Kupowanie nowego domu
Jeśli to cię opisuje i zawsze fantazjowałeś o kupnie zupełnie nowego domu swoich marzeń, oto kilka wskazówek, które mogą pomóc ci zabezpieczyć się - aby proces był przyjemnym doświadczeniem.
Zatrudnij własnego agenta na początku swojego polowania, aby kupić nową konstrukcję
Wielu producentów nie pozwoli ci zatrudnić własnego agenta, jeśli wejdziesz do biura sprzedaży nowych domów bez reprezentacji. Może nie pamiętasz, żeby się zapisał do czegokolwiek lub podałeś im swoje imię, ale zrobisz to. Jeśli odwiedzasz budowę domu budowniczego bez pośrednika, możesz zostać oszukany, ponieważ później budowniczy może odmówić zapłaty twojemu agentowi.
Pozwól swojemu agentowi wprowadzić Cię do budowniczego, a ty jesteś objęty.
- Agenci sprzedaży budowniczych płacą za reprezentowanie budowniczego, niezależnie od tego, co mogą ci powiedzieć. Wielu użyje taktyki wysokiego ciśnienia, aby przekonać cię do podpisania umowy. Ze względu na dużą skalę sprzedaży nowych domów, wielu agentów budowniczych otrzymuje niższe wynagrodzenie niż tradycyjna prowizja; niektórzy otrzymują wynagrodzenie plus zachęty, więc obrót jest ważny dla ich utrzymania.
- Wynajmij agenta kupującego, który będzie cię reprezentował. Przez większość czasu twój agent będzie opłacany przez budowniczego, ale czasami odpowiedzialność za wynagrodzenie agenta jest otwarta do dyskusji. Konstruktorzy zwykle reklamują, ile zapłacą agentowi kupującego. Rzadko, chyba że zapasy są niskie i wymagają wysokiego, odmawiają. Nawet jeśli musisz bezpośrednio zapłacić swojemu agentowi, prawdopodobnie możesz dodać tę opłatę do ceny sprzedaży , a byłoby to warte, ponieważ dobry negocjujący agent kupujący może zaoszczędzić ci więcej niż prowizja.
- Twój własny agent będzie cię reprezentował, będzie twoim powiernikiem i jest zobowiązany do ujawnienia pozytywów, jak również negatywów dotyczących transakcji. Agenci Buildera nie omawiają wad. Własny pośrednik jest zobowiązany do przedstawienia swoich interesów na pierwszym miejscu.
- Jeśli twoja umowa zawiera możliwość sprzedania istniejącego domu przed zakupem , ponownie zatrudnij swojego agenta do wystawienia na aukcję, aby wystawił swój dom na sprzedaż. Pamiętaj, że kupowanie przed sprzedażą nie zawsze leży w twoim najlepszym interesie, ponieważ trudne negocjacje często wygasają, gdy emocjonalnie wyprowadziłeś się z domu.
Nie używaj automatycznie pożyczkodawcy budowlanego
- Konstruktorzy często wolą własnego pożyczkodawcę, ponieważ budowniczy będzie w pełni informowany o swoich osobistych postępach; to one-stop shopping dla budowniczego. Ale pożyczkodawca budowlany może nie zaoferować ci najlepszej oferty. Co więcej, budowniczy może być właścicielem firmy pożyczkowej. Zapytaj, czy istnieje zachęta do korzystania z pożyczkodawcy budowlanego. Czasami dostaniesz przerwę.
- Rozważ alternatywne źródła, aby znaleźć pożyczkodawcę . Twój własny bank lub unii kredytowych może zaoferować bardzo atrakcyjne stawki i warunki, w oparciu o historię bankową z tej instytucji. Twój agent może skierować Cię do swojej prywatnej listy pożyczkodawców hurtowych.
- Rozejrzyj się i porozmawiaj ze swoim pożyczkodawcą . Znajdź bankiera lub brokera kredytów hipotecznych, któremu możesz zaufać i któremu możesz wygodnie robić interesy. Nie zawsze chodzi o stawki, wszystkie stawki są prawie takie same.
- Poproś o kopię raportu kredytowego i wyników FICO . Możesz zamówić swój własny bezpłatny raport kredytowy przed zakupem nowego domu.
- Spodziewaj się, że Twój pożyczkodawca zagwarantuje swoje opłaty. Pożyczkodawca jest prawnie zobowiązany do wystawienia szacunkowej kwoty pożyczki zawierającej wszystkie koszty zamknięcia.
Uzyskaj poradę prawną przed zakupem nowego domu
- Przed podpisaniem umowy zakupu możesz porozmawiać z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami . Standardowe umowy zakupu mają na celu powstrzymanie wszystkich przed sądami, ale niekoniecznie zawierają one język chroniący kupującego.
- Zadawaj pytania dotyczące usunięcia nieprzewidzianych okoliczności i Twoich uprawnień do anulowania . Upewnij się, że rozumiesz swoją odpowiedzialność i zobowiązania.
- Sprawdź, czy materiały używane przez budowniczego zawierają chemikalia niebezpieczne dla twojego zdrowia. Jeśli twoja umowa zawiera ostrzeżenie o problemach zdrowotnych, to prawdopodobnie dlatego, że jest to ważny problem i inni kupujący zgłosili się do sądu.
Sprawdź opcje i uaktualnienia ceny
- Określ, które opcje i uaktualnienia chcesz. Należy pamiętać, że dla wielu producentów marża zysku jest najwyższa w przypadku aktualizacji. Niektórzy budowniczowie mogą sprzedać dom za niemal nieosłonięte koszty budowy, ponieważ większość zysków czerpią z ulepszeń.
- Dowiedz się, czy pożyczkodawca pożycza wszystkie wybrane opcje / ulepszenia. Jeśli Twój pożyczkodawca nie sfinansuje 100% twoich wyborów, będziesz musiał zapłacić za to gotówką.
- Zapytaj o anulowanie i czy będziesz odpowiedzialny za przedmioty, których budowniczy nie może zwrócić sprzedawcy.
- Niektóre umowy dają budowniczemu prawo wyboru uaktualnień, jeśli nie złożysz swojej prośby w określonym czasie.
- Aby zaoszczędzić pieniądze, zastanów się, które ulepszenia możesz kupić i zainstalować po zamknięciu rachunku. Należy jednak pamiętać, że niektóre ulepszenia, takie jak CAT-V, DSS lub okablowanie zabezpieczające wewnątrz ścian, są łatwiejsze do wykonania przed rozpoczęciem budowy.
Sprawdź reputację Buildera
- Jeśli kupujący ma złe doświadczenia z budowniczym, słowo rozprzestrzenia się szybko w całej społeczności. Ale nie będziesz wiedzieć, czy zły przedstawiciel jest odosobnionym doświadczeniem, czy też budowniczy wielokrotnie przynosi złą reklamę bez sprawdzania i weryfikowania publicznych zapisów dotyczących procesów sądowych.
- Porozmawiaj z sąsiadami i sprawdź jakość budowy okolicznych domów. Czy budowniczy konsekwentnie buduje takie same lub większe domy w okolicy, czy też jest opóźniony w budowie i zmniejsza się rozmiar domów?
- Dowiedz się, czy budowniczy sprzedaje inwestorom. Niektórzy budowniczowie wymagają, aby wszystkie ich domy były zajęte przez właściciela. Inni chętnie sprzedają inwestorom tyle zapasów, ile pozwalają na to marże. Jeśli rynek nagle spadnie, inwestorzy zazwyczaj są pierwszymi, którzy wpłacają kaucję, a poza tym, część z tego, że kupujesz w nowym poddziale, ma być otoczona przez innych nabywców, takich jak ty, a nie lokatorów.
Wynajmij inspektora domowego przy zakupie nowej konstrukcji
- Zawsze, zawsze, zawsze kupuj domową inspekcję . I zatrudnij osobę akredytowaną do przeprowadzenia inspekcji - a nie twojego tatę lub kontrahenta, zdobądź prawdziwego inspektora . Bądź na miejscu w celu sprawdzenia i zadawania pytań, ponieważ nowy dom może zawierać wady. System HVAC może być zbyt mały lub instalacja może zostać zainstalowana wstecz. Pracownicy budowlani popełniają błędy. (I nie mówmy nawet o zapakowanych w musztardę papierkach McDonald's wypchanych we wnękach ściennych).
- Jeśli inspektor poprosi o dalszą inspekcję innego profesjonalnego wykonawcy, dowiedz się, czy inspektor informuje Cię o poważnym problemie, czy też inspektor nie ma uprawnień do rozwiązania tego problemu.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.