Niestety, wiele hoteli klasy biznesowej kosztuje od 2 do 15 milionów dolarów. Luksusowe i ekskluzywne hotele mogą wymagać od 30 do 60 milionów dolarów lub więcej.
Chociaż większość tej kwoty jest tradycyjnie finansowana długiem, wymagana spłata kapitału jest nadal znacznie większa niż możliwość dla praktycznie wszystkich inwestorów.
Dobre wieści? Obecnie istnieje inny sposób inwestowania w hotele. REIT-y na rachunku maklerskim możesz kupić w ten sam sposób, w jaki kupujesz akcje , obligacje lub fundusze inwestycyjne . Najpierw jednak zróbmy kopię i porozmawiajmy o REITach na chwilę. W przypadku, gdy zapomniałeś lub nigdy ich nie studiowałeś, fundusz inwestycyjny nieruchomości, czyli REIT, jest specjalnym rodzajem korporacji skupiającym się na nabywaniu i zarządzaniu nieruchomościami i aktywami związanymi z nieruchomościami.
Jedną z rzeczy odróżniających REIT od zwykłych korporacji jest to, że Kongres uczynił je zwolnionymi z podatków od przedsiębiorstw, pod warunkiem spełnienia kilku surowych warunków, z których najważniejszym jest dystrybucja co najmniej 90% wszystkich zysków w postaci dywidend pieniężnych dla akcjonariuszy.
To sprawia, że fundusze REIT są bardzo wrażliwe na zmiany stóp procentowych , ale także oferują dużo wyższe zyski z dywidend niż ich odpowiedniki w postaci niebieskich czipów .
Wadą? Zasoby REIT nie są "kwalifikowanymi dywidendami" pod kodem podatkowym, co oznacza, że będą opodatkowane tak, jakby były zwykłym dochodem, a nie według niższych, bardziej atrakcyjnych stawek podatkowych od dywidend .
Gdy zaczniesz budować znaczące portfolio, może to czasami sprawić ci kłopoty, jeśli kupisz zbyt wiele za pośrednictwem Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) lub innego schronienia, ponieważ możesz spowodować niepowiązany podatek dochodowy od osób prawnych lub UBIT . To inna rozmowa na inny dzień.
Hotel REITs vs Apartament REIT lub REIT Specjalizujący się w Leasing Mall Space
Podobnie jak zapasy w różnych branżach i sektorach mają różne charakterystyki ryzyka, REIT różnią się znacznie w zależności od rodzaju projektu nieruchomości, w którym specjalizują się.
To nie nowość dla inwestorów nieruchomości, którzy są przyzwyczajeni do nabywania nieruchomości wprost - jak wiedzą z własnego doświadczenia, budynek mieszkalny zachowuje się bardzo odmiennie od budynku biurowego lub jednostek magazynowych opartych na ekonomii, tradycjach, praktykach, prawa i siły działające - ale czasami zaskakują nowi inwestorzy nabywający nieruchomości za pośrednictwem papierów wartościowych znajdujących się w publicznym obrocie.
Nie rozumieją, że twoje biuro handlowe REIT może doświadczyć cyklicznych stawek dzierżawy, ponieważ następuje cykl koniunkturalny i cykliczny, podczas gdy twój magazyn przemysłowy REIT może być o wiele bardziej stabilny, ponieważ nadwyżka mocy produkcyjnych może zostać zamknięta przy minimalnych kosztach konserwacji o wiele szybciej niż jest to możliwe z coś w rodzaju budynku mieszkalnego.
Jest to charakter klasy aktywów .
Jedną z interesujących podkategorii w branży inwestycji w nieruchomości jest hotel REIT. Jak można się domyślić z nazwy, hotel REIT skupia się na rozwoju, zarządzaniu, nabywaniu lub finansowaniu hoteli i obiektów związanych z hotelem.
Mogą one obejmować zarówno tanie zajazdy położone po stronie zapomnianych autostrad i dróg państwowych, jak i prestiżowe ośrodki z pięcioma diamentami w niektórych rozrywkowych, hazardowych i finansowych stolicach świata. Mogą polegać na opracowywaniu i posiadaniu nieruchomości, płaceniu zewnętrznemu zespołowi zarządzającemu za obsługę rzeczywistego funkcjonowania hotelu w zamian za udział w przychodach .
Mogą skupić się głównie na zarządzaniu własnymi hotelami w hotelach dla obniżenia przychodów. Mogą one obejmować finansowanie projektów hotelarskich, zachowując się bardziej jak inwestycje o stałym dochodzie .
Musisz absolutnie zrozumieć, co to jest, lub ryzykujesz swoje ciężko zarobione oszczędności.
REIT hotelu są notorycznie niestabilne, ponieważ obłożenie hoteli jest skorelowane z ogólnymi warunkami ekonomicznymi, co czyni je wysoce wrażliwymi na ekspansję i kurczenie się. Kiedy dochodzi do recesji , zamiast tego biznes obniża budżety, wybierając konferencje wideo lub rozmowy telefoniczne. Rodziny i organizacje odkładają wakacje, pozostając bliżej domu.
W przypadku REIT hotelu często oznacza to, że przepływy pieniężne wysychają w tym samym czasie, gdy dochody rosną, co powoduje dramatyczne spadki wartości jednostek lub udziałów. I odwrotnie, kiedy sytuacja się zmienia, przepływy pieniężne czasami eksplodują przez dach, więc dostajesz te nagłe wypłaty i wartości rynkowe. Różnią się bardzo od stalrewów świata, którzy po prostu wypompowują pieniądze, takie jak mechanizm zegarowy, pokolenie za pokoleniem; firmy takie jak Colgate-Palmolive lub Nestle. Spójrzmy na rzeczywistą ilustrację, aby pokazać, jak działa REIT w hotelu.
Jak zachowywał się prawdziwy hotel REIT podczas kryzysu gospodarczego w latach 2008-2009
Hospitality Properties Trust to hotel REIT, który jest właścicielem 291 hoteli, obejmujących 43,976 pokoi lub apartamentów, a także 185 własnych lub dzierżawionych centrów podróży. Według dokumentów SEC, te nieruchomości znajdują się w 44 stanach w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie i Puerto Rico.
Hotel REIT prowadzi portfolio hoteli w ramach zdywersyfikowanej kolekcji umów franczyzowych, w tym Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Hotele i kurorty Marriott, Hotel Clift, Hotele i kurorty Radisson, TownePlace Suites by Marriott, Apartamenty Hawthorn, Country Inns & Suites by Carlson, Hotel Holiday Inn & Resorts, SpringHill Suites by Marriott i Park Plaza Hotels & Resorts.
W latach boomu przed upadkiem nieruchomości zalała gospodarkę w najgorszej recesji od czasu Wielkiego Kryzysu, hotel REIT wygenerował dystrybucję tłuszczu dla właścicieli. W 2004 r. Otrzymali 2,88 USD gotówki na akcję, w 2005 r. 2,89 USD na akcję, w 2006 r. 2,94 USD na akcję, w 2007 r. 3,03 USD na akcję, w 2008 r. 3,08 USD na akcję.
Kiedy świat finansów się rozpadł, rezerwacje hotelowe spadły z urwiska. Konferencje biznesowe zostały odwołane, a wypłaty gotówki zostały zdziesiątkowane, spadając do 0,77 USD na akcję, co stanowi oszałamiający spadek o 75%. Jeśli polegałeś na tych pieniądzach, aby spłacić rachunki, nagle okazało się, że wyparował w momencie, kiedy najbardziej tego potrzebowałeś.
Głupio sprzedając swoje stawki (ponownie, jeśli jesteś właścicielem hotelu REIT, powinieneś wiedzieć, że to jest część poczucia własności), akcje załamały się z wysokiego poziomu 51,50 USD w 2006 r. Do zaledwie 6,90 USD w 2009 r. Ten spadek o 86,6% cena akcji została dodana zniewagą za dotkliwe cięcia w pasywnym dochodzie .
Co stało się z wyrafinowanymi inwestorami, którzy rozumieli naturę własności hotelowej REIT? Usiedli na przysłowiowych tyłach, obserwując wzrost wypłat gotówkowych do 1,96 USD za akcję przy cenie akcji wynoszącej 32,46 USD. Jasne, nie ma nawet dobrych lat, ale dla dość przerażającego okresu pomiaru, lekko pokonujesz inflację po opodatkowaniu, zachowując siłę nabywczą .
Kupiłeś nieruchomościowe zabezpieczenie dziesięć lat temu, płacąc od 26,50 USD do 42,40 USD za akcję. W tym czasie zebrałeś 24,83 USD w wypłatach gotówkowych. Gdybyś był mądry i ponownie zainwestował te dywidendy w czasie kryzysu, stali się tym, co jeden akademicki akademik określił jako "przyspieszający powrót", dzięki czemu kilkaset punktów procentowych zysku na każdym czeku lub depozytu zaorano z powrotem na zakup dodatkowych akcji z powodu częściowego odzyskanie wartości rynkowej.
Porównaj ten hotel REIT z czymś podobnym do przemysłowego REIT. Nawet gdy świat się rozpada, firmy nie chcą opuszczać swoich magazynów, urządzeń transportowych i fabryk. Ponadto często (nie zawsze) są w stanie zapłacić umowy dzierżawy, które są prawnie zobowiązane, nawet jeśli sama firma ostatecznie zbankrutuje. Podczas tego samego krachu, przemysłowy REIT, taki jak EastGroup Properties, nie obniżył dywidendy.
Akcje spadły z 48,54 USD do 24,58 USD, czyli tylko o 49,36%, co nie różniło się znacząco od indeksów giełdowych, takich jak Dow Jones Industrial Average i S & P 500! Biorąc pod uwagę przepływ papierów wartościowych i ich wpływ na wartość rynkową, jest to niesamowicie imponujące. Jeszcze bardziej imponujące? Akcje obecnie wynoszą 59,33 dolara, więc masz niezrealizowany zysk kapitałowy w wysokości 10,78 USD, czyli 22% + od samego kapitału na wszystkich dywidendach, z których korzystałeś.
Implikacje dla hotelu Inwestorzy REIT są jasne
Istnieją cztery główne sposoby strategicznego podejścia do nabywania REITów hotelowych, jeśli chcesz je posiadać:
- Tylko kupowanie bloków REIT-ów hotelowych podczas awarii giełdowych , traktując je zupełnie inaczej niż fundusze indeksowe lub inne aktywa, które następnie planujesz zatrzymać na zawsze . Im niższa jest podstawa kosztu, tym szybciej możesz odzyskać swoją cenę zakupu w postaci dywidend pieniężnych, jeśli planujesz zainwestować te pieniądze w inne miejsce.
- Regularnie doliczasz średnią cenę do REIT-ów hotelowych , wiedząc, że czasami będziesz kupować w najgorszym możliwym momencie, ale zaufanie do wysokich i niskich wartości, w połączeniu z reinwestowanymi dywidendami, wycenią wszystko dla ciebie dla satysfakcjonującego całkowitego zwrotu . Dla większości ludzi jest to prawdopodobnie lepsze podejście, ponieważ uśrednianie kosztów dolara drastycznie zmniejsza ryzyko giełdowe, szczególnie w połączeniu z dywersyfikacją .
- Spekuluj . Kiedy branża hotelowa się załamuje, kupuj REIT-y, dopóki nie powrócą lata prosperity, a potem zrzuć je, nawet jeśli w końcu pójdą o wiele wyżej. Szanse na długoterminowy sukces tutaj nie są duże, chyba że jesteś w stanie zrozumieć przemysł hotelarski w sposób dorozumiany i traktować zakup REIT w taki sam sposób, jak gdybyś wydawał miliony dolarów na zakup nieruchomości wprost, ale istnieje mniejszość finansowo wyrafinowane osoby, które są w stanie robić to na zasadzie wyceny, pod warunkiem, że mogą żyć z zakupem zbyt wcześnie lub zbyt wcześnie, co jest konieczne, ponieważ inwestorzy, jako całość, mają nawyk zbytniego optymizmu lub pesymistycznie od czasu do czasu.
- Rzuć ręcznikiem i kup coś w rodzaju funduszu indeksowego Vanguard REIT , który łączy wiele różnych REIT razem, w tym REIT hoteli, w ramach zdywersyfikowanego portfela. Ma on znacznie niższy poziom dywidendy, ale jeśli uważasz, że mniejsze ryzyko jest warte takiego kompromisu, może to być najmądrzejszy sposób działania.
W każdym razie REIT hotelu nie są słabym sercem. Jeśli nie wiesz, co robisz, stąpaj lekko.