Jak to spadać koszt domu sprzedającego ponad sześć cyfr
- Pierwsze dziecko
- Drugi małżonek
- Trzeci pośrednik
Podobnie jak w przypadku większości powiedzeń, w tym stwierdzeniu jest trochę prawdy, ponieważ agenci, którzy kupują aukcje po tym, jak sprzedający popełnili poważne błędy, szczególnie w kwestii cen, potwierdzą.
Ale chcemy więcej pieniędzy dla naszego domu
Kiedy przeciętny sprzedawca usiłuje przesłuchać pośredników w obrocie nieruchomościami , łatwo dać się złapać w emocjach związanych z wyborem ceny sprzedaży . Więcej pieniędzy oznacza większe możliwości finansowe dla właściciela domu. Być może oznacza to, że sprzedawca może pozwolić sobie na kupno droższego domu, pomóc zapłacić za naukę swojego dziecka w college'u lub wziąć tak spóźnione wakacje. Niestety, niedoinformowani sprzedawcy często wybierają agenta aukcyjnego, który sugeruje najwyższą cenę, co jest absolutnie najgorszym błędem, jaki może zrobić sprzedawca.
Czy twój agent ma rację, gdy sugeruje cenę niezgodną z oczekiwaniami innych agentów? To jest pytanie za 69 milionów dolarów. Mogła być absolutnie poprawna, a wszyscy inni agenci są w błędzie. Lub może się mylić. Pamiętaj, że 90% agentów z branży nieruchomości nie sprzedaje zbyt wielu domów. Nie tak wielu, jak można by sądzić.
Istnieje ogromny margines błędu.
Ustalanie wartości Twojego domu
Prawda jest taka, że nie ma znaczenia, ile pieniędzy uważasz, że twój dom jest wart. Nie ma też znaczenia, co myśli twój agent, ani dziesięciu innych agentów takich jak ona. Osoba, której opinia jest ważna, jest kupującym, który składa ofertę. Ceny domów to część sztuki i część nauki.
Polega na porównywaniu podobnych właściwości, dostosowywaniu różnic między nimi, śledzeniu ruchów rynkowych i dokonywaniu inwentaryzacji obecnych zapasów, a wszystko to w celu wymyślenia pewnego zakresu wartości, wykształconej opinii. Ta metoda jest taka sama, jak oceniający ocenia dom. I żadne dwie oceny nigdy nie są dokładnie takie same; jednak są na ogół blisko siebie. Innymi słowy, nie ma żadnej twardej i szybkiej metki, która mogłaby uderzyć w twój dom. To tylko wykształcone domysły i rynek dyktuje cenę.
Czy Twoja cena sprzedaży w domu jest zbyt niska?
Domy sprzedają się po cenie, którą kupujący jest gotów zapłacić, a sprzedawca jest gotów ją zaakceptować. Jeśli cena domu jest zbyt niska, wyceniona w ramach konkurencji, sprzedawca powinien otrzymać wiele ofert, aby podnieść cenę do wartości rynkowej . W związku z tym zbyt niskie jest ryzyko, że dom jest zbyt mały. Niebezpieczeństwo polega na ustaleniu zbyt wysokiej ceny i wybraniu agenta wyłącznie na podstawie opinii o wartości.
Jak to zaczyna się źle, gdy jest zbyt drogo
Sprzedawca hiszpańskiego domu na tej stronie nie przeprowadził nawet wywiadu z agentami nieruchomości . Wyrzuciła pierwszą z Internetu, ponieważ: "Wyglądał jak taki miły facet". Wycenił jej dom na 1,3 miliona dolarów. Agent ten nigdy nie słyszał, jak miejscowi agenci chichoczą za jego plecami, ponieważ pracował w innym mieście.
Po 90 dniach aukcja wygasła.
Nadchodzi źle, wciąż za drogo
Następny agent, również z innego miasta, wymienił dom na 1,1 miliona dolarów. Minęły miesiące. Ostatecznie cena spadła do nieco poniżej 900 000 USD. Wciąż nie ma chętnych. Kilka lookie-loos , ale żadnych poważnych nabywców.
Więcej niż rok później w odpowiedniej cenie
Kiedy ostatni agent został wynajęty, by wymienić ten dom, sprzedawca zmęczył się i wyczerpał. Minęło 12 miesięcy. Razem sprzedawca i jej agent wycenili dom na 695 000 $. Natychmiast sprzedał całą gotówkę. Smutna część to porównywalna sprzedaż w sąsiedztwie mogła uzasadniać wcześniejszą cenę wynoszącą 835 000 $, ale dom był na rynku zbyt długo po niewłaściwej cenie, a teraz rynek złagodniał.
Agenci specjalizują się w wygasłych aukcjach
W moim biurze jest agent, którego podstawowa praktyka związana z nieruchomościami obejmuje dzwonienie sprzedawców przeterminowanych aukcji i ponowne ich wycenowanie według wartości rynkowej.
Siedzi w małym pokoju z telefonem, biurkiem i krzesłem, wybierając numer po numerze. W ubiegłym roku sprzedał on ponad 34 domy o wartości ponad 13 600 000 $, a obecnie ma 18 aktywnych ofert. Robi całkiem niezłe życie przepakowując zawyżone ceny domów .
Zabezpiecz się, wyceniając dom i wybierając agenta
Pytanie brzmi, ile pieniędzy mają te aukcje, których wygasły koszt sprzedają? Straty finansowe często przewyższają dodatkowe spłaty kredytu hipotecznego i wykraczają poza nieskompensowany czynnik, który sprawia, że dom jest nieskazitelny podczas pokazów. Wpływa na wartość, którą kupujący ostatecznie zdecyduje się zapłacić, ponieważ nie jest to już nowy wpis. Jest teraz przestarzały, stary, zużyty na rynku, zbyt długo zawyżony. Kto tego chce?
Nie pozwól, aby to się przydarzyło. Nie bądź sprzedawcą aukcji, która wygasła.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.