Dlaczego kupowanie domu pomaga budować naród
W 2017 r. Budownictwo nieruchomości przyczyniło się 1,07 tryliona dolarów do produkcji gospodarczej kraju.
To 6 procent amerykańskiego produktu krajowego brutto . Jest to mniej niż szczyt w 2006 roku o wartości 1.195 bilionów dolarów. W tym czasie budowa nieruchomości stanowiła 8,9 procentowy udział w PKB . Budowa nieruchomości jest pracochłonna. Dlatego spadek budownictwa mieszkaniowego stanowił duży wkład w wysokie bezrobocie recesji.
Budownictwo to jedyna część nieruchomości mierzona PKB. Nieruchomości wpływają również na wiele innych obszarów dobrobytu gospodarczego, które nie są mierzone. Na przykład spadek sprzedaży nieruchomości ostatecznie prowadzi do spadku cen nieruchomości. To obniża wartość wszystkich domów, czy właściciele aktywnie sprzedają, czy nie. Zmniejsza liczbę pożyczek hipotecznych dostępnych dla właścicieli. Ograniczą wydatki konsumenckie .
Prawie 70 procent amerykańskiej gospodarki opiera się na osobistej konsumpcji . Obniżenie wydatków na konsumpcję przyczynia się do spadku obrotów w gospodarce.
Prowadzi to do dalszych spadków zatrudnienia, dochodów i wydatków konsumenckich. Jeśli Rezerwa Federalna nie interweniuje, obniżając stopy procentowe , wtedy kraj może popaść w recesję . Jedyną dobrą wiadomością na temat niższych cen mieszkań jest to, że zmniejsza szanse na inflację .
Nieruchomości i recesja w 2008 roku
Spadek cen domów początkowo wywołał kryzys finansowy w 2008 roku , ale niewielu zdało sobie z tego sprawę w tym czasie.
Według danych Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, do lipca 2007 r. Średnia cena istniejącego domu jednorodzinnego spadła o 4 procent od najwyższego poziomu w październiku 2005 r. Ale ekonomiści nie mogli się zgodzić co do tego, jak złe. Definicje recesji , bessy i korekty giełdowej są dobrze ustandaryzowane, ale to samo dotyczy rynku mieszkaniowego.
Wielu porównywało go do 24-procentowego spadku podczas Wielkiego Kryzysu w 1929 roku . Przyrównowali ją także do 22-40 procentowego spadku obszarów produkujących ropę podczas spadku cen ropy naftowej we wczesnych latach osiemdziesiątych. Zgodnie z tymi standardami, spadek był zaledwie godny uwagi.
Niektóre badania ekonomiczne wykazały, że spadek cen mieszkań o 10-15 procent wystarczy, aby wyeliminować kapitał własny . To tworzy efekt kuli śnieżnej, który powoduje silny ból u właścicieli domów. W 2007 r. W niektórych społecznościach Florydy, Nevady i Luizjany odnotowano poważne straty kapitałowe. Z perspektywy czasu więcej z nas powinno ich wysłuchać.
Prawie połowa pożyczek udzielonych w latach 2005-2007 to kredyty subprime . Oznaczało to, że kupujący byli bardziej skłonni do niewywiązania się z płatności. Prawdziwym problemem było to, że banki korzystały z tych kredytów hipotecznych, aby wesprzeć biliony dolarów instrumentów pochodnych . Banki złożyły kredyty hipoteczne typu subprime na te papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką .
Sprzedawali je jako bezpieczne inwestycje dla funduszy emerytalnych, korporacji i emerytów. To dlatego, że byli "ubezpieczeni" od niewypłacalności przez nowy produkt ubezpieczeniowy zwany swapami ryzyka kredytowego . Największym emitentem była American International Group Inc.
W przypadku niewypłacalności kredytobiorców papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką miały wątpliwą wartość. Tak wielu inwestorów próbowało skorzystać z swapów ryzyka kredytowego, że AIG zabrakło im pieniędzy. Zagroził samemu sobie. Właśnie dlatego Rezerwa Federalna musiała ją ratować. W ten sposób instrumenty pochodne stworzyły kryzys kredytów hipotecznych .
Banki z dużą ilością papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką w swoich księgach, takich jak Bear Stearns i Lehman Brothers, zostały odrzucone przez inne banki. Bez gotówki do prowadzenia działalności zwrócili się do Fed o pomoc. Fed znalazł nabywcę na pierwszy, ale nie na drugi.
Bankructwo Lehman Brothers rozpoczęło kryzys finansowy w 2008 roku.
Większość Amerykanów uważa, że rynek nieruchomości ulegnie awarii w ciągu najbliższych dwóch lat. Widzą wzrost cen mieszkań i podwyżki stóp Fed. Dla nich wygląda jak bańka, po której nastąpi zapaść. Ale istnieje wiele różnic między obecnym rynkiem mieszkaniowym a rynkiem z 2005 roku. Na przykład kredyty subprime stanowią jedynie 5% rynku kredytów hipotecznych. W 2005 roku wniosły 20 procent. Również banki podniosły standardy kredytowe. Strona główna "płetwy muszą zapewnić 45 procent kosztów domu, podczas kryzysu subprime, potrzebowali 20 procent lub mniej.
Co najważniejsze, właściciele domów nie czerpią tyle samo kapitału z domów. Kapitał własny wzrósł do 85 miliardów dolarów w 2006 roku. W 2010 roku spadł do mniej niż 10 miliardów dolarów i pozostał tam do 2015 roku. Do 2017 roku wzrósł tylko do 14 miliardów dolarów. Dużym powodem jest to, że mniej osób zgłasza bankructwo. W 2016 r. Tylko 770 846 złożyło wniosek o upadłość. W 2010 roku zrobiło to 1,5 miliona osób. Musisz podziękować za to Obamacare . Teraz, gdy ubezpieczeniem objęta jest większa liczba osób, jest mniej prawdopodobne, że będą zalewane przez rachunki medyczne. Te różnice sprawiają, że mniejszy jest spadek rynku mieszkaniowego.