Jakie jest ryzyko związane z zakupem domu podczas sprzedaży?
To wpływa na domino. Możesz mieć Sprzedawcę A (który jest Tobą) sprzedając Kupującemu B. Kupujący B sprzedaje Kupujący B do domu Kupującemu C, co uzależnia działanie Kupującego B od Kupującego C. Jeśli Kupujący C nie może zamknąć, ani Kupujący B, ani Ty. Ale jeśli Kupujący C sprzedaje Kupującemu D, możesz mieć więcej problemów. Ponieważ jeśli Kupujący D wyleci, cały łańcuch się rozpadnie.
Sprzedający, który akceptuje ofertę sprzedaży w taki sposób, ponosi większe ryzyko niż przyjęcie oferty z jedną tylko możliwością sprzedaży, ponieważ istnieje wiele sposobów, które mogą doprowadzić do wybuchu transakcji. Istnieją sytuacje i rodzaje rynków nieruchomości, które mogą sprawić, że kupujący będzie miał trudności ze sprzedażą istniejącego domu, aby kupić inny dom w ramach możliwości zakupu. W związku ze sprzedażą kupującemu, który nie ma możliwości sprzedaży lub sprzedania kupującemu z możliwością sprzedaży, która zależy od wydajności osoby trzeciej, co według ciebie wybiera sprzedawca?
Które byś wybrał?
Co więcej, kontrakt dotyczący kontyngencji zakupu może pozwolić sprzedającemu utrzymać dom sprzedawcy na rynku i otwarcie próbować znaleźć nabywcę kopii zapasowych. W północnej Kalifornii ten typ statusu można nazwać Aktywnym z klauzulą Release. Jest to w zasadzie klauzula "kick-out", która mówi, że jeśli sprzedawca otrzyma akceptowalną ofertę rezerwową , sprzedawca ma prawo do poinformowania dotychczasowego kupującego co najmniej 72-godzinnym wyprzedzeniem o zwolnieniu warunku sprzedaży lub anulowania umowy .
Co oznacza zwolnienie warunku sprzedaży? To zależy od słownictwa i zobowiązania umownego. Może to oznaczać, że kwalifikuje się finansowo do zakupu nowego domu bez sprzedaży istniejącego domu kupującego. Może to również oznaczać posuwanie się naprzód w przekonaniu, że istniejący dom zostanie zamknięty, a jeśli z jakiegoś powodu nie zamknie się, poważne pieniądze kupującego mogą być zagrożone z powodu niewykonania.
Kontrakty zazwyczaj zawierają pewne rodzaje transakcji i ujawnień w dobrej wierze. Oznacza to, że nie możesz ukryć istotnych informacji od sprzedawcy. Jeśli kupujący musi sprzedać dom, aby uzyskać gotówkę na zamknięcie depozytu, ten ważny fakt powinien zostać ujawniony. Kupujący najprawdopodobniej ma obowiązek ujawnić ten fakt. Jednak po ujawnieniu informacji kupujący może swobodnie złożyć ofertę bez możliwości sprzedaży, jeśli kupujący jest skłonny podjąć ryzyko.
Jakie jest zwykle ryzyko?
Ryzyko polega na tym, że kupujący może być prawnie odpowiedzialny za niezamknięcie transakcji zgodnie z obietnicą, jeśli dom kupującego nie zostanie zamknięty. Bez możliwości sprzedaży nie ma dla kupującego klauzuli "out", poza normalnymi okresami awaryjnymi dotyczącymi takich rzeczy, jak ocena, kontrole w domu lub przypadek kredytowy. Kupujący, którzy rozważają ten manewr, powinni również uzyskać poradę prawną i nie polegać na tym artykule ani na pośredniku w obrocie nieruchomościami jako podstawie zakupu domu podczas sprzedaży bez ryzyka dla tej sprzedaży.
Ryzyko finansowe może oznaczać, że kupujący jest płatnym depozytem pieniężnym lub karą umowną albo inną formą rekompensaty dla sprzedającego. Z mojego doświadczenia wynika, że często sprowadza się to do poważnego depozytu pieniężnego - czy kupujący będzie miał prawo do otrzymania zwrotu poważnego depozytu pieniężnego po anulowaniu?
To kolejny długi artykuł. Zasadniczo chodzi o to, czy sprzedający chcą mieć swobodę sprzedaży innemu nabywcy, czy też chcą walczyć z poważnym depozytem pieniężnym? Jeśli kupujący chce wpłacić depozyt, a sprzedawca nie chce go zwolnić, na przykład większość firm depozytowych w Kalifornii pozwoli stronom anulować transakcję, pozostawiając depozyt w sporze. Obie strony muszą jednak podpisać anulowanie.
Jeśli jedna ze stron odmówi podpisania anulowania, powiedzmy, że upartą stroną jest kupujący, sprzedawca może znaleźć związane ręce.
Nie może być jednocześnie objęta umową z dwoma kupującymi, więc sprzedawca może być zmuszony do podjęcia kroków prawnych w celu uzyskania zwolnienia z umowy. W takich przypadkach, sposób rozwiązania sporu, cóż, sprzedawca zwykle zwalnia poważną wpłatę pieniężną. Co prowadzi nas z powrotem do pytania: czy depozyt kupującego jest zagrożony? To jest pytanie do adwokata kupującego, na które należy odpowiedzieć.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.