Pożyczkodawca zgłasza anulowane zadłużenie zarówno wobec osoby fizycznej, jak i Urzędu Skarbowego przy użyciu formularza 1099-C . Prawo podatkowe przewiduje trzy sposoby na wyłączenie anulowanych długów z podatków.
Istnieje wykluczenie w przypadku niewypłacalności, w przypadkach dotyczących upadłości oraz nowe wykluczenie niektórych rodzajów kredytów hipotecznych. Wyłączenie kredytów hipotecznych jest szczególnie ważne dla osób, które przechodzą przez zamknięcie dostępu do rynku , krótką sprzedaż lub ograniczenie części swoich zleceniodawców poprzez modyfikację pożyczki .
W grudniu 2007 r. Kongres uchwalił ustawę o zadłużeniu hipotecznym. Ustawa ta przewiduje ulgi podatkowe dla właścicieli domów, którzy tracą dom poprzez wykluczenie lub krótką sprzedaż, lub którzy restrukturyzują swoje kredyty hipoteczne o niższej kwocie głównej. Ustawa umożliwia osobom fizycznym wyłączenie z podatku do 2 milionów USD niektórych kredytów hipotecznych anulowanych przez kredytodawców.
Aby zakwalifikować się do tego wykluczenia, należy spełnić szereg kryteriów. Anulowane zadłużenie hipoteczne, które nie spełnia tych kryteriów, może nadal zostać wyłączone przy zastosowaniu zasad dotyczących niewypłacalności lub bankructwa. Osoby posiadające kredyty pod zastaw domu i wypłaty gotówkowe lub refinansowanie długu będą musiały dokonać dodatkowej księgowości, aby upewnić się, że mogą w pełni korzystać ze wszystkich wyłączeń podatkowych, które ich dotyczą.
Anulowany dług i podlegający opodatkowaniu dochód
Zwykle dług, który jest odpuszczony lub anulowany przez pożyczkodawcę, jest uważany za dochód podlegający opodatkowaniu na rzecz dłużnika. Przepisy podatkowe określają, że anulowane długi są wliczane w dochód osoby i podlegają opodatkowaniu. W celach informacyjnych prawem jest Kod 61 (a) (42) Kodeksu podatkowego. Ustawa ta mówi, że "dochód z rozładowania zadłużenia" jest uwzględniony w dochodzie brutto osoby za dany rok.
Przepisy podatkowe określają również szczególne okoliczności, kiedy dana osoba nie będzie musiała płacić podatku od anulowanych długów. Są to tak zwane wyłączenia, co oznacza, że kwota ta nie będzie wliczana do dochodu podlegającego opodatkowaniu.
Dostępnych jest kilka wyjątków, ale tylko trzy z nich dotyczą sytuacji anulowanych hipotek. Te trzy wyjątki dotyczą:
- Zadłużenie anulowane w postępowaniu upadłościowym ,
- Dług został anulowany, gdy osoba jest niewypłacalna, oraz
- Dług, który kwalifikuje się zgodnie z Ustawą o zwrocie długu hipotecznego.
Każde z tych wyjątków ma własny zestaw kryteriów i procedur raportowania. Dla osób, które straciły domy, ważne może być zebranie oryginalnych dokumentów kredytowych, aby pokazać, gdzie wydano pieniądze na pożyczki.
- Więcej informacji na temat anulowanego zadłużenia można znaleźć w sekcji "Odwołanie długu" w publikacji 908 oraz w sekcji "Anulowane długi" w publikacji 17.
Kwalifikowanie się zgodnie z ustawą o zwrocie długu hipotecznego
Zadłużenie hipoteczne może zostać uznane za wyłączone z dochodu zgodnie z ustawą o zwrocie długu hipotecznego. Ustawa ta przewiduje, że niektóre rodzaje anulowanych długów hipotecznych mogą być wyłączone z podatków. To wykluczenie jest ważne dla osób, których domy zostały wykluczone, lub które sprzedały swój dom krótki, lub którzy restrukturyzacji ich hipoteki.
Istnieją dwa rodzaje długu hipotecznego w kodeksie podatkowym, nabyciu wierzytelności i zadłużeniu z tytułu kapitału własnego. Rozróżnienie między dwoma wpływami, które mogą mieć zastosowanie wykluczenia. Dług przejęty to dług, którego dochód został wykorzystany na zakup, budowę lub znaczącą poprawę głównego miejsca zamieszkania. Zadłużenie z tytułu akcji własnych to zadłużenie, którego dochód nie został wykorzystany na zakup, budowę lub ulepszenie miejsca zamieszkania.
Dług z tytułu przejęcia może zostać wyłączony z podatku na podstawie Ustawy o windykacji kredytu hipotecznego. Zadłużenie z tytułu akcji własnych nie może zostać wyłączone na podstawie tej nowej ustawy. Zamiast tego, zadłużenie z tytułu kapitału własnego może być kwalifikowane jako niewypłacalność lub bankructwo.
Jest jeszcze jedno dodatkowe kryterium. Dom musiał być wykorzystywany jako główny dom, co oznacza, że był głównym miejscem zamieszkania dłużnika. Oznacza to, że drugie domy, domy wypoczynkowe, nieruchomości inwestycyjne lub dzierżawy nie będą podlegały temu wyłączeniu.
Unieważnione długi z tytułu tych nieruchomości mogą jednak kwalifikować się do wyłączeń z tytułu niewypłacalności lub bankructwa.
Ile długu można wyłączyć z podatku? Anulowane zadłużenie hipoteczne w wysokości do 2 milionów USD (lub 1 milion USD jest małżeństwem i złożeniem oddzielnego zwrotu) może zostać wyłączone z dochodu za lata 2007 - 2016. Po 2016 r. Ludzie nadal mogą wykluczyć umorzenie długów ze swoich podatków, dopóki dłużnik a pożyczkodawca zawarł wiążącą pisemną umowę o anulowaniu długu najpóźniej do 31 grudnia 2016 r.
Oddzielenie zadłużenia akwizycyjnego od zadłużenia w kapitale własnym
Zanim będziesz mógł określić sposób, w jaki anulowana hipoteka zostanie potraktowana dla celów podatkowych, najpierw musisz wiedzieć, jaka część anulowanego kredytu hipotecznego należy do dwóch kategorii:
- Nabycie długu
- Home equity debt
Oddzielenie tych dwóch rodzajów kredytów hipotecznych może być łatwe lub skomplikowane. Jak skomplikowany będzie proces, zależy od tego, czy refinansowałeś kredyty hipoteczne.
Jeśli Twoje jedyne pożyczki były pierwotnymi kredytami hipotecznymi używanymi do kupna twojego domu, to wszystkie twoje długi będą zadłużeniem. Możesz wykluczyć do 2 milionów dolarów zadłużenia w ramach ustawy o umorzeniu długu hipotecznego (lub 1 milion dolarów dla osoby zamężnej składającej osobny zwrot).
W przypadku pożyczek refinansowanych liczy się tylko saldo zadłużenia z tytułu pierwotnych hipotek dłużnych. Jeśli wykonałeś refinansowanie długu, dokonałeś wypłaty gotówki lub skorzystałeś z linii kredytowej wykorzystującej kapitał własny w celu innym niż pozyskanie domu, to ta część twojego długu będzie zadłużeniem w domach. Ten dług rodzimy nie kwalifikuje się jako część wyłączenia z 2 mln USD, ale może kwalifikować się do wyłączenia w ramach wyjątków dotyczących niewypłacalności lub bankructwa.
Będziesz musiał udokumentować kwoty w dolarach tego zakupu i zadłużenia w domowym kapitale. Prosty dokument roboczy może wyglądać mniej więcej tak:
Cena zakupu domu: 200 000 USD
160 000 USD (pierwsze za 80 procent ceny domu)
40 000 USD (drugie za 20 procent ceny domu)
15 000 USD (linia do domu do naprawy dachu)
Łączny dług z nabycia do tej pory: 215 000 USD
Refinansował wszystkie trzy pożyczki na kwotę 235 000 USD
Saldo pierwotnych pożyczek na zakup akcji wyniosło 200 000 USD
Konsolidacja rachunków kredytowych w wysokości 35 000 USD
Łączne zadłużenie akwizycyjne: 200 000 USD
Łączne zadłużenie w domach własnych: 35 000 USD
Wykluczenie niewypłacalności w przypadku anulowanych długów
Zadłużenie z tytułu akcji własnych (niewykorzystane do kupna, budowy lub istotnej poprawy głównego domu) oraz inne rodzaje anulowanych długów, takie jak karty kredytowe, mogą kwalifikować się do zwolnienia z podatku niewymaganego podatkiem. Niewypłacalność ma miejsce, gdy zobowiązania dłużne przekraczają godziwą wartość rynkową aktywów danej osoby. Tak będzie w przypadku wielu osób, które straciły dom, ponieważ wartość rynkowa domu spadła poniżej kwoty, którą należało na nieruchomości.
IRS wyjaśnia wyłączenie z niewypłacalności:
"Dłużnik jest niewypłacalny, gdy iw zakresie, w którym zobowiązania dłużnika przekraczają wartość rynkową FMV [wartość godziwą] aktywów. Określenie zobowiązań dłużnika i FMV aktywów bezpośrednio przed anulowaniem długu dłużnika w celu ustalenia, czy dłużnik jest niewypłacalny, a kwota, w której dłużnik jest niewypłacalny.
"Wyklucz z długu brutto dłużnika dochód anulowany, gdy dłużnik jest niewypłacalny, ale tylko do wysokości, przy której dłużnik jest niewypłacalny, ale należy użyć kwoty wyłączonej w celu zmniejszenia niektórych atrybutów podatkowych" (publikacja 908).
Kwota wyłączenia z tytułu niewypłacalności to kwota anulowanego długu, która przekracza wartość godziwą Twoich aktywów. Załóżmy, że podatnik jest właścicielem domu o wartości rynkowej 150 000 USD z niespłaconym saldem hipotecznym w wysokości 235 000 USD, osoba ta nie posiada żadnych innych aktywów, a zadłużenie na zakup domu wynosi 200 000 USD. Ta osoba anulowałaby długi w wysokości 85 000 USD (kwota pożyczki minus godziwa wartość rynkowa). Z tej kwoty 35 000 USD to zadłużenie kapitałowe (kwota niewykorzystana na zakup domu), a kwota ta może zostać wyłączona w ramach przepisów dotyczących niewypłacalności. Pozostałe 50 000 USD długu kwalifikowałoby się do wykluczenia hipoteki. (Dostosowano na podstawie przykładu podanego w instrukcji do formularza 982 , strona 4, reguła zamawiania.)
Wyłączenie bankructwa za anulowane długi
Unieważnione długi można wyłączyć z dochodu podlegającego opodatkowaniu, jeżeli wierzytelności zostaną umorzone w ramach postępowania upadłościowego.
Aby zakwalifikować się do zwolnienia od podatku, podatnik będzie musiał złożyć wniosek o upadłość, a długi zostaną anulowane na polecenie sądu upadłościowego . W przypadku podatników mających do czynienia z zamknięciem dostępu do rynku lub krótką sprzedażą, bardziej korzystne może być wykorzystanie wyłączenia hipotecznego na poczet wierzytelności oraz wykluczenie niewypłacalności z tytułu kapitału własnego i innych rodzajów anulowanych długów przed rozpatrzeniem sprawy bankructwa.
Złożenie wniosku o ogłoszenie bankructwa może pociągnąć za sobą kilka konsekwencji podatkowych, więc po więcej szczegółów zobacz Publikację 908, Przewodnik podatkowy na temat upadłości na stronie internetowej IRS.
Zgłaszanie anulowanych długów z tytułu zwrotu podatku
Długi anulowane przez pożyczkodawcę są zgłaszane na zeznaniu podatkowym. Sposób zgłoszenia zależy od tego, czy kwalifikujesz się do któregokolwiek z wyjątków.
Pożyczkodawca złoży formularz 1099-C zarówno do urzędu skarbowego, jak i do osoby, której długi zostały anulowane lub umorzone. Dokument zawiera kwotę anulowanego długu. Kwota anulowanego długu jest pokazana w polu 2 formularza. W przypadku osób, które zrezygnowały z domu w wyniku krótkiej sprzedaży, wykluczenia lub innego procesu rozliczeniowego , przedstawiona kwota dotyczy kwoty pożyczki, która nie została zapłacona po rozliczeniu. Opis długu przedstawiono w ramce 5, takiej jak adres nieruchomości, której dotyczyła pożyczka. W polu 7 formularza zostanie podana uczciwa wartość rynkowa nieruchomości. W sytuacji zamknięcia dostępu cena sprzedaży brutto ze sprzedaży zamknięcia będzie wykazywana jako godziwa wartość rynkowa.
Wykonaj następujące kroki, aby zgłosić anulowane zadłużenie na swoim zeznaniu podatkowym:
- Zgłoś wszelkie anulowane długi, które nie są wykluczone na Formularzu 1040 Linia 21.
- Jeśli kwalifikujesz się do wykluczenia części lub całości długu zgodnie z Ustawą o windykacji kredytu hipotecznego, niewypłacalności lub wyłączenia z bankructwa, musisz wypełnić Formularz 982 (pdf, 5 stron wraz z instrukcjami).
- W formularzu 982 zaznacz, które wykluczenie dotyczy Ciebie, zaznaczając odpowiednie pole w wierszu 1. Jeśli stosuje się więcej niż jedno wykluczenie, przygotuj Formularz 982 dla każdego wykluczenia. Wskażesz także kwotę długu wykluczoną z podatku w linii 2.
- W przypadku wyłączeń z tytułu niewypłacalności i bankructwa konieczne będzie również dostosowanie innych danych podatkowych. Aby uzyskać szczegółowe informacje, zobacz sekcję o zmniejszaniu atrybutów podatkowych w Publikacji 908.
- Jeśli zachowałeś swój dom i zreorganizowałeś swój kredyt hipoteczny na niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego, musisz zaznaczyć pole dla linii 1e, zgłosić kwotę na linii 2 i zgłosić tę samą kwotę na linię 10b. Zmniejszasz także podstawę kosztową w domu o taką samą kwotę jak w linii 10b.
Więcej informacji o anulowanych długach i przebaczaniu kredytów hipotecznych
Oto zbiór zasobów z Urzędu Skarbowego dotyczących anulowanych długów i ustawy o umorzeniu długu hipotecznego.
- Anulowane długi, Foreclosures, Repossessions i Abandonments (Publikacja 4681, dostępna również w formacie pdf )
- Formularz 982, Redukcja atrybutów podatkowych z tytułu zniesienia zadłużenia (pdf, zawiera instrukcje)
- Wykluczenie domu i anulowanie długu
- Czy mam unieważnienie dochodu z długów w mojej osobistej rezydencji? (interaktywny asystent podatkowy)
- Przewodnik po podatku upadłościowym (publikacja 908)