Kontraktowe umowy z pierwszym prawem do odmowy
Ponieważ umowy warunkowe są najczęściej dobrym rozwiązaniem dla kupującego i bardziej ryzykownym rozwiązaniem dla sprzedającego, wiele państwowych stowarzyszeń pośredników w obrocie nieruchomościami opracowało dokumenty prawne, które sprzedający i kupujący mogą wykorzystywać do rozwiązywania sytuacji kontraktów warunkowych i ochrony praw obu stron.
Kalifornijskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami powołało do życia COP. Wiele innych państw używa podobnego języka. Pamiętaj jednak, że twoje własne wymagania stanowe mogą różnić się od wymagań Kalifornii. Procedury Kalifornii są omówione w tym artykule.
Zakup kontyngent na sprzedaż nieruchomości kupującego
Sprzedawcy chcą poznać status procesu sprzedaży kupującego. Status może mieć wpływ na to, czy twoja oferta zostanie zaakceptowana. Oczywiście, jeśli Twój dom nie jest jeszcze dostępny na rynku, sprzedający może w ogóle nie rozpatrywać twojej oferty, ponieważ sprawi wrażenie, że nie traktujesz poważnie sprzedaży lub kupna.
Jedna z tych sytuacji powinna być stosowana i sprawdzana:
- Dom kupującego nie jest jeszcze wystawiony na sprzedaż. Proszę, nie zaznaczaj tego pola, ponieważ może to zranić twoje szanse na akceptację. Jeśli Twój dom nie jest jeszcze dostępny na rynku, nie jesteś kupującym ani sprzedającym. Jesteś kimś, kto o tym myśli.
- Dom kupującego jest na sprzedaż. Podasz nazwę domu maklerskiego, w którym znajduje się twój dom, nazwę usługi, w której jest wymieniony, i podasz numer MLS . Jeśli planujesz sprzedać swój dom bez reprezentacji, agent aukcyjny reprezentujący sprzedającego prawdopodobnie doradzi sprzedawcy, aby odrzucił twoją ofertę. Może to wydawać się nierozsądne i prawdopodobnie nieuczciwe, ale jeśli planujesz reprezentować się w sprzedaży domu, możesz nie wyglądać na wiarygodnego dla agenta aukcyjnego ani sprzedawcy.
- Ta właściwość jest w depozycie.
Dobrze dla ciebie. Sprzedałeś swój dom przed zakupem. Sprzedawca będzie chciał znać nazwę firmy depozytowej , numer pliku escrow oraz termin zamknięcia escrow.
Jeśli własność kupującego nie sprzedaje
Ważna jest data zamknięcia nieruchomości. Jeśli wpiszesz datę, ponieważ znajduje się ona w depozycie podczas pisania oferty zakupu , sprzedawca spodziewa się, że zamknie się przed tą datą. Masz możliwość określenia daty w umowie o nieprzewidziane okoliczności innej niż planowana data zamknięcia, co jest zalecane, szczególnie jeśli Twoja nieruchomość nie jest jeszcze w depozycie.
Jeśli Twój obecny dom nie sprzedaje się w terminie określonym przez Ciebie, sprzedawca ma wówczas prawo wydać Kupującemu Ogłoszenie , domagając się zamknięcia. Jeśli nie możesz zamknąć, sprzedawca ma prawo do anulowania umowy zakupu.
Prawo pierwszej odmowy
Częścią procesu negocjacji kontraktu warunkowego jest to, czy sprzedawca może anulować umowę zakupu, jeśli sprzedawca otrzyma kolejną ofertę. Zazwyczaj sprzedawca zachowuje prawo do kontynuowania sprzedaży nieruchomości , niezależnie od uzgodnionej opcji.
- Usunięcie nieprzewidzianych transakcji . Ta opcja pozwala sprzedającemu wykopać cię z umowy zakupu, jeśli sprzedawca otrzyma kolejną ofertę. Jeśli sprzedawca otrzyma kolejną ofertę, przepis ten pozwala sprzedającemu, domyślnie, na 72 godziny na usunięcie zdarzenia. Nie oznacza to, że musisz sprzedać, ale twoja umowa nie będzie już zależna od sprzedaży. Usunięcie sytuacji awaryjnej oznacza, że trzeba znaleźć fundusze, aby zamknąć inne miejsca, na przykład poprzez uzyskanie pożyczki pomostowej lub likwidację aktywów.
- Tylko oferty rezerwowe. Ta opcja nie pozwala sprzedającemu wykopać cię z umowy do zakupu. Sprzedający jest prawnie zobowiązany do sprzedaży Tobie, pod warunkiem, że ostatecznie sprzedasz swój dom w określonym czasie, ale sprzedawca może zaakceptować oferty jako zabezpieczenie w przypadku rozpadu Twojej transakcji. Bardzo niewielu sprzedawców, którzy zatrudnili do tego agenta, aby je doradzić, zaakceptuje tę opcję.
Jeśli potrzebujesz porady prawnej, skontaktuj się z prawnikiem nieruchomości .