Zrozumienie formy HUD-1 i kiedy jest używana
Opłaty związane z transakcją, ale zapłacone przed zamknięciem, zostały również uwzględnione na HUD. Zazwyczaj są oznaczone jako "POC", za płatne poza zamknięciem.
Oto wersja drukarki HUD-1, którą można wydrukować i używać do śledzenia tekstu.
Kiedy użyto HUD-1?
Statuty ustawy o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA) wymagały stosowania formularza HUD-1 jako standardowej formy rozliczenia nieruchomości we wszystkich transakcjach w Stanach Zjednoczonych, które obejmują federalne kredyty hipoteczne. Gdzie pracuję, był używany do prawie wszystkich transakcji, które obejmują kupującego i sprzedającego, w tym zamknięcia gotówki . Jeśli złożyłeś wniosek o kredyt hipoteczny w dniu 3 października 2015 r. Lub wcześniej, powinieneś otrzymać oświadczenie HUD-1. Od października 2015 r. Pożyczkobiorcy zaczęli otrzymywać formularz o nazwie Zamknięcie ujawnienia zamiast HUD-1 dla większości rodzajów kredytów hipotecznych w odpowiedzi na Zintegrowane Ujawnienia TILA RESPA lub po prostu TRID , który dokonał przeglądu sposobu przetwarzania i ujawniania hipotek.
Gdzie jest dziś używany HUD-1?
Rozliczenie HUD-1 jest jednak nadal stosowane w przypadku odwróconych hipotek . Tego typu kredyty hipoteczne są bardzo popularne wśród sprzedawców powyżej 62 roku życia, którzy chcą wykupić akcje. Ponadto, w ciągu 3 do 10 lat po krótkiej sprzedaży sprzed 2015 r., Kredytodawcy często prosić o kopię starego HUD-1, aby udowodnić datę zamknięcia nieruchomości.
Kiedy jest rozłożony HUD-1?
Przed 3 października 2015 r. RESPA stwierdziła, że kredytobiorcy powinni otrzymać kopię HUD-1 co najmniej jeden dzień przed rozliczeniem. W prawdziwym życiu wpisy mogą z łatwością przychodzić na kilka godzin przed zamknięciem. Większość kupujących i sprzedających badała to oświadczenie samodzielnie, ze swoim agentem nieruchomości i agentem rozliczeniowym. Chodzi o to, że im więcej osób go przejrzy, tym bardziej prawdopodobne, że zostaną wykryte błędy.
Jeśli chodzi zarówno o HUD-1, jak i ujawnienie zamknięcia, nie zakładaj, że agent zamykający jest zawsze poprawny. Błędy się zdarzają. Byłem w więcej niż jednym zamknięciu, w którym znaleziono błąd w ostatniej chwili. Zadaj tyle pytań, ile potrzeba, aby pomóc ci zrozumieć wszystkie opłaty.
Omówienie formularza HUD-1
Aby lepiej zrozumieć rozliczenie HUD-1, tutaj znajduje się przegląd najważniejszych sekcji formularza.
Sekcja L, Opłaty rozliczeniowe: Linie 700-1400
Jeśli wydrukowałeś HUD-1, przejdź do Sekcji L na stronie 2. Zgadza się tam wiele pozycji przed przeniesieniem na stronę 1. Kolumny zawierają opłaty, które są wypłacane z funduszy pożyczkobiorcy lub sprzedawcy. Twoje oświadczenie końcowe prawdopodobnie nie będzie miało wpisów we wszystkich wierszach.
Sekcja 700, Prowizje Agencji
Ta sekcja dotyczy prowizji wypłacanej agencjom nieruchomości. Linie 701 i 702 pokazują podział prowizji między dwie uczestniczące agencje.
Prowizje są zazwyczaj wypłacane z funduszy sprzedającego. Jednak agent kupujący, który sprzedaje dom na sprzedaż przez właściciela, może zostać opłacony przez swojego klienta, a nie przez sprzedającego.
Sekcja 800, przedmioty płatne w związku z pożyczką
Pozycje na tych liniach są najczęściej wypłacane z funduszy kupującego, chociaż w niektórych przypadkach sprzedający zgadzają się płacić określone kwoty, aby pomóc kupującemu zamknąć.
Linia 801 przedstawia opłatę, którą pożyczkodawca pobierał za przetwarzanie lub udzielenie pożyczki. Jeżeli opłata jest procentem kwoty pożyczki, procent zostanie podany.
Linia 802 służy do rejestrowania "punktów" naliczanych przez pożyczkodawcę. Każdy punkt wynosi 1% kwoty pożyczki.
Linia 803 służy do rejestrowania opłat za oszacowanie. Być może zapłaciłeś opłatę, gdy złożyłeś wniosek o pożyczkę. Jeśli tak, powinien być oznaczony "POC", za płatny poza zamknięciem. Kwota zostanie wykazana, ale nie zostanie uwzględniona w całkowitych opłatach, które wniesiesz do rozliczenia.
Linia 804 służy do rejestrowania kosztu raportu kredytowego, jeśli nie jest on uwzględniony w Opłacie za Origination .
Linia 805 zawiera opłaty za inspekcje wykonane na żądanie pożyczkodawcy. Inne badania szkodników i struktur są rejestrowane w innym obszarze.
Linia 806 dotyczy opłaty za wniosek, która może być wymagana przez firmę zajmującą się ochroną prywatnego kredytu hipotecznego (PMI).
Linia 807 jest używana tylko w przypadku transakcji związanych z pożyczaniem, w których kupujący przejmuje istniejący kredyt hipoteczny sprzedającego.
Linie od 808 do 811 są używane do różnych pozycji związanych z pożyczką, takich jak opłaty płacone brokerowi kredytów hipotecznych .
Sekcja 900, Przedmioty wymagane przez pożyczkodawcę do wypłaty z góry
Opłaty te są zazwyczaj płacone przez kupującego. Wszystkie są przedmiotami, których wymaga pożyczkodawca, ale które nie zawsze są wypłacane pożyczkodawcy.
Linia 901 służy do rejestrowania odsetek zebranych przy rozliczeniu za okres między zamknięciem a pierwszą miesięczną płatnością.
Linia 902 pokazuje składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które są wymagalne w momencie rozliczenia. Rezerwy escrow na ubezpieczenie kredytu hipotecznego są rejestrowane później. Jeśli twoje ubezpieczenie hipoteczne jest kwotą ryczałtową dobrą na cały okres trwania pożyczki, należy to odnotować.
Linia 903 służy do ewidencjonowania składek ubezpieczenia od ryzyka, które muszą być zapłacone w momencie rozliczenia, aby mieć natychmiastowe ubezpieczenie nieruchomości. Nie jest on wykorzystywany do rezerw ubezpieczeń, które trafią do escrow.
Linie 904 i 905 dotyczą różnych pozycji, takich jak ubezpieczenie powodziowe, ubezpieczenie na życie hipoteczne, kredytowe ubezpieczenie na życie i składki na ubezpieczenie rentowe.
Sekcja 1000, rezerwy zdeponowane u pożyczkodawcy
Ta sekcja służy do wyszczególnienia środków escrow zebranych przez pożyczkodawcę od pożyczkobiorcy na takie rzeczy jak ubezpieczenie od ryzyka i podatek od nieruchomości . Liczba miesięcznych opłat jest różna, ale istnieją ograniczenia co do kwoty, jaką może uzyskać kredytodawca.
Pożyczkobiorca zapłacił bieżące opłaty za wydatki w dziale 900. Pozycje na liniach 1001-1007 dotyczą środków wykorzystanych do uruchomienia rachunku powierniczego pożyczkobiorcy, z którego pożyczkodawca zapłaci przyszłoroczne składki. Każda spłata kredytu hipotecznego obejmuje kwotę, która pokrywa część tych powtarzających się wydatków.
Linia 1008 to korekta escrow obliczona przez agenta rozliczeniowego poprzez porównanie różnych formuł escrow. Ten krok polega na upewnieniu się, że pożyczkodawca nie gromadzi więcej funduszy depozytowych niż jest to dozwolone. Liczba jest zawsze równa zero lub liczba ujemna.
Rozdział 1100, Opłaty za tytuł
Opłaty tytułów obejmują opłaty bezpośrednio związane z przeniesieniem tytułów, takie jak egzamin tytułowy, poszukiwanie tytułu, przygotowanie dokumentu i opłaty za polisę ubezpieczeniową tytułu . Zwykle są one obciążane kupującym.
Opłaty prawne obejmują opłaty zarówno dla prawników pożyczkobiorcy, jak i sprzedawcy, a czasami dla prawnika pożyczkodawcy. Inne pozycje omówione w tej sekcji to opłaty za agentów zamykających i notariuszy. Gdy jedna osoba wykonuje wiele zadań, opłaty mogą być łączone razem. Linia 1101 służy do rejestrowania opłaty agenta rozliczeniowego.
Opłaty za streszczenie lub poszukiwanie tytułu i egzamin wpisuje się w liniach 1102 i 1103. Jeżeli ta sama osoba wykonuje oba obowiązki, w wierszu 1103 zostanie wprowadzona kwota ryczałtowa. Jeżeli osoba wykonująca pracę jest spółką prawną lub adwokatem, opłaty są wprowadzane później, w wierszach 1107 lub 1108.
Linia 1104 pokazuje opłaty za ubezpieczenie tytułu ubezpieczeniowego (zwane również zobowiązaniem do ubezpieczenia). Płatność za polisy ubezpieczeniowe tytułu jest wprowadzana później.
Linia 1105 rejestruje opłaty za czynności przygotowawcze i takie rachunki, jak praca nad hipotekami i banknotami.
Opłata pobierana przez notariusza za uwierzytelnienie wykonania dokumentów rozliczeniowych wpisywana jest w linii 1106.
Linia 1107 ujawnia honoraria adwokackie.
Linia 1108 to koszt ubezpieczenia tytułu (z wyjątkiem kosztu segregatora).
Linie 1109 i 1110 są liniami informacyjnymi, które ujawniają koszty odrębnych polis ubezpieczeniowych dla pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy. (Tylko linia 1108 jest przenoszona do przodu.)
Linie od 1111 do 1113 są używane do wprowadzania innych opłat związanych z tytułem, które różnią się w zależności od lokalizacji. Wpisy mogą zawierać opłatę do poborcy podatkowego za zaświadczenie podatkowe lub opłatę do prywatnej usługi podatkowej.
Sekcja 1200, Opłaty rządowe za rejestrację i transfer
Ta sekcja służy do wyszczególnienia opłat, takich jak koszty rejestracji aktów i hipotek oraz opłaty za znaki skarbowe.
Sekcje 1300 i 1400, Dodatkowe opłaty i sumy rozliczeniowe
Sekcja 1300 służy do rejestrowania opłat za badania i inspekcji takich rzeczy, jak szkodniki, farby na bazie ołowiu i radon. Mogą być również uwzględnione inspekcje strukturalne i inspekcje dotyczące ogrzewania, instalacji wodno-kanalizacyjnych lub sprzętu elektrycznego. Jeśli którakolwiek ze stron kupi gwarancję domową, opłata zostanie wprowadzona w tej sekcji.
Linia 1400 jest przeznaczona na całkowite opłaty rozliczeniowe płacone od funduszy pożyczkobiorcy i sprzedawcy. Są one również wprowadzane w sekcjach J i K, wiersze 103 i 502.
Sekcja J Podsumowanie transakcji pożyczkobiorcy: Linie 100-303
Na stronie 1 formularza HUD-1 znajdują się sekcje J i K, które przedstawiają szczegółowe transakcje pożyczkobiorcy i sprzedawcy.
Sekcja 100, Kwota brutto należna od pożyczkobiorcy
Linia 101 określa cenę sprzedaży brutto nieruchomości.
Opłaty za osobistą własność (takie przedmioty jak draperie, pralka, suszarka, meble ogrodowe i artykuły dekoracyjne kupowane od sprzedającego) są wymienione na 102.
Linia 103 pokazuje całkowite opłaty rozliczeniowe dla pożyczkobiorcy, które zostały przeniesione z linii 1400.
Linie 104 i 105 są kwotami należnymi od pożyczkobiorcy lub uprzednio zapłaconymi przez sprzedającego.
- Wpisy obciążające pożyczkobiorcę zawierają saldo na rachunku escrow sprzedającego, jeśli kredytobiorca przyjmuje pożyczkę .
- Kredytobiorca może być winien sprzedającemu część nieodebranych czynszów.
Linie od 106 do 112 dotyczą przedmiotów, które sprzedawca zapłacił z góry. Na przykład kupujący musi zwrócić sprzedającemu proporcjonalnie część podatków powiatowych, jeśli sprzedawca zapłacił roczny rachunek. Każda osoba płaci koszty za czas, w którym posiadała nieruchomość.
Linia 120 to kwota brutto należna od pożyczkobiorcy. Jest to suma linii od 101 do 112.
Sekcja 200, kwoty zapłacone przez pożyczkobiorcę lub w jego imieniu
Są to wszystkie wpisy dotyczące funduszy, które kredytobiorca otrzyma przy zamknięciu.
Linia 201 daje kredyt kupiecki na kwotę najdłuższych pieniędzy zapłaconych po przyjęciu oferty.
Linia 202 to kwota nowej pożyczki, która jest wypłacana pożyczkobiorcy przez pożyczkodawcę.
Linia 203 jest używana, gdy kredytobiorca przyjmuje pożyczkę lub bierze tytuł własności do istniejącej pożyczki lub zastawu na nieruchomości.
Wiersze od 204 do 209 służą do wyliczenia różnych przedmiotów opłaconych przez kupującego lub w jego imieniu. Mogą one obejmować takie przedmioty, jak zasiłek sprzedający na naprawę lub wymianę przedmiotów. Ten obszar jest również używany, gdy sprzedawca akceptuje banknot od kredytobiorcy za część ceny zakupu.
Linie od 210 do 219 są przeznaczone na rachunki, których sprzedawca jeszcze nie zapłacił, ale które są winne wszystkie lub część. Podane są podatki i oceny, ale obszar ten może również obejmować czynsz pobrany wcześniej przez sprzedającego za okres dłuższy niż data rozliczenia.
Linia 220 to suma dla wszystkich pozycji w sekcji 200. Sumę dodaje się do przychodów pożyczkobiorcy.
Sekcja 300, Gotówka ugody od / do pożyczkobiorcy
Linia 301 jest podsumowaniem całkowitej kwoty należnej od pożyczkobiorcy.
Linia 302 jest podsumowaniem wszystkich pozycji już zapłaconych przez lub dla kredytobiorcy.
Linia 303 jest różnicą między liniami 301 i 302. Najczęściej pokazuje, ile pieniędzy musi przynieść kredytobiorca do zamknięcia. Może to być liczba ujemna, co oznacza, że pożyczkobiorca otrzyma środki z powrotem po zamknięciu.
Sekcja K, Podsumowanie transakcji sprzedającego: Linie 400-603 Linie 400-603
Na prawo od sekcji J (podsumowanie transakcji pożyczkobiorcy) znajduje się sekcja K podsumowująca transakcje sprzedającego.
Sekcja 400 , Kwota brutto należna sprzedawcy
Kwoty w tej sekcji są dodawane do funduszy sprzedawcy.
Linia 401 określa cenę sprzedaży brutto nieruchomości.
Wpisy dotyczące mienia osobistego (takie przedmioty jak draperie, pralka, suszarka, meble ogrodowe i artykuły dekoracyjne, które sprzedawca może sprzedać kupującemu) są wymienione w 402.
Linie 404 i 405 są przeznaczone na inne kwoty należne od pożyczkobiorcy lub wcześniej zapłacone przez sprzedającego, takie jak:
- Jeżeli pożyczkobiorca przyjmuje pożyczkę sprzedającego, musi zwrócić sprzedającemu saldo na rachunku escrow sprzedającego.
- Kupujący może być winien sprzedającemu część nieodebranych czynszów.
Linie od 406 do 412 dotyczą przedmiotów, które sprzedawca zapłacił z góry. Na przykład kupujący może potrzebować zwrócić sprzedającemu proporcjonalną część podatków powiatowych, jeśli sprzedawca zapłacił roczny rachunek, ale nie będzie właścicielem nieruchomości przez cały rok.
Linia 420 jest kwotą brutto należną sprzedawcy. Jest to suma linii od 401 do 412.
Sekcja 500, Obniżki kwoty należnej Sprzedawcy
Kwoty w tej sekcji są odejmowane od funduszy sprzedającego.
Linia 501 jest używana, gdy pośrednik w obrocie nieruchomościami sprzedawcy lub inna strona przechowuje płatny depozyt kredytobiorcy i wypłaca go bezpośrednio sprzedawcy.
Wiersz 502 zawiera liczbę z linii 1400, łączne opłaty sprzedającego obliczone w sekcji L.
Linia 503 jest używana, jeśli kredytobiorca zakłada lub obejmuje tytuł własności istniejących zastawów, które są odliczane od ceny sprzedaży.
Linie 504 i 505 dotyczą wszelkich pierwszych i / lub drugich pożyczek, które zostaną spłacone w ramach rozliczenia (w tym naliczone odsetki).
Linie od 506 do 509 są pokazane jako puste wiersze dla różnych pozycji.
Linia 506 służy do rejestrowania depozytów zapłaconych przez pożyczkobiorcę na rzecz sprzedającego lub innej strony, która nie jest agentem rozliczeniowym. Jest to nieco inna sytuacja niż w 501. W tym przypadku strona posiadająca środki przekazuje ją do agenta rozliczeniowego, który zostanie wypłacony w momencie zamknięcia.
Linie te mogą być również używane do wyliczenia dodatkowych zastawów, które zostaną zapłacone w czasie rozliczenia w celu wyjaśnienia prawa własności nieruchomości.
Linie od 510 do 519 dotyczą rachunków, które sprzedawca jeszcze nie zapłacił, ale jest winne wszystkie lub część. Podane są podatki i oceny, ale obszar ten może również obejmować czynsz pobrany wcześniej przez sprzedającego za okres dłuższy niż data rozliczenia.
Linia 520 to suma dla wszystkich pozycji w sekcji 500. Suma jest potrącana z wpływów sprzedającego.
Sekcja 600, Gotówka ugody dla / od sprzedającego
Wiersze 601 to kwota brutto należna sprzedającemu, z linii 420.
Linia 602 zawiera sumę redukcji wpływów sprzedającego, z linii 520.
Linia 603 jest różnicą między liniami 601 i 602. Zazwyczaj oznacza kwotę gotówkową wypłaconą sprzedawcy, ale możliwe jest, że sprzedawca jest winien pieniądze podczas zamykania. Na przykład sprzedawca może zaciągnąć więcej na pierwszej i drugiej hipotece niż ta odzyskana w umowie.
Jeśli otrzymałeś HUD-1 jako część swojej transakcji zakupu domu, pamiętaj, że jest to jeden z dokumentów zamykających, które powinieneś zachować .
Edytowane przez Elizabeth Weintraub. Ekspert zakupów w domu na Balance.