV wzrostu pożyczki, wytyczne dotyczące kwalifikacji niektórych programów hipotecznych stają się znacznie surowsze. Kredytodawcy mogą wymagać od kredytobiorców kredytów o wysokiej wartości LTV, aby uzyskać prywatne ubezpieczenie hipoteczne w celu ochrony przed niewykonaniem zobowiązań przez kupującego.
Obliczanie stosunku kredytów do wartości
Wycena nieruchomości jest zazwyczaj określana przez rzeczoznawcę. Zazwyczaj banki będą wykorzystywać mniejszą wycenioną wartość i cenę zakupu. Złóżmy najpierw kilka liczb, a następnie omówmy, w jaki sposób te pożyczki na wartości pasują do obszaru kredytów hipotecznych.
Zakup scenariusz nr 1 - ocena jest dobra (więcej niż cena zakupu)
- Cena zakupu: 100 000 USD
- Wyceniona wartość: 110 000 USD
- Zaliczka: 20 000 USD
- Kwota kredytu: 80 000 USD
- Pożyczka na wartość (LTV) = 80%
Zakup scenariusz nr 2 - ocena jest niska (mniej niż jego cena zakupu)
- Cena zakupu: 100 000 USD
- Szacowana wartość: 90 000 USD
- Zaliczka: 20 000 USD
- Kwota kredytu: 80 000 USD
- Pożyczka na wartość (LTV) = 89%
Scenariusz refinansowania nr 1 (standardowy, bez drugiego kredytu hipotecznego)
- Wartość domu: 100 000 USD
- Saldo pożyczki: 80 000 USD
- Kapitał własny: 20 000 USD
- Pożyczka na wartość lub LTV = 80%
Scenariusz refinansowania nr 2 (kilka zastawów hipotecznych, w tym druga hipoteka)
- Wartość domu: 100 000 USD
- Saldo pożyczki: 80 000 USD
- Saldo drugiego kredytu: 10 000 USD
- Kapitał własny: 10 000 USD
- Pożyczka na wartość lub LTV = 90%
Niezależnie od tego, czy kupujesz, czy refinansujesz , ważna jest twoja pożyczka na wartość pożyczki, ponieważ pomaga ustalić wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego i twoją kwalifikowalność pożyczki.
Rodzaje pożyczek o wysokim LTV
Pożyczka na wartość jest kluczowym czynnikiem w twojej zdolności do uzyskania zgody na kredyt hipoteczny. Ogólnie rzecz biorąc, kredytodawcy preferują pożyczki o niskim LTV, ponieważ pożyczki o niskim LTV stanowią mniejsze ryzyko dla banku. Powiedział, że istnieje wiele programów pożyczek specjalnie ukierunkowanych na właścicieli domów o wysokich LTV. Istnieją nawet programy, które całkowicie ignorują wartość pożyczki. Oto krótki przegląd typowych typów pożyczek o wysokiej wartości LTV.
Pożyczka VA: 100% Pożyczki na wartość
Pożyczki VA to pożyczki gwarantowane przez Departament ds. Weteranów Stanów Zjednoczonych. Wytyczne kredytowe VA pozwalają na 100% LTV, co oznacza, że nie jest wymagana przedpłata dla większości kredytobiorców VA. Zawsze sprawdzaj najpierw ze swoim pożyczkodawcą, aby upewnić się, że kwalifikowalność VA nadal obowiązuje w przypadku 100% finansowania. Pożyczki hipoteczne VA są dostępne dla niektórych czynnych żołnierzy, weteranów, wojskowych małżonków, członków Wybranej Rezerwy i Gwardii Narodowej, kadetów wojskowych i pracowników Departamentu Obrony.
Pożyczka USDA: 100% Pożyczki na wartość
Pożyczki USDA to pożyczki ubezpieczone przez Departament Rolnictwa USA. Pożyczki w USDA pozwalają na 100% LTV - nie jest wymagana przedpłata.
Pożyczki w USDA są czasami nazywane pożyczkami mieszkaniowymi na obszarach wiejskich, ale niektóre suburbanity w mniejszych społecznościach lub na dalekich obrzeżach obszarów miejskich również mogą się kwalifikować. Sprawdź u swojego pożyczkodawcy.
Kredyty hipoteczne w FHA: 96,5% wartości kredytu
Wytyczne FHA dotyczące kredytów hipotecznych wymagają zaliczki w wysokości co najmniej 3,5%. W przeciwieństwie do kredytów VA i USDA, pożyczki FHA nie są ograniczone przez zaplecze wojskowe lub lokalizację - nie ma specjalnych wymagań kwalifikowalności i NIE musisz być po raz pierwszy homebuyerem. Jeśli masz średni kredyt, ograniczony majątek lub dopiero zaczynasz swoją ścieżkę kariery, kredyt hipoteczny FHA może być najlepszą drogą dla ciebie.
Pożyczki Fannie Mae i Freddie Mac: 95% Pożyczki na wartość (możliwe 97%)
Konwencjonalne pożyczki to pożyczki gwarantowane przez Fannie Mae lub Freddie Mac. Obie grupy oferują 97% kredyty hipoteczne na zakup LTV, co oznacza, że do zakwalifikowania trzeba będzie wpłacić zaliczkę w wysokości 3%.
Jednakże, 95% lub mniej kredytów na wartości są znacznie bardziej powszechne. W porównaniu z kredytem FHA, zaleca się konwencjonalne finansowanie dla właścicieli domów z solidnymi, ustalonymi wynikami kredytowymi.
Programy refinansujące "Brak oceny"
Właściciele domów, którzy chcą zaoszczędzić pieniądze na swoich kredytach hipotecznych, muszą zrozumieć, w jaki sposób w grę wchodzi pożyczka na wartość. Wyższy kredyt do wartości z niższej niż oczekiwana wyceny może szybko wyłudzić twoje oszczędności.
To powiedziawszy, wiele programów refinansowania "bez oceny" jest dostępnych do wyboru właścicieli domów. Nie tylko brak oceny przyspiesza proces underwritingu, ale także sprawia, że wartość pożyczki nie ma znaczenia dla tych kredytobiorców. Kilka z tych programów jest podświetlonych poniżej.
Refinansowanie FHA Streamline
Refinansowanie FHA Streamline to specjalny program refinansowania udostępniony właścicielom domów z istniejącymi kredytami hipotecznymi FHA. Oficjalne wytyczne dotyczące refinansowania FHA Streamline Refinance, co oznacza, że dozwolone są pożyczki o nieograniczonym LTV.
Refinansowanie VA Streamline
Refinansowanie VA Streamline to specjalny program refinansowania dla właścicieli domów z istniejącymi kredytami mieszkaniowymi VA. Oficjalna nazwa refinansowania VA Streamline to oprocentowanie kredytu refinansowego (IRRRL). Podobnie jak w przypadku FHA Streamline, Refinansowanie VA Streamline nie wymaga oceny, ani nie wymaga weryfikacji dochodów, zatrudnienia lub kredytu dla większości kredytobiorców.
Refinansowanie oprocentowania USDA
Refinansowanie w USDA Streamline jest dostępne dla właścicieli domów tylko z istniejącymi hipotekami USDA. Podobnie jak programy usprawniające FHA i VA, refinansowanie USDA eliminuje potrzebę oceny domowej. Program jest obecnie w fazie pilotażowej i jest dostępny w 19 stanach.