Przyczyną wyzwań jest najbardziej rozpowszechniony typ nieprzewidzianych pożyczek.
Na przykład w nieruchomościach w Kalifornii, podobnie jak w wielu innych miejscach w kraju, nabywca domu może przyjrzeć się kilku rodzajom pożyczek i uwzględnić jedną lub więcej tych nieprzewidzianych okoliczności w ofercie zakupu .
Tylko kupujący, którzy uzyskują finansowanie, skłonni są uzależnić umowę kupna od uzyskania pożyczki. Nabywcy gotówki nie żądają pożyczki, ponieważ nie ma pożyczki. Umowa może zależeć od tego, czy kupujący uzyska:
- Pożyczka FHA , która ma swój własny zestaw wymagań, lub
- pożyczka VA , która jest gwarantowana przez administrację weterana, lub
- pożyczka konwencjonalna , zwykle sprzedawana na rynku wtórnym, lub
- pożyczka od unii kredytowej, w której kredytobiorcą jest członek, lub
- finansowanie prywatne, które jest czasami nazywane pożyczką na trudne pieniądze
W zależności od rodzaju pożyczki pożyczkodawca może wymagać pewnych warunków własności lub napraw, aby dokonać pożyczki. Jeśli sprzedawcy i kupujący nie mogą uzgodnić warunków naprawy lub warunków pożyczkodawcy, kupujący nie otrzyma pożyczki, a transakcja może się rozpaść.
Ogólnie rzecz biorąc, kupujący ma pewien okres czasu w umowie kupna, aby uzyskać finansowanie. W niektórych przypadkach umowa może dać kupującemu wybór, aby wybrać między określoną liczbą dni, zanim ewentualność pożyczki będzie musiała zostać usunięta lub zaspokojona, lub utrzymanie kontyngentu pożyczki, o ile wszystkie strony uzgodnią, na miejscu do czasu zamknięcia.
Tutaj zaczyna się problem. Większość sprzedawców oczekuje, że kupujący będzie musiał uzyskać finansowanie. Sprzedawcy są zwykle nieco rozsądni i pozwolą, aby pewien czas upłynął, aby kupujący mógł uzyskać finansowanie i usunąć przypadek pożyczki, ale nie każdy sprzedawca będzie chciał poczekać do dnia zamknięcia, aby dowiedzieć się, czy kupujący rzeczywiście jest w stanie zamknąć escrow. Sprzedający nie jest całkowicie w porządku, aby poprosić o 30-dniowy okres zamknięcia bez wiążącego zobowiązania do zamknięcia. Z drugiej strony, usunięcie zabezpieczenia przed zamknięciem może bardzo zdenerwować kupującego.
Kupujący może się zastanawiać, co by się stało, gdyby pożyczkodawca, z jakiegoś nieprzewidzianego lub dziwnego powodu, podjął decyzję o odrzuceniu pożyczki. Jeśli kupujący usunął możliwość kredytową, kupujący może być na łasce sprzedawcy, a poważny depozyt kupującego może być zagrożony. Niewielu kupujących jest gotowych do podjęcia ryzyka związanego z utratą depozytu.
Oczywiście przed złożeniem oferty kupujący otrzymują i przedkładają wstępny list . Jest to pismo wstępne, na które sprzedawca powołuje się jako dowód zdolności kredytowej kupującego i możliwości zakwalifikowania się do pożyczki. Ale po tym, jak plik jest pakowany do underwritingu, mogą pojawić się inne problemy.
Nieznane orzeczenia mogą pojawić się w publicznych rejestrach, kupujący może mieć blip w raporcie kredytowym, który prześlizgnął się przez pęknięcia, ex z poprzednią krótką sprzedażą może umieścić tłumik na kwalifikacjach, kupujący może stracić pracę, kupujący może być zatrudnionym tuż poniżej wymaganego 2-letniego okresu lub otrzymać wynagrodzenie nieodblokowane na listach płacowych. Istnieje wiele rzeczy, które mogą się nie udać Nie należy przeoczyć faktu, że drugim rodzajem spłaty jest ocena. Ewentualna wycena jest często oddzielona od rezerwy kredytowej. Awaryjny szacunek oznacza, że dom musi wycenić po cenie zakupu. Jeśli wycena jest mniejsza niż cena zakupu, kupujący może anulować, pod warunkiem, że kupujący ma w umowie kupna rezerwę. Jeżeli sprzedawca zgodzi się obniżyć cenę w celu przeprowadzenia oceny, kupujący powinien usunąć ryzyko związane z oceną.
Ale co się stanie, jeśli przy zamknięciu underwriter zdecyduje się na 11 godzinę, aby zamówić drugą ocenę, a druga opinia wartości okazuje się niską wyceną ? Jeśli kupujący zwolnił rezerwę na oszacowanie, pozostawia się brak oceny. Jeśli jednak nie została jeszcze zwolniona kwota pożyczki, umowa kupna może nadal zależeć od zdolności kupującego do uzyskania pożyczki.
Są to obawy, które należy omówić z agentem nieruchomości przed złożeniem oferty zakupu domu. Niektórzy kupujący czują się komfortowo, usuwając pożyczkę, gdy pożyczkodawca zapewnia kupującemu, że plik jest gotowy do finansowania. Jeśli jednak pożyczkodawca ma obawy, może nie być dobrym pomysłem usunięcie warunku pożyczkowego. Pożyczki nieprzewidziane również zwracają się do sprzedawcy. Minusem jest sytuacja, w której oferta znajduje się w wielu ofertach, a pozostali kupujący są skłonni usunąć przypadek kredytowy lub skrócić ten okres, a nalegacie, aby utrzymać nieprzewidziane ryzyko pożyczki aż do zamknięcia, Państwa oferta może nie zostać przyjęta. Sprzedający może pomyśleć, że masz problem, który może powodować trudności przy zamykaniu.
W trudnych sytuacjach, takich jak te, niektórzy nabywcy domu proszą pożyczkodawcę o zatwierdzenie pliku za pośrednictwem underwritingu, zanim złożą ofertę zakupu domu. Zatwierdzenie Underwriting usuwa lęk przed niepewnością i wzmacnia ofertę.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.