Czytelnik pyta: "Jestem zainteresowany zrobieniem krótkiej sprzedaży, ale słyszę przerażające opowieści o związanym z tym czasie." Niektórzy ludzie, których znam, robią krótką sprzedaż przez ponad rok. Powiedziano mi, że może to potrwać kilka lat żeby zatwierdzić moją krótką wyprzedaż, co wydaje się strasznie długo bez żadnego powodu.Jakie są średnie terminy na krótką wyprzedaż? "
Odpowiedź: sposób, w jaki większość agentów sprzedaży krótkiej przewiduje przedział czasowy Twojej krótkiej sprzedaży, najpierw szuka informacji o pożyczce. Rodzaj pożyczki, jaką posiadasz, oraz tożsamość twojego pożyczkodawcy, przygotują scenę dla krótkiego czasu sprzedaży. Może nie pamiętasz rodzaju pożyczki, którą pierwotnie wykupiłeś. Możesz otrzymać pożyczkę:
- Konwencjonalna pożyczka
- Pożyczka FHA
- Pożyczka VA
- Pożyczka Fannie Mae
- Pożyczka Freddie Mac
Ponadto, być może płacisz za dwie lub trzy pożyczki? Może twoja pożyczka prowadzi ubezpieczenie hipoteczne ? Wszystkie te warunki wpływają na oczekiwanie na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży i dodają nakładki do krótkiej sprzedaży.
Podstawowa oś do zatwierdzenia krótkiej sprzedaży
Pierwszym krokiem krótkiej sprzedaży jest zebranie wszystkich dokumentów. Chciałbym wcześniej zebrać dokumenty mojego klienta. Składa się z następujących podstawowych dokumentów:
- Ostatnie 2 lata deklaracji podatkowych
- Ostatnie 2 W2 / 1099
- Ostatnie 2 wyciągi bankowe
- Ostatnie 2 odcinki wypłat
- Sprawozdanie finansowe lub 1126
- Formularz 4506
- Podpisany i opatrzony datą list ze stresem
Banki mogą prosić o dodatkową papierkową robotę, ale prawie każdy bank prosi o powyższe dokumenty. Skanuję te dokumenty do pliku PDF, odnotowując numer pożyczki na każdej stronie.
Następnie podpisujemy umowę aukcji, ujawnienia i autoryzację strony trzeciej, co pozwala mi mówić do banku (ów) sprzedającego.
Robię zdjęcia w domu, przeprowadzam kontrolę wzrokową agenta i załączam skrytkę .
W mojej okolicy w Sacramento, od momentu, gdy aukcja przechodzi na MLS do czasu możliwej do przyjęcia oferty, wynosi od 2 do 3 dni do 2 do 3 tygodni. Jeśli dom znajduje się w obszarze o wysokim poziomie zapasów, może upłynąć od 60 do 90 dni, zanim otrzymamy akceptowalną ofertę.
Po otrzymaniu i podpisaniu oferty przesyłam ją do banku wraz z pakietem krótkiej sprzedaży sprzedającego i przygotowanym HUDem. Od tego momentu do czasu zatwierdzenia krótkiej sprzedaży średnia oś czasu wynosi od 60 do 90 dni.
Oznacza to 30 dni na sprzedaż + 60 dni na zatwierdzenie + 30 dni na zamknięcie escrow = 4 miesiące, średnio.
Przyczyny krótkich opóźnień w sprzedaży na osi czasu
Jednym z największych problemów, jakie widzimy obecnie w krótkiej sprzedaży, są kupujący, którzy nie są zaangażowani w proces krótkiej sprzedaży . Ponieważ znaczna część osi czasu jest nieznana, może sprawić, że kupujący poczuje się bardzo niepewnie. Przedstawiciel o krótkiej sprzedaży może dać przekonujące domysły, ale to, czy agent kupujący rozumie, jak działa krótka sprzedaż, to dzika karta. Jeśli agent kupującego nie jest w stanie zarządzać oczekiwaniami kupującego i nie wie, jak wytłumaczyć kupującemu krótką linię sprzedaży, kupujący może łatwo wymknąć się spod kontroli.
To nie wina kupującego.
Niekontrolowany i sfrustrowany kupujący to kupujący, który zamierza anulować transakcję krótkiej sprzedaży . Tego typu kupujący nie chcą czekać na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży . Anulują, a następnie przejdą do kolejnej krótkiej transakcji sprzedaży, która rozpoczyna odliczanie zegara. Sprawia, że zastanawiasz się, dlaczego.
Kolejnym problemem jest czekanie na krótką linię sprzedaży, która daje kupującym zbyt wiele czasu na zastanowienie się nad kupnem krótkiej sprzedaży . Jeśli kupowali tradycyjną sprzedaż, zanim zdecydowali, że nie lubią domu, nienawidzą sąsiadów i żałują, że nigdy nie patrzą na to miejsce, transakcja zostanie zamknięta. Ale krótka sprzedaż trwa tak długo, że kupujący mają zbyt dużo czasu, aby wziąć pod uwagę wszystkie negatywne i negatywne strony. Czasami rozwijają się zimne stopy .
Kazałem sprzedającemu anulować krótką wyprzedaż, która na początku przysięgała, że jest jej wymarzonym domem.
Miała list zatwierdzający, a pożyczkodawca był bliski rysowania dokumentów. Ale wycena była o 20 000 $ niższa niż cena sprzedaży, ponieważ sprzedaż w tej okolicy jest bardzo niewielka. Rzeczoznawca musiał wyglądać poza obszarem, aby uzyskać porównywalną sprzedaż . Używał sprzedaży, która nie była porównywalnie sprzedażą . Kupujący obawiał się, że wartość domu spadła w czasie 30-dniowego okresu powierniczego o 20 000 USD, a ona wystraszyła się.
Zamiast być podekscytowanym, że bank został zmuszony do obniżenia ceny domu o 20 000 USD, kupujący anulował krótką sprzedaż. Nie była gotowa na zakup domu. Nie każdy kupujący jest gotowy na zakup domu .
Kiedy tego typu zdarzenia się zdarzają, a kupujący anuluje, rozpoczyna się krótka przerwa w sprzedaży. Dlatego najważniejszą rzeczą, jaką możesz zrobić w krótkiej sprzedaży, jest informowanie kupującego, zaangażowanie i radość.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.