Podstawowe rodzaje warunkowych ofert sprzedaży
Chociaż istnieje wiele odmian oferty warunkowej , większość z nich stosuje jeden z dwóch formatów:
- Sprzedawca zachowa nieruchomość na rynku, ale zaakceptuje ofertę warunkową, dostarczając kupującym 72-godzinne (negocjowane) pierwsze prawo do odmowy wypowiedzenia, w przypadku gdy sprzedawca otrzyma lepszą ofertę.
- Sprzedawca odbierze nieruchomość z rynku i poczeka, aż kupujący sprzedadzą istniejący dom kupującego.
Najprawdopodobniej sprzedawca wybierze opcję pierwszą, ale kupujący wolą opcję drugą. Powodem, dla którego sprzedawca zaakceptował opcję drugą, jest prawdopodobieństwo, że żaden inny kupujący nie złoży oferty zakupu . Większość sprzedawców nie będzie czekać na zawsze i określi datę zamknięcia transakcji. Jeśli dom kupującego nie został sprzedany przed tą datą, transakcja może zostać anulowana.
Co to jest 72-godzinne powiadomienie, które należy wykonać w przypadku oferty warunkowej?
Powiadomienie, które należy spełnić, może mieć dowolny wynegocjowany czas trwania: 24 godziny, 48 godzin lub dowolną liczbę dni.
Okres ten jest dowolny, niezależnie od tego, co może uzgodnić kupujący i sprzedający. Najpierw sprzedawca przesyła 72-godzinne powiadomienie do kupującego, informując kupującego o otrzymaniu innej oferty, a kupujący ma teraz 72 godziny na usunięcie zdarzenia, by sprzedać istniejący dom kupującego. Jeżeli kupujący nie usunie możliwości sprzedaży, zwykle sprzedawca ma prawo żądać odstąpienia od umowy i zwrócić kupującemu depozyt pieniężny .
Opcje usuwania awaryjności sprzedaży pod pierwszym prawem odmowy
Akceptując ofertę warunkową na określony czas, sprzedawca przyznaje kupującemu pierwsze prawo do odmowy. Jeśli inny kupujący chce kupić dom, a kupujący jeszcze nie sprzedał jej domu, sprzedający może poprosić kupującego o usunięcie zdarzenia.
- Uzyskaj pożyczkę pomostową. Najlepiej jest uzyskać wstępną zgodę na kredyt pomostowy przed otrzymaniem 72-godzinnego powiadomienia do wykonania. W ten sposób nie będziesz się przejmował próbami wyrównywania środków finansowych przez niemożliwy 3-dniowy okres. Pożyczki pomostowe są drogim rozwiązaniem, ponieważ będziesz płacić prowizje za pożyczki.
- Wybierz linię kredytową domu. Większość kredytodawców nie dostarczy Ci pożyczki na dom, gdy Twój dom będzie dostępny na rynku, a sprzedawca prawdopodobnie nie zaakceptuje oferty warunkowej, chyba że Twój dom jest na rynku. Ale to nie jest Catch-22. Jeśli utworzysz kredyt hipoteczny o podwyższonej wartości, zanim wprowadzisz swój dom na rynek, możesz po prostu przelać środki lub napisać czek.
- Zmień kredyt hipoteczny na wyższą pożyczkę na wartość. Jeśli planujesz odłożyć, powiedzmy, 20%, aby kupić nowy dom , odłożyć mniej i uzyskać wyższą kwotę kredytu hipotecznego. Następnie, gdy Twój dom ostatecznie sprzedaje, możesz wykorzystać wpływy do spłaty kredytu hipotecznego. Należy pamiętać, że wiele wyższych wskaźników kredytów do wartości ma wyższe stopy procentowe.
- Pożycz zaliczkę od krewnego. Niektórzy kupujący w domu dotkną banku Mamy i Taty, gdy pojawi się nagły wypadek. Nie wiem, czy kupienie nowego domu stanowi sytuację wyjątkową w twojej rodzinie, ale w niektórych rodzinach tak właśnie jest. Może wujek Joe da ci to dziedzictwo wcześniej? Nie zaszkodzi zapytać.
- Usuń przypadek sprzedaży i miej nadzieję na najlepsze. Wiem, co teraz myślisz: "Czy ona pali dymek?" Ale jeśli masz pewność, że Twój dom ostatecznie się sprzeda, niektórzy kupujący wybierają tę opcję.
Dolne ryzyko związane z usunięciem nieprzyjemności w sprzedaży
Przed usunięciem warunku dotyczącego sprzedaży przejrzyj umowę kupna u prawnika i uzyskaj poradę prawną, aby określić swoje prawa wynikające z umowy. Przykładowo, kontrakty zakupowe w Kalifornii wyraźnie stwierdzają, że w przypadku niewykonania umowy umowa jest traktowana priorytetowo .
Ile wystawiłeś? 1000 $? 5000 USD? 10 000 USD? Jeśli możesz żyć z utratą tej kwoty, biorąc hazard, który sprzedaje twój dom, może ci się to opłacać. W przeciwnym razie staraj się zachować kontyngencję w miejscu.
Dowód zamknięcia funduszy
W przypadku usunięcia zdarzenia, sprzedawcy często żądają dowodu zamknięcia środków. Zapobiega to przypadkowemu usunięciu przez klienta zdarzenia losowego bez faktycznego zamiaru zamknięcia (nie, że tak myślisz). Jeśli krewny ma fundusze, zazwyczaj list prezentowy od krewnego i kopia wyciągów bankowych lub konta zapasów wystarczą, aby zadowolić pożyczkodawcę i sprzedającego.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.