Odpowiedzi na pytania podatkowe dotyczące amortyzacji domowego biura biznesowego
W ciągu najbliższych kilku lat planuję sprzedać swój dom. Używam jednego z jego pokoi wyłącznie jako biura domowego w mojej firmie. Wnioskowałem o odliczenia od domowego biura za proporcjonalną część amortyzacji i inne wydatki związane z użytkowaniem pokoju w pokoju, tak jak odpisywałem cały sprzęt i meble wypchane do biura. Jak działają zasady podatkowe, gdy sprzedaje się mój dom?
Odpowiedź:
Przed rokiem 2002 przepisy były bardziej rygorystyczne, jeśli wykorzystałeś część swojego miejsca zamieszkania w celach biznesowych, a następnie sprzedałeś swój dom. Tak, prawo zezwala na wykluczenie - ucieczkę od podatków - od zysku ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania. Kwota wyłączenia wynosi 250 000 $ dla osób samotnych i małżeństw, które składają oddzielne zwroty , oraz 500 000 $ dla par małżeńskich, które składają wspólne deklaracje . Zasady te zezwalają jednak na wyłączenie tylko części zysku przypadającego na część mieszkaniową, zakazującego jakiegokolwiek wyłączenia zysku z części biurowej.
Rezydencja kontra leczenie biznesowe
W efekcie IRS traktował ten rodzaj sprzedaży tak, jakbyś sprzedał dwie części nieruchomości: jedną rezydencję i drugą nieruchomość biznesową. W związku z tym musieli Państwo dokonać osobnych obliczeń dotyczących zysków z rezydencji i działalności gospodarczej, dzieląc cenę sprzedaży, koszty sprzedaży i podstawę między miejscem zamieszkania a częściami działalności.
IRS złomował stare zasady i zastępował je nowymi, które eliminują podział między miejscem zamieszkania a biznesem. Sprzedaż jest pojedynczą transakcją, dopóki biuro domowe i część mieszkalna znajdują się w jednym mieszkaniu - "jednostce mieszkalnej", jak to określiły przepisy agencyjne. W związku z tym ktoś taki jak Ty może wykluczyć cały zysk, pomimo korzystania z części domu dla biznesu.
Odzyskiwanie amortyzacji
Ta przerwa podlega ograniczeniu "odbicia" zaprojektowanemu, aby zapobiec podwójnej korzyści. Użytkownik traci wszelkie wyłączenie z części zysku równej wszelkim odpisom amortyzacyjnym dozwolonym lub dozwolonym w biurze macierzystym po maju 1997 r. Zamiast tego płaci się podatki od tej części. Dozwolone lub dozwolone oznacza to, co wcześniej zgłosiłeś, lub, jeśli zgłosiłeś mniej niż mógłbyś uzyskać, kwotę, którą mógłbyś uzyskać. W związku z tym nowe zasady nie różnią się od tych, które obowiązują stare zasady.
To, co IRS osiąga, to odzyskać odpisy amortyzacyjne, które pozwoliły obniżyć podatki w latach przedsprzedażnych. Agencja nadal stosuje zasady przechwytywania, nawet jeśli przestaniesz korzystać z tego pomieszczenia z powodów biznesowych, a cały dom jest głównym miejscem zamieszkania przez co najmniej dwa lata z pięcioletniego okresu, który kończy się w dniu sprzedaży.
Relief from Recapture
Aby zakwalifikować się do ulgi od odzyskania , musisz pokazać "odpowiednie zapisy lub inne dowody" - zwykle przeszłe powroty powinny być wystarczające - "dozwolona kwota amortyzacji była mniejsza niż kwota dozwolona". Następnie kwota, którą "ty nie można wykluczyć, to kwota dozwolona. "
Aby to zilustrować, załóżmy, że twoje biuro domowe zakwalifikowało cię do wnioskowania o amortyzację, ale możesz pokazać, że nigdy nie zgłosiłeś żadnych roszczeń.
Wtedy nie ma zmniejszenia kwoty wykluczenia i nie ma odzyskania.
Zobowiązanie podatkowe z tytułu odzyskanej amortyzacji
Odzyskana amortyzacja jest opodatkowana stawką maksymalną 25 procent zamiast najwyższej stawki 15 procent dla długoterminowych zysków kapitałowych, plus obowiązujące podatki dochodowe od państwa. Zgłoś tę odzyskaną kwotę na Schedule D (Zyski i straty kapitałowe), a nie Form 4797 (Sprzedaż nieruchomości Business). Po stronie plusów nie można odzyskać innych wydatków, takich jak podatki od nieruchomości i odsetki od kredytów hipotecznych .
Podobnie jak w przypadku wszelkich spraw związanych z podatkami, należy skonsultować się z własnym specjalistą ds. Podatków.
Julian Block jest adwokatem, syndykowanym felietonistą i byłym agentem IRS (śledczym). Ten artykuł został zaczerpnięty z pozwolenia z broszury: "Przewodnik po obniżeniu podatków podatkowych dla domu: proste sposoby dla każdego sprzedawcy, aby obniżyć podatki do minimum prawnego", który można zamówić, wysyłając 19,95 USD za postpaid na J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.