To, czy powinieneś faworyzować modyfikację pożyczki przez krótką sprzedaż, zależy częściowo od:
- Twoja sytuacja finansowa
- Gotowość banku
- Twoje pragnienie utrzymania domu
Komplikuje się jeszcze bardziej, jeśli bank odmawia uwzględnienia aktualnej wartości rynkowej domu. Jeśli naprawdę chcesz pozostać w domu, niezależnie od jego wartości, lepszym rozwiązaniem może być modyfikacja pożyczki.
Warunki modyfikacji pożyczki
Celem modyfikacji pożyczki jest zmniejszenie spłaty kredytu hipotecznego właściciela domu i uczynienie tej płatności przystępną.
Osiąga się to poprzez wdrożenie jednego lub więcej z następujących elementów:
- Obniżenie stopy procentowej
- Przedłużenie terminu pożyczki
- Dodawanie niezapłaconych odsetek do salda głównego
- Obniżenie salda głównego
Urząd kontrolera waluty (OCC), który reguluje banki krajowe, twierdzi, że wiele modyfikacji kredytów nie zmniejsza salda kapitału. Być może bardziej niepokojąca jest wiadomość, że duża liczba modyfikacji pożyczek wkrótce staje się przestępstwem. Często jest to tylko tymczasowa poprawka, a nie rozwiązanie długoterminowe.
Modyfikacje pożyczek mogą skutkować zwiększeniem płatności
Może to zabrzmieć dziwacznie i wbrew temu, jak powinna wyglądać modyfikacja kredytu, ale nie każdy bank oferuje modyfikację pożyczki, która obniża spłatę kredytu hipotecznego właściciela domu. Niektóre banki oferują modyfikację pożyczki, która zwiększa płatność. Wskaźniki wykorzystania banków, często ograniczając określony procent Twojego miesięcznego dochodu brutto, w celu określenia nowej spłaty kredytu hipotecznego.
Jeżeli uzasadnia to sprawozdanie finansowe, bank może zażądać wyższej zapłaty.
Tymczasowe zmiany pożyczek
Należy pamiętać, że niektóre banki oferują tymczasową modyfikację pożyczki. Oznacza to, że bank nie zgodzi się na dokonanie stałej modyfikacji pożyczki, ale może zaoferować następujące warunki:
- Saldo główne pozostaje takie samo.
- Właściciele domów proszeni są o dokonanie nowej obniżonej płatności.
- Termin nowej płatności ustala się na 3 do 6 miesięcy.
- Implikacją jest, jeśli właściciel domu dokona nowych płatności na czas w czasie tymczasowego limitu czasowego modyfikacji kredytu, bank może przyznać stałą modyfikację pożyczki.
Jednak pod koniec semestru bank może również powiedzieć: "Dziękuję bardzo, za przekazanie nam trochę pieniędzy, ale twoja pożyczka jest teraz spóźniona." A bank może przystąpić do zamknięcia dostępu. Słyszałem tę historię od kilku klientów Sacramento, którzy zostali zmuszeni do krótkiej sprzedaży tym manewrem.
Banki nie przetwarzają krótkiej sprzedaży jednocześnie z modyfikacją pożyczki
Większość banków nie otworzy dwóch plików w tym samym czasie. Będziesz musiał wcześniej zdecydować, czy chcesz przeprowadzić modyfikację pożyczki, czy krótką sprzedaż. Powinieneś ścigać jednego lub drugiego.
Bank zamknie trwającą krótką transakcję sprzedaży, jeśli właściciel domu zdecyduje się później na modyfikację pożyczki. Czas przetwarzania krótkiej sprzedaży w porównaniu z modyfikacją pożyczki jest mniej więcej taki sam. Niektóre modyfikacje pożyczki trwają od 3 do 6 miesięcy.
Jest to nieuczciwe dla kupującego, który złożył ofertę w dobrej wierze w przypadku krótkiej sprzedaży i zgodził się czekać na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży, aby odkryć, że sprzedający mieli już na to pytanie i chcą teraz dokonać modyfikacji pożyczki w trakcie krótkiej sprzedaży.
Moja rada polega na podjęciu decyzji i trzymaniu się jej. Co więcej, nie wynajmuj żadnej firmy, która dokonałaby dla Ciebie modyfikacji pożyczki, ponieważ możesz poprosić o nią osobiście, nie płacąc nikomu. Wiele firm zajmujących się modyfikacją pożyczek to oszuści.
Dlaczego krótka wyprzedaż może być preferowana przez modyfikację pożyczki?
Właściciele domów, którzy woleliby wyjść z podwodnego domu, mogą preferować krótką sprzedaż zamiast modyfikacji pożyczki. Krótka sprzedaż oznacza, że bank zaakceptuje obniżoną wypłatę i uwolni pożyczkę. Jeśli twój dom jest warty dramatycznie mniej niż należna kwota, bardziej sensowne może być dokonanie krótkiej sprzedaży i zwolnienie z obciążonego długu. Oto inne czynniki, które należy wziąć pod uwagę:
- Po 3 latach utrzymywania kredytu, jeśli ceny pozostają stabilne, właściciele domów mogą kwalifikować się do zakupu innego domu po krótkiej sprzedaży z hipoteką i płatnością, która jest przystępna.
- Zarówno modyfikacja kredytu, jak i krótka sprzedaż mogą wpływać na kredyt . Ale każde rozwiązanie jest na ogół lepsze niż wykluczenie.
- Wiele modyfikacji pożyczek wymaga dostosowania płatności, które mogą wzrosnąć co roku po upływie pierwszych 5 lat płatności o stałej stopie procentowej.
- Większość krótkich ofert sprzedaży, które sprzedam w Sacramento, dotyczy sprzedawców, którym odmówiono modyfikacji pożyczki.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.